Le locataire d’un bail commercial n’est pas autorisé à exercer n’importe quelle activité au sein de son local commercial. Il ne peut pas changer l’activité prévue dans son contrat sans avoir préalablement obtenu l’accord du bailleur.

Si le bailleur accepte, ce dernier est susceptible de demander une indemnité de déspécialisation ou une augmentation du loyer. C’est la raison pour laquelle il est important de s’entourer d’un avocat expert en bail commercial afin de négocier dans les meilleures conditions un changement d’activité avec le bailleur.

Généralement, le locataire fera une demande pour changer l’activité de son bail commercial soit parce qu’il entend modifier son activité pour s’adapter à sa clientèle et suivre un changement de tendance (par exemple, pour adjoindre une activité de vente à emporter à celle d’activité de vente sur place dans un restaurant) soit pour céder son bail commercial à un repreneur exerçant une activité différente.

Pour changer l’activité d’un bail commercial, il faut d’abord connaître l’activité autorisée au sein du local. En effet, si le bail est « tout commerce », nul besoin de modifier l’activité prévue puisque n’importe quel locataire sera autorisé à prendre le local et racheter le bail, quelle que soit la destination.

Attention toutefois : il peut s’avérer que le bail prévoit des restrictions (comme une mention interdisant la cuisson ou l’usage d’une extraction par exemple).

Si le locataire souhaite exercer une activité différente et non prévue au bail, il devra solliciter l’accord du bailleur. En ce cas, il faudra se demander si cette nouvelle activité est un complément de l’activité actuelle (on parle alors de déspécialisation partielle) ou bien s’il s’agit d’un changement radical de l’activité prévue (on parle alors de déspécialisation plénière).

Cette distinction entre adjonction d’une activité connexe ou modification totale de l’activité prévue répond à un régime différent dans le Code de commerce.

La déspécialisation partielle est prévue par l’article L. 145-47 du Code de commerce, qui dispose que :

« Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ».

Le locataire devra faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire envoyé par huissier de justice, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le locataire devra indiquer les activités envisagées.

Le bailleur aura alors deux mois pour faire connaître sa position, étant précisé que son silence vaut acceptation.

Attention toutefois : la déspécialisation partielle peut conduire le bailleur à augmenter le loyer du bail lors de la prochaine révision triennale.

C’est la raison pour laquelle il est recommandé de prendre conseil avec un avocat afin de négocier avec le bailleur pour qu’il renonce à demander une hausse du loyer. Cet engagement devra résulter d’un écrit ou d’un contrat.

Bon à savoir : dans un arrêt du 17 février 2021, la cour d’appel de Paris a considéré que l’activité de vente à emporter était incluse dans celle de restauration, si bien qu’un restaurateur n’a plus à demander d’autorisation au bailleur pour exercer de la vente à emporter (CA Paris, 5, 3, 17-02-2021, n° 18/07905). En revanche, transformer une activité de restauration traditionnelle en dark store ou dark kitchen constitue à l’évidence une déspécialisation plénière nécessitant l’accord du bailleur voire, le cas échéant, une autorisation de la Mairie.

La modification totale de l’activité prévue au bail est régie par l’article L. 145-48 du Code de commerce. Elle est appelée « déspécialisation plénière » :

« Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier ».

Comme on le voit, elle est plus compliquée à demander puisque le locataire est censé justifier de motifs précis, tenant à la situation économique, tout en vérifiant que l’activité soit compatible avec la destination de l’immeuble et, évidemment, le règlement de copropriété.

Il est cependant possible d’échapper au formalisme lourd prévu par les dispositions du Code de commerce en obtenant un accord amiable avec le bailleur (ce que l’on appelle aussi un avenant de déspécialisation).

Là encore, le locataire devra anticiper les conséquences financières d’une telle demande : outre une augmentation du loyer du bail commercial, le bailleur pourra aussi solliciter une indemnité de déspécialisation (c’est-à-dire une somme destinée à l’indemniser pour la modification d’activité).

Un avocat expert en bail commercial sera utile pour négocier avec le bailleur afin de le convaincre que ce changement d’activité est aussi dans son intérêt. En effet, permettre au locataire de rendre son activité compatible avec la conjoncture économique, c’est aussi éviter d’avoir un locataire défaillant et incapable de payer son loyer.

En cas de refus du bailleur de modifier l’activité prévue, il sera possible de solliciter une autorisation judiciaire en assignant le bailleur devant le tribunal compétent (tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble). La représentation par avocat est obligatoire pour ce type de procédure. Il s’agit par ailleurs d’une procédure au fond (le référé est impossible dans ce cas de figure) pouvant s’écouler sur plusieurs mois, ce que le locataire devra bien anticiper.

Il est en effet possible de contraindre le bailleur à accepter une modification de l’activité prévue au bail, notamment en cas de départ à la retraite du locataire.

On appelle cela la « cession-déspécialisation », prévue par l’article L. 145-51 du Code de commerce.

Ce texte est prévu pour aider le locataire à céder son bail dans des conditions optimales lorsqu’il souhaite mettre fin à son activité (que ce soit dans le cas d’un départ à la retraite ou en cas d’invalidité).

Si la nouvelle activité est compatible avec la destination de l’immeuble, le bailleur ne pourra pas s’opposer à la demande formée par le locataire pour changer l’activité prévue dans son bail commercial. Le bailleur pourra en revanche préempter le bail pour se porter acquéreur à la place du cessionnaire envisagé.

À ceux qui se demandent comment changer l’activité de leur bail commercial, on voit que de nombreuses solutions sont possibles, selon la nature du changement envisagé, et le cadre processuel (demande judiciaire ou départ à la retraite du preneur).

Dans tous les cas, il est recommandé de prendre conseil auprès d’un avocat expert en bail commercial pour un accompagnement complet. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.