Indemnité d'éviction du bail commercial : pourquoi elle n'est pas plafonnée ?

Ce qu'il faut retenir : le Conseil constitutionnel a jugé, par sa décision du 5 mars 2021 (n° 2020-887 QPC), que l'absence de plafonnement légal de l'indemnité d'éviction est conforme à la Constitution. Un arrêt de la Cour de cassation du 30 avril 2025 (3e civ., n°23-21.499) confirme cette position. Le bailleur qui refuse le renouvellement d'un bail commercial reste donc tenu de verser une indemnité correspondant à l'intégralité du préjudice causé, sans plafond.

L'origine de la question : une QPC transmise en décembre 2020

L'article L.145-14 du Code de commerce impose au bailleur qui refuse le renouvellement d'un bail commercial de verser au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé. Cette indemnité inclut notamment la valeur marchande du fonds de commerce, sans plafond légal.

Dans une affaire portant sur un bail commercial à usage d'hôtel, un bailleur avait refusé le renouvellement et proposé une indemnité d'éviction au locataire. Le désaccord sur le montant a conduit le tribunal judiciaire de Paris à transmettre une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) à la Cour de cassation, qui l'a renvoyée au Conseil constitutionnel par un arrêt du 10 décembre 2020 (Cass. 3e civ., 10 décembre 2020, n°20-40.059).

Le bailleur soutenait que l'absence de plafond, combinée à un calcul fondé sur la valeur vénale du fonds de commerce, pouvait porter une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

La réponse du Conseil constitutionnel : pas de plafonnement

Par sa décision du 5 mars 2021, le Conseil constitutionnel a reconnu que le dispositif de l'article L.145-14 porte bien atteinte au droit de propriété du bailleur, dans son principe. Mais il a jugé cette atteinte proportionnée au regard de l'objectif poursuivi par le législateur.

Deux justifications principales ont été retenues :

• l'indemnisation du locataire évincé vise à protéger la poursuite de son activité et à préserver la viabilité des entreprises commerciales et artisanales ;
• le bailleur conserve la faculté de vendre son bien ou d'en reprendre la jouissance moyennant le paiement de cette indemnité, ce qui limite l'atteinte portée à son droit de propriété.

Le Conseil constitutionnel a donc déclaré l'article L.145-14 du Code de commerce conforme à la Constitution, sans exiger de plafonnement du montant de l'indemnité d'éviction.

Une position confirmée par la jurisprudence récente

La Cour de cassation a réaffirmé cette analyse dans un arrêt du 30 avril 2025 (3e civ., n°23-21.499), écartant à nouveau toute exigence de plafonnement du montant de l'indemnité d'éviction. Cinq ans après la décision du Conseil constitutionnel, la règle reste donc stable : l'indemnité d'éviction se calcule intégralement en fonction du préjudice subi par le locataire, sans référence à un plafond légal ou à la valeur de l'immeuble.

Ce que cela signifie concrètement pour le bailleur

Un bailleur qui envisage de refuser le renouvellement d'un bail commercial doit anticiper le coût réel de cette décision. L'indemnité d'éviction peut inclure la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les droits de mutation, sans plafond.

Dans certains cas, ce montant peut se rapprocher, voire dépasser, la valeur de l'immeuble concerné. Il est donc essentiel de faire évaluer précisément ce risque avant toute décision de non-renouvellement, avec l'accompagnement d'un avocat spécialisé en bail commercial.

Questions fréquentes

L'indemnité d'éviction est-elle plafonnée en 2026 ?

Non. Le Conseil constitutionnel a validé l'absence de plafonnement le 5 mars 2021, et cette position a été confirmée par la Cour de cassation en 2025. Il n'existe à ce jour aucun plafond légal.

Le bailleur peut-il contester le montant de l'indemnité d'éviction ?

Oui, le bailleur peut contester le montant devant le juge, notamment en discutant l'évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce, mais il ne peut pas invoquer l'absence de plafond légal pour en limiter le montant.

Quelle est la base légale de l'indemnité d'éviction ?

L'article L.145-14 du Code de commerce, dont la conformité à la Constitution a été confirmée par la décision n° 2020-887 QPC du 5 mars 2021.

Cet article a été mis à jour le 5 septembre 2026 pour intégrer la décision du Conseil constitutionnel du 5 mars 2021 et la jurisprudence de la Cour de cassation du 30 avril 2025.