Le droit des locations de logements constituant la résidence principale des locataires est défini principalement par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La loi rappelle en son article 1 que le droit au logement est un droit fondamental.

En effet, le droit au logement a une valeur constitutionnelle puisqu’il est inscrit dans le Préambule de la Constitution du 27 octobre 1946. Il est également protégé dans de nombreuses conventions internationales (Charte sociale européenne, Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, Déclaration universelle des droits de l’Homme…).

La loi a vocation à s’appliquer pour le bail d’habitation classique. La loi recense les droits et obligations du bailleur ainsi que du locataire. La loi a un caractère impératif puisque toutes les dispositions sont d’ordre public, comme le prévoit l’article 2.

La résidence principale est soumise à cette loi ainsi que : « les garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ». La résidence principale doit être comprise comme le logement dans lequel le locataire vit au moins 8 mois par an.

Le contrat doit être rédigé selon un modèle type défini par décret en Conseil d’État. Il doit comporter :

– Le nom / dénomination des parties ;
– La date de prise d’effet ainsi que la durée du contrat ;
– La désignation de la chose louée (consistance, destination, surface habitable…) ;
– Le montant du loyer ainsi que les modalités d’une éventuelle révision et les modalités de
paiement ;
– Le montant du dernier loyer versé par le précédent locataire et la date de ce versement ;
– Le montant du dépôt de garantie, lorsque les parties en prévoient un.

Le contrat de location est conclu entre un locataire et un bailleur.

Il faut savoir que la cession de contrat de location ou la sous-location sont interdites, sauf accord exprès du bailleur. Il est possible de prévoir de la colocation dans le contrat.

Le contrat de bail est conclu pour une durée au moins égale à 3 ans. Ensuite, le contrat peut être renouvelé ou reconduit tacitement. Attention : lorsque le bail est conclu avec une personne morale, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à 6 ans. Il est tout à fait possible pour les parties de s’entendre sur une durée plus longue (Civ.3 ème , 26 novembre 2006, n°05-17.526). Toutefois, il est impossible de prévoir que le bail sera perpétuel. La résiliation du bail peut émaner du locataire ou du bailleur.

Par le bailleur :

Le bailleur peut délivrer un congé à son locataire seulement s’il est justifié par :

– Sa décision de reprendre le logement
– Un motif légitime sérieux, par exemple : inexécution par le locataire de ses obligations.

Par le locataire :

– Le délai de préavis est de 3 mois.
– À titre d’exception, le délai de préavis ne dure qu’un mois lorsque :

o Le bien se trouve sur une zone d’urbanisation (territoire de plus de 50 000 habitants
où l’accès à un logement est difficile)
o En cas d’obtention d’un premier emploi
o À la suite d’un avis médicalo Les bénéficiaires de RSA

Le congé doit comporter à peine de nullité : le motif ; en cas de reprise, le nom du bénéficiaire et le lien existant entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise. Le bail peut également être renouvelé ou reconduit tacitement. Lorsque le renouvellement du bail émane du bailleur, il peut le proposer au locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat. Les charges locatives sont récupérées sous la forme de provision pour charges mensuelles et font l’objet d’une régularisation annuelle.