Les étapes d'une cession de fonds de commerce

Un fonds de commerce se définit comme une « universalité de fait » : il réunit tous les éléments indispensables à l’exploitation d’une activité commerciale, à l’exception des murs du local, qui appartiennent au propriétaire désigné comme le « bailleur ».

Il se compose d’éléments corporels (mobilier, outillage, stocks de marchandises, véhicules…) et d’éléments incorporels (clientèle, enseigne, droit au bail, achalandage…). Une cession de fonds de commerce intervient lorsque le locataire du fonds, appelé « cédant », transmet l’ensemble de ces éléments à un acquéreur dénommé « cessionnaire ».

Cette opération suppose l’accomplissement de plusieurs formalités successives, de la vérification des conditions du contrat jusqu’à l’enregistrement de l’acte. Maître Baptiste Robelin, avocat expert en cessions de fonds de commerce, en détaille ci-dessous les principales étapes.

La vérification du respect des conditions du contrat (capacité, pouvoir, consentement)

De même que pour la signature de tout acte juridique, les parties doivent être en mesure de justifier d’un certain pouvoir ainsi que d’une capacité à contracter dans le cadre de la signature d’un acte de cession de fonds de commerce.

La question de la capacité se pose alors dans le cas des mineurs et des majeurs protégés (article 1123 du Code civil). Ces derniers ne peuvent contracter qu’à condition de justifier d’une autorisation du conseil de famille ou du juge des tutelles (articles 389-5, 457 et 495 du Code civil).

De même que la capacité ou le pouvoir, l’échange du consentement des parties est indispensable. Celui-ci doit être acquis sur la base de la chose et du prix, et doit être exempt de tout vice (article 1108 et 1109 du Code civil).

La liste des éléments du fonds de commerce inclus lors de la cession

Éléments inclus dans la cession

La vente du fonds de commerce comprend :

Les éléments incorporels du fonds tel que les biens ou les valeurs immatérielles. Ex : contrats de travail, clientèle, enseigne, nom commercial, autorisations administratives etc.

Les éléments corporels du fonds impliquant le matériel corporel. Ex : les outils, le mobilier etc.

Un inventaire estimatif et détaillé de l’ensemble du matériel corporel et incorporel transmis doit être établis, de sorte à se prémunir contre tout litige éventuel relatif aux éléments inclus dans la cession du fonds.

Il convient toutefois de faire attention dans le cas de la cession unique d’un ou de plusieurs éléments du fonds de commerce sans intention d’en céder l’exploitation. En effet, il est arrivé que les juges assimilent la vente de certains éléments en une cession globale du fonds de commerce.

Éléments non cédés avec le fonds de commerce

Certains éléments ne sont quant à eux pas cédés avec le fonds. C’est le cas pour les contrats à l’exception de ceux obligatoirement transmissible (comme les contrats de travail en cours, les contrats d’assurance et le droit au bail), les immeubles, les livres de commerces, les documents comptables, les créances et dettes ainsi que le droit de terrasse d’un restaurant ou d’un débit de boissons. Ainsi, une nouvelle autorisation doit être demandée par l’acquéreur du fonds de façon à ce qu’il puisse utiliser la terrasse.

La rédaction d’un compromis de vente

La signature d’un « compromis » ou « promesse » de vente de fonds de commerce est fondamentale dans le cadre d’un tel projet. Cela permet de laisser du temps aux parties afin qu’elles soient en mesure d’accomplir les démarches et formalités nécessaires à la vente, tel que l’obtention par l’acquéreur d’un moyen de financement visant à acheter le fonds, par exemple.

La rédaction d’un tel compromis permet aussi de matérialiser l’accord entre le cédant et le cessionnaire sur la future cession, et engage les 2 parties dans la réalisation de l’opération.

La plupart du temps, une liste de conditions suspensives conditionne la réalisation de la cession, et une indemnité d’immobilisation du fonds est mise en jeu. A défaut de réalisation de certaine conditions mises à la charge du cessionnaire par exemple, l’indemnité d’immobilisation qu’il aura versée reviendra au cédant.

Un tel compromis de vente devait, à l’époque, comprendre un certain nombre d’informations obligatoires, tel qu’en dispose l’article L.141-1 du Code de commerce. Mais c’était sans compter sur l’entrée en vigueur de la loi n°2019-744 du 19 juillet 2019, qui est venue purement et simplement abroger cette mention.

La purge du droit de préemption de la commune

Dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, il convient toujours de vérifier si le fonds de commerce en cause se situe dans le périmètre de sauvegarde de sa commune.

En effet, dès lors qu’il y a aliénation à titre onéreux d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal situé dans un périmètre de sauvegarde délimité par délibération du conseil municipal, la commune dispose d’un droit de préemption sur ce fonds (articles L.214-1, L.214-1-1 et R214-1 du code de l’urbanisme).

Il convient donc pour le cédant dont le fonds se situe dans un tel périmètre, de purger son droit auprès de la mairie de la commune en cause. Pour cela, le site du service public met à disposition un formulaire cerfa de « déclaration de cession d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal ou d’un bail commercial soumis au droit de préemption » qu’il convient pour le cédant de remplir et d’adresser à la mairie en 4 exemplaires, par lettre recommandée avec avis de réception ou par dépôt en mairie contre récépissé.

Cette déclaration mentionne notamment le prix de vente, l’activité du cessionnaire, le nombre de salariés et la nature de leurs contrats de travail, ou encore les chiffres d’affaires réalisés au cours des trois dernières années.

A défaut de réponse de la mairie dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la déclaration, celle-ci est réputée avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption, et le cédant sera libre de céder son fonds de commerces eu égard aux conditions qu’il a fait figurer dans sa déclaration.

L’obtention d’un certificat d’urbanisme

Il convient aussi pour le cédant de demander à la marie un certificat d’urbanisme, qui permettra de renseigner l’acquéreur quant aux règles d’urbanisme applicables au terrain sur lequel se situe le fonds.

De la même façon que pour le droit de préemption, le site du service public met à disposition un formulaire à remplir visant à requérir de la mairie un tel certificat.

Cette demande est à intenter par le cédant, qui doit renseigner son identité, ses coordonnées, l’adresse de son fonds de commerce, sa superficie ainsi que ses références cadastrales.

La purge du droit d’information des salariés

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a récemment réformé le droit d’information des salariés en cas de cession d’un fonds de commerce. Cette réforme a notamment réduit le délai d’information préalable des salariés et modifié le champ d’application du dispositif.

Désormais, dans les entreprises qui ne sont pas soumises à l’obligation de mettre en place un comité social et économique (CSE) exerçant les attributions prévues pour les entreprises d’au moins 50 salariés, le propriétaire qui envisage de vendre son fonds de commerce doit en informer les salariés au plus tard un mois avant la vente, contre deux mois auparavant.

Cette information a pour objectif de permettre à un ou plusieurs salariés de présenter, s’ils le souhaitent, une offre de rachat du fonds de commerce. Elle peut être effectuée par tout moyen permettant de rendre certaine sa date de réception. Lorsqu’elle est adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date retenue est celle de la première présentation de la lettre.

La vente peut néanmoins intervenir avant l’expiration du délai d’un mois dès lors que chaque salarié a fait connaître sa décision de ne pas présenter d’offre.

Une fois cette information réalisée, la vente doit intervenir dans un délai maximal de deux ans à compter de l’expiration du délai d’information. À défaut, les salariés devront être à nouveau informés.

La réforme a également modifié le régime applicable aux entreprises soumises à l’obligation de mettre en place un CSE exerçant les attributions prévues pour les entreprises d’au moins 50 salariés. Dans ce cas, le projet de vente du fonds de commerce doit faire l’objet d’une information et d’une consultation du CSE, selon les modalités prévues par le Code du travail. En cas d’absence de CSE régulièrement constatée par un procès-verbal de carence, la procédure d’information individuelle des salariés est applicable.

Enfin, le non-respect de l’obligation d’information est susceptible d’engager la responsabilité du vendeur. À la demande du ministère public, le juge peut également prononcer une amende civile pouvant atteindre 0,5 % du montant de la vente.

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La rédaction de l’acte de cession de fonds de commerce

En pratique, les cessions de fonds de commerce font l’objet d’un écrit, ne serais que pour éviter les éventuelles difficultés probatoires. Un modèle gratuit d’acte de cession de fonds de commerce est disponible sur notre site pour s’en inspirer.

Par ailleurs, autrefois l’acte de cession de fonds de commerce devait impérativement, au même titre que la promesse de cession, faire apparaitre certaines mentions rendues obligatoires par la loi. Toutefois, et de la même façon que pour le compromis de vente, ces modalités ont été assouplies par la loi n°2019-744 du 19 juillet 2019.

A ce jour, l’acte de cession de fonds de commerce doit viser un document présentant les chiffres d’affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice comptable et le mois précédent celui de la vente (article L.141-2 du Code de commerce).

L’enregistrement de l’acte de cession

En application de l’article 635, 1-1° du Code général des impôts, l’acte de cession de fonds de commerce doit obligatoirement faire l’objet d’un enregistrement auprès du service des impôts, dans le mois de la vente.

Cet enregistrement conditionne le privilège du vendeur de même que la publicité de la vente.

Il convient toutefois de préciser que dans l’hypothèse où la vente n’a pas été passée par acte authentique, le délai d’enregistrement passe à moins de quinze jours.

La publication de la vente et l’opposition des créanciers : formalités de publicité

La publication de la cession du fonds de commerce doit intervenir dans les quinze jours suivant la signature du contrat, à la diligence de l’acquéreur sous forme d’extrait ou d’avis au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) (article L.141-12 du Code de commerce).

Cette publication doit comporter certaines mentions indispensables telles que la date de la signature du contrat, les informations relatives à l’enregistrement de l’acte, les délais d’opposition, les données du fonds etc. Elle permet ainsi aux créanciers du vendeur de s’opposer au règlement de la cession.

L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

L’acquéreur du fonds de commerce, s’il s’agit d’une personne physique, devra obligatoirement créer une nouvelle société et en demander l’immatriculation auprès du RCS. A l’inverse, si l’acquéreur est une personne morale déjà immatriculée, alors elle devra déclarer l’existence d’un établissement secondaire. Ces formalités doivent être accomplies dans un délai de 30 jours suivant la première publication de la vente.

Le séquestre

Un notaire ou un avocat, faisant office de séquestre, peut être désigné par les parties pour garder le prix de la vente, de sorte à le bloquer et faire face à l’opposition des éventuels créanciers.

Il devient alors le mandataire de l’acquéreur du fonds, et agit uniquement dans l’intérêt de ce dernier. Ceci explique pourquoi c’est à l’acquéreur qu’il revient de régler les honoraires ou frais de séquestre, sauf s’il en a été convenu autrement dans l’acte de vente.

Le temps que toutes les formalités de la cession soient accomplies, le prix de la vente du fonds peut être retenu jusqu’à 105 jours à compter de la date de cession, en raison notamment de la solidarité fiscale qui pèse sur le cédant et le cessionnaire. Dès lors que le vendeur ne dépose pas sa déclaration réelle de bénéfices auprès des services des impôts dans les 60 jours suivant la date de publication de la vente au BODACC, le délai de séquestre du prix de vente peut être prolongé de 60 jours.

FAQ – Les étapes d’une cession de fonds de commerce

Combien d’étapes comporte une cession de fonds de commerce ?

Une cession de fonds de commerce comporte une dizaine d’étapes successives : vérification des conditions du contrat, rédaction du compromis de vente, purge du droit de préemption de la commune, obtention du certificat d’urbanisme, information des salariés, rédaction et enregistrement de l’acte, publication au BODACC, immatriculation au RCS et, le cas échéant, séquestre du prix.

Le compromis de vente est-il obligatoire ?

Il n’est pas juridiquement obligatoire, mais il est vivement recommandé : il matérialise l’accord des parties, fixe les conditions suspensives et laisse le temps à l’acquéreur d’obtenir son financement avant la signature de l’acte définitif.

Quel est le délai de purge du droit de préemption de la commune ?

La commune dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la déclaration de cession pour exercer son droit de préemption. Passé ce délai, elle est réputée y avoir renoncé.

Dans quel délai les salariés doivent-ils être informés de la cession ?

Les salariés doivent être informés au plus tard 2 mois avant la signature de l’acte de vente, sauf si l’ensemble d’entre eux renonce expressément à présenter une offre de rachat, auquel cas la vente peut intervenir avant l’expiration de ce délai.

Dans quel délai l’acte de cession doit-il être enregistré ?

L’acte doit être enregistré auprès du service des impôts dans le mois suivant la vente, ou dans les quinze jours si la vente n’a pas été passée par acte authentique.

Combien de temps le prix de cession peut-il rester séquestré ?

Le prix de vente peut être retenu par le séquestre jusqu’à 105 jours à compter de la cession, ce délai pouvant être prolongé de 60 jours supplémentaires si le vendeur ne dépose pas sa déclaration de bénéfices dans les temps.

Faut-il un avocat pour réaliser une cession de fonds de commerce ?

Le recours à un avocat n’est pas obligatoire mais fortement conseillé, compte tenu du nombre de formalités à respecter et des risques de nullité ou de mise en cause de la responsabilité des parties en cas d’erreur.

Faire accompagner votre cession de fonds de commerce par un avocat

La réussite d’une cession de fonds de commerce repose sur le respect scrupuleux de chacune de ces étapes : un oubli ou un retard dans l’une des formalités peut retarder l’opération, voire engager la responsabilité du cédant ou de l’acquéreur.

L’intervention d’un avocat spécialisé en cession de fonds de commerce permet de sécuriser chacune de ces phases, depuis la rédaction du compromis jusqu’à l’enregistrement et la publication de l’acte.

Pour aller plus loin, découvrez également nos guides sur les formalités applicables post-cession, sur le financement par crédit vendeur, ou encore sur la répartition des frais d’avocats entre cédant et cessionnaire.

Baptiste Robelin, avocat spécialisé en cession de fonds de commerce, peut vous assister dans vos démarches.