Avocat pour changer l'activité d'un bail commercial
Vous souhaitez exercer une nouvelle activité dans vos locaux commerciaux ? Ajouter une activité complémentaire ? Transformer votre commerce en restaurant, cabinet médical, salle de sport ou dark kitchen ?
Le changement d'activité d'un bail commercial est une opération strictement encadrée par le Code de commerce. Une erreur de procédure peut entraîner des conséquences importantes : refus du bailleur, demande de résiliation du bail, augmentation du loyer ou contentieux judiciaire.
Maître Baptiste Robelin accompagne les commerçants, entrepreneurs, investisseurs et sociétés dans toutes les procédures de changement d'activité du bail commercial.
Pourquoi faire appel à un avocat pour modifier l'activité de votre bail commercial ?
Le bail commercial détermine précisément les activités autorisées dans les locaux.
On parle de « destination du bail ».
En principe, le locataire ne peut pas exercer une activité différente de celle prévue au contrat sans respecter une procédure particulière.
L'intervention d'un avocat permet de :
- analyser les clauses du bail commercial ;
- déterminer si le changement relève d'une déspécialisation partielle ou plénière ;
- sécuriser les notifications adressées au bailleur ;
- négocier un accord amiable ;
- anticiper les conséquences financières ;
- vous représenter en cas de litige.
L'objectif est simple : obtenir l'autorisation nécessaire tout en sécurisant votre activité.
Déspécialisation partielle : ajouter une activité à votre commerce
La déspécialisation partielle permet d'ajouter une activité connexe ou complémentaire à l'activité déjà exercée.
Quelques exemples :
- une boulangerie qui développe une activité de salon de thé ;
- une boutique qui ajoute une activité de vente en ligne et de retrait en magasin ;
- un restaurant qui développe une activité d'épicerie fine ;
- un cabinet qui ajoute une activité de formation professionnelle.
La déspécialisation partielle est prévue par l’article L. 145-47 du Code de commerce, qui dispose que :
« Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ».
Le locataire devra faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire envoyé par huissier de justice, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le locataire devra indiquer les activités envisagées.
Le bailleur aura alors deux mois pour faire connaître sa position, étant précisé que son silence vaut acceptation.
Attention toutefois : la déspécialisation partielle peut conduire le bailleur à augmenter le loyer du bail lors de la prochaine révision triennale.
C’est la raison pour laquelle il est recommandé de prendre conseil avec un avocat afin de négocier avec le bailleur pour qu’il renonce à demander une hausse du loyer. Cet engagement devra résulter d’un écrit ou d’un contrat.
Bon à savoir : dans un arrêt du 17 février 2021, la cour d’appel de Paris a considéré que l’activité de vente à emporter était incluse dans celle de restauration, si bien qu’un restaurateur n’a plus à demander d’autorisation au bailleur pour exercer de la vente à emporter (CA Paris, 5, 3, 17-02-2021, n° 18/07905). En revanche, transformer une activité de restauration traditionnelle en dark store ou dark kitchen constitue à l’évidence une déspécialisation plénière nécessitant l’accord du bailleur voire, le cas échéant, une autorisation de la Mairie.
Déspécialisation plénière : changer totalement d'activité
La déspécialisation plénière concerne les changements plus importants. Elle intervient lorsque le locataire abandonne l'activité initialement prévue au profit d'une activité nouvelle.
Par exemple :
- transformer un magasin de prêt-à-porter en restaurant ;
- transformer un local commercial en cabinet médical ;
- convertir un restaurant en dark kitchen ;
- remplacer une activité artisanale par une activité de services.
Cette procédure est plus complexe.
La modification totale de l’activité prévue au bail est régie par l’article L. 145-48 du Code de commerce. Elle est appelée « déspécialisation plénière » :
« Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier ».
Comme on le voit, elle est plus compliquée à demander puisque le locataire est censé justifier de motifs précis, tenant à la situation économique, tout en vérifiant que l’activité soit compatible avec la destination de l’immeuble et, évidemment, le règlement de copropriété.
Il est cependant possible d’échapper au formalisme lourd prévu par les dispositions du Code de commerce en obtenant un accord amiable avec le bailleur (ce que l’on appelle aussi un avenant de déspécialisation).
Là encore, le locataire devra anticiper les conséquences financières d’une telle demande : outre une augmentation du loyer du bail commercial, le bailleur pourra aussi solliciter une indemnité de déspécialisation (c’est-à-dire une somme destinée à l’indemniser pour la modification d’activité).
Un avocat expert en bail commercial sera utile pour négocier avec le bailleur afin de le convaincre que ce changement d’activité est aussi dans son intérêt. En effet, permettre au locataire de rendre son activité compatible avec la conjoncture économique, c’est aussi éviter d’avoir un locataire défaillant et incapable de payer son loyer.
Quels sont les risques en cas de changement d'activité non autorisé ?
Exercer une activité non prévue au bail constitue un manquement contractuel.
Le bailleur peut notamment :
- demander la cessation de la nouvelle activité ;
- solliciter la résiliation du bail ;
- refuser le renouvellement du bail ;
- réclamer des dommages et intérêts ;
- engager une procédure judiciaire.
Avant toute modification, il est donc indispensable de vérifier la conformité du projet.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer ?
Oui. Le changement d'activité peut avoir des conséquences économiques importantes.
Le bailleur peut solliciter :
- une augmentation du loyer ;
- une indemnité de déspécialisation ;
- une renégociation de certaines clauses du bail.
Une négociation anticipée permet souvent d'éviter les blocages.
Que faire si le bailleur refuse de modifier l’activité prévue au bail ?
En cas de refus du bailleur de modifier l’activité prévue, il sera possible de solliciter une autorisation judiciaire en assignant le bailleur devant le tribunal compétent (tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble). La représentation par avocat est obligatoire pour ce type de procédure. Il s’agit par ailleurs d’une procédure au fond (le référé est impossible dans ce cas de figure) pouvant s’écouler sur plusieurs mois, ce que le locataire devra bien anticiper.
Est-il possible de forcer le bailleur à accepter un changement d’activité du bail commercial ?
Il est en effet possible de contraindre le bailleur à accepter une modification de l’activité prévue au bail, notamment en cas de départ à la retraite du locataire.
On appelle cela la « cession-déspécialisation », prévue par l’article L. 145-51 du Code de commerce.
Ce texte est prévu pour aider le locataire à céder son bail dans des conditions optimales lorsqu’il souhaite mettre fin à son activité (que ce soit dans le cas d’un départ à la retraite ou en cas d’invalidité).
Si la nouvelle activité est compatible avec la destination de l’immeuble, le bailleur ne pourra pas s’opposer à la demande formée par le locataire pour changer l’activité prévue dans son bail commercial. Le bailleur pourra en revanche préempter le bail pour se porter acquéreur à la place du cessionnaire envisagé.
L'accompagnement de Maître Baptiste Robelin pour modifier l'activité d'un bail commercial
Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé en bail commercial, accompagne régulièrement des commerçants, entrepreneurs, restaurateurs, professionnels de santé, investisseurs et dirigeants d'entreprise qui souhaitent modifier l'activité prévue par leur bail.
Il intervient aussi bien dans le cadre d'une déspécialisation partielle (ajout d'une activité connexe ou complémentaire) que d'une déspécialisation plénière (changement total d'activité).
Chaque dossier nécessite une analyse approfondie du bail commercial, des contraintes de l'immeuble et des conséquences financières susceptibles d'être invoquées par le bailleur.
Une assistance complète à chaque étape de la procédure
Maître Baptiste Robelin accompagne ses clients tout au long du dossier afin de sécuriser juridiquement le changement d'activité envisagé.
Son intervention comprend notamment :
- l'analyse du bail commercial et des clauses de destination ;
- la préparation des pièces justificatives ;
- la rédaction des demandes de changement d'activité ;
- la préparation des notifications adressées au bailleur, par lettre recommandée ou par commissaire de justice ;
- la négociation avec le bailleur ;
- la négociation d'un éventuel avenant au bail commercial ;
- la contestation des demandes injustifiées d'augmentation de loyer ou d'indemnité de déspécialisation.
L'objectif est de permettre au locataire de développer son activité tout en limitant les risques juridiques et financiers.
Analyse préalable du bail commercial
Avant toute démarche, Maître Baptiste Robelin procède à une étude complète du bail commercial afin d'identifier :
- la destination des locaux ;
- les activités déjà autorisées ;
- les restrictions contractuelles ;
- les clauses particulières ;
- les contraintes liées à l'immeuble ou au règlement de copropriété ;
- les risques juridiques propres au dossier.
Cette analyse permet de déterminer la procédure applicable et d'anticiper les éventuelles difficultés.
Mise en œuvre de la procédure de changement d'activité
Maître Baptiste Robelin prépare et sécurise l'ensemble des démarches nécessaires, notamment :
- les notifications obligatoires ;
- les échanges avec le bailleur ;
- les projets d'avenant au bail commercial ;
- les arguments juridiques permettant de justifier la modification de l'activité.
Une attention particulière est portée aux conséquences économiques du changement d'activité afin de limiter les risques de renégociation abusive du loyer.
Négocier avec le bailleur pour éviter un contentieux
Dans la majorité des situations, une solution négociée peut être trouvée.
Maître Baptiste Robelin privilégie une approche pragmatique permettant de sécuriser rapidement la situation du locataire tout en préservant les relations avec le bailleur.
Il intervient notamment lorsque le bailleur :
- refuse le changement d'activité ;
- sollicite une augmentation excessive du loyer ;
- réclame une indemnité de déspécialisation disproportionnée ;
- impose des conditions injustifiées.
Contester un refus abusif du bailleur devant le tribunal judiciaire
Lorsque les négociations n'aboutissent pas, Maître Baptiste Robelin peut représenter ses clients devant le tribunal judiciaire.
Il intervient notamment pour :
- contester un refus injustifié de modifier l'activité prévue au bail commercial ;
- solliciter une autorisation judiciaire ;
- contester une augmentation de loyer injustifiée ;
- défendre les intérêts du locataire dans le cadre d'un contentieux relatif à la déspécialisation du bail commercial.
Chaque dossier fait l'objet d'une stratégie adaptée aux enjeux économiques et aux contraintes particulières de l'activité envisagée.
Questions fréquentes sur le changement d'activité d'un bail commercial
Puis-je ajouter une activité sans l'accord du bailleur ?
Pas systématiquement.
Tout dépend de la rédaction du bail et de la nature de la nouvelle activité.
Combien de temps dure la procédure ?
Quelques semaines en cas d'accord amiable, plusieurs mois en cas de contentieux.
Le bailleur peut-il refuser ?
Oui, dans certaines situations prévues par la loi.
Chaque dossier nécessite une analyse préalable.
Faut-il modifier le bail commercial ?
Dans de nombreux cas, la signature d'un avenant est recommandée pour sécuriser définitivement la situation.
Vous souhaitez modifier l'activité de votre bail commercial ?
Chaque projet présente des enjeux financiers importants.
Une analyse préalable permet d'anticiper les risques, de sécuriser la procédure et de négocier efficacement avec le bailleur.
Contactez NOVLAW pour étudier votre situation et mettre en œuvre la stratégie adaptée à votre projet.
Questions fréquentes en
Cession de fonds de commerce
À combien s'élèvent les droits d'enregistrement d'une cession de fonds de commerce ?
Les droits d'enregistrement sont à la charge du cessionnaire et dépendent du prix de cession : jusqu'à 23 000 €, le cessionnaire est exonéré ; entre 23 000 € et 200 000 €, les droits correspondent à 3 % du prix ; au-delà de 200 000 €, ils correspondent à 5 %. Le cessionnaire doit s'acquitter de ces droits dans un délai d'un mois à compter de la date de cession ou de l'entrée en possession du fonds si elle est antérieure.
Comment évaluer la valeur d'un fonds de commerce ?
Les parties peuvent recourir à plusieurs méthodes de valorisation : la méthode dite des barèmes, la valorisation en fonction de la rentabilité du fonds, la méthode par comparaison, ou la méthode de la correction par actif net. Cette étape peut faire l'objet de négociations et il est utile de se faire assister par un professionnel maîtrisant ces différentes méthodes.
Quelles sont les étapes d'une cession de fonds de commerce ?
Une cession de fonds de commerce se déroule en plusieurs étapes successives : l'évaluation de la valeur du fonds, la rédaction des actes (promesse ou compromis de vente, suivi de l'acte définitif), les formalités postérieures à la promesse (purge du droit de préemption de la commune, notification au bailleur si nécessaire, enregistrement de la promesse en cas de promesse unilatérale), les formalités post-cession qui diffèrent selon que l'on est cédant ou cessionnaire, les publications dans un journal d'annonces légales et au BODACC à l'initiative de l'acquéreur, et enfin la période de solidarité fiscale avec séquestre du prix de cession.
Un avocat peut-il accompagner un projet d’hôtel à Paris et partout en France ?
Oui. Maître Baptiste Robelin accompagne les professionnels de l’hôtellerie à Paris et partout en France pour l’ouverture d’hôtels, les reprises d’établissements, les négociations de baux et les créations de sociétés.
Pourquoi anticiper les problématiques sociales dans un hôtel ?
Le secteur hôtelier est fortement encadré par le droit du travail et les conventions collectives du secteur CHR. Une organisation juridique adaptée permet notamment de sécuriser les contrats de travail, les horaires, les CDD d’usage et la gestion du personnel.
Combien coûte juridiquement l’ouverture ou la reprise d’un hôtel ?
Les coûts juridiques dépendent notamment de la taille de l’établissement, du bail commercial, des audits à réaliser, des opérations de cession et des formalités administratives.
Quels contrats doivent être sécurisés lors de l’ouverture d’un hôtel ?
L’ouverture d’un hôtel implique souvent la mise en place de nombreux contrats : contrats de travail, contrats fournisseurs, contrats de franchise, contrats de réservation, CGV et partenariats commerciaux.
Un avocat peut-il accompagner la reprise d’un hôtel existant ?
Oui. Maître Baptiste Robelin accompagne régulièrement les acquisitions de fonds de commerce hôteliers, les reprises d’hôtels, les audits juridiques et les négociations de baux.
Pourquoi sécuriser le bail commercial avant d’ouvrir un hôtel ?
Le bail commercial constitue souvent l’un des actifs les plus importants de l’exploitation hôtelière. Certaines clauses doivent être négociées avec attention : montant du loyer, répartition des charges, travaux, durée du bail, renouvellement et indemnité d’éviction.
Faut-il respecter des normes ERP pour ouvrir un hôtel ?
Oui. Les hôtels sont des établissements recevant du public (ERP) et doivent respecter des règles strictes concernant la sécurité incendie, l’accessibilité, l’évacuation et les installations techniques.
Qu’est-ce qu’un hôtel monovalent ?
Un hôtel est considéré comme monovalent lorsque l’immeuble est spécialement aménagé pour une seule activité hôtelière. Dans ce cas, le loyer peut être fixé selon des méthodes spécifiques prévues par le Code de commerce.
Qu’est-ce qu’un bail commercial hôtelier ?
Le bail commercial hôtelier est un contrat permettant l’exploitation d’un établissement hôtelier dans des locaux commerciaux. Il comporte des spécificités importantes liées notamment à la destination des locaux, aux travaux et mises aux normes, aux charges, à la fixation du loyer et au caractère monovalent de l’immeuble.
Quel type de société choisir pour ouvrir un hôtel ?
Le choix de la structure juridique dépend notamment du nombre d’associés, du montant des investissements, du mode de financement, de la stratégie de développement et de la fiscalité recherchée. Dans le secteur hôtelier, les structures les plus utilisées sont généralement la SAS, la SARL, la SASU, l’EURL ainsi que les holdings et SCI dans certains montages.
Pourquoi faire appel à un avocat pour ouvrir un hôtel ?
L’ouverture d’un hôtel implique de nombreuses problématiques juridiques : bail commercial hôtelier, création de société, conformité ERP, droit du travail, réglementation touristique, contrats fournisseurs ou encore autorisations administratives. L’accompagnement d’un avocat permet de sécuriser juridiquement votre projet dès son lancement et d’éviter des difficultés pouvant compromettre l’exploitation de l’établissement.
Quelles sont les obligations du vendeur lors d'une cession de fonds de commerce ?
Le vendeur (cédant) d'un fonds de commerce est tenu à plusieurs obligations : une obligation d'information préalable des salariés si l'entreprise compte moins de 250 salariés ; une obligation de garantie (garantie d'éviction et garantie des vices cachés) ; la remise des documents légaux (bilan des 3 derniers exercices, chiffre d'affaires mensuel, état des dettes) ; et l'obligation de ne pas se réinstaller dans un périmètre concurrençant le cessionnaire si une clause de non-rétablissement a été stipulée.
Que faire si des créanciers forment une opposition sur le prix de cession du fonds de commerce ?
Si des créanciers du cédant forment une opposition sur le prix de cession du fonds de commerce, le prix reste bloqué entre les mains du séquestre (avocat ou notaire) jusqu'à la mainlevée des oppositions. En cas de désaccord sur le bien-fondé d'une opposition, une procédure judiciaire peut être nécessaire pour en obtenir la mainlevée. L'acquéreur, quant à lui, ne peut pas être inquiété si les formalités légales de publicité ont été correctement effectuées.
Qu'est-ce que le droit de préemption commercial ?
Le droit de préemption commercial est un outil à disposition des communes pour lutter contre la dévitalisation des centres villes et assurer le maintien des commerces de proximité. La finalité de ce droit de préemption est donc le maintien ou la réintroduction de la diversité de l'activité économique de proximité.
Peut-on demander un paiement immédiat du prix de cession après la vente de fonds de commerce ?
Non, dans une cession de fonds de commerce, le vendeur ne perçoit pas immédiatement l'intégralité du prix de cession. Il doit patienter jusqu'à l'expiration des délais légaux d'opposition des créanciers (10 jours à compter de la dernière publication légale). Durant cette période, le prix est séquestré par l'avocat ou le notaire. Ce n'est qu'à l'issue de cette période, et si aucune opposition valable n'a été formée, que le prix peut être remis au vendeur.
Parlons de votre projet ou de votre situation
Chaque situation mérite une analyse claire et pragmatique. Le cabinet Novlaw vous accompagne pour sécuriser vos décisions, anticiper les risques et défendre vos intérêts.