Il est possible, en matière immobilière, qu’après avoir conclu un compromis de vente, l’une des parties se rétracte avant la signature de l’acte authentique. C’est ce que l’on appelle parfois le « caprice » de l’une des parties.

Dans ce cas, l’agence immobilière a-t-elle le droit de percevoir ses honoraires en cas de caprice de l’une des parties à la vente ?

Dans le meilleur des cas, acheteur comme vendeur respectent les engagements qu’ils ont pris au travers des différents actes qu’ils ont signés.

Seulement, il peut arriver que l’une des parties ne respecte pas ses engagements et refuse de réitérer l’acte en un acte authentique devant notaire malgré l’expiration du délai de rétractation. Qu’en est-il dans ce cas des honoraires de l’agence immobilière ?

A. La loi n°70-9 du 2 janvier 1970

L’article 6-I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose, en outre, qu’aucune somme d’argent, représentative d’honoraires, n’est due aux agences immobilières ou ne peut être exigée ou acceptée par elles, avant que la vente ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit contenant l’engagement des parties.

Cet article pose donc deux conditions cumulatives pour que les honoraires soient dus à l’agence immobilière. D’une part, la vente doit effectivement avoir été conclue. D’autre part, elle doit avoir été constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

B. Une jurisprudence rassurante pour les agences immobilières

Le 10 octobre 2018, la 1^ère Chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt (n°16-21.044) dans lequel elle énonce que « l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel [l’article 6-I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970] subordonne la rémunération de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique ».

Cette décision indique clairement que la rémunération des agences immobilières n’est pas subordonnée à la conclusion d’un acte authentique. Une promesse synallagmatique de vente parait ainsi suffisante.

En effet, la Cour ajoute que « la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et le prix, et que [les acquéreurs] ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer ». Elle affirme que l’opération a été conclue et qu’un tel refus de réitérer le compromis de vente « ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation ».

Dans le même sens, la Cour de cassation, 1^ère chambre civile a rendu un arrêt le 1^er juillet 2020 (n°19-10.285) dans lequel elle affirme que « Si la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 subordonne le paiement des honoraires de l’agent immobilier à la conclusion effective de la vente, celui-ci a droit à la réparation de son préjudice en cas de comportement fautif de son mandant ou de l’autre partie, qui lui a fait perdre sa commission ».

À l’analyse de ces deux décisions, il semble que pour la Cour de cassation, le refus de réitérer la promesse synallagmatique de vente par une partie constitue une faute.

Aussi, si une agence immobilière n’a pas droit à ses honoraires tant que la vente n’est pas parfaite (c’est-à-dire constatée dans un acte authentique), elle peut tout de même réclamer des dommages-intérêts à la partie fautive. L’agence aurait même tout intérêt à demander des dommages-intérêts à hauteur des honoraires qu’elle aurait dû percevoir pour perte de chance d’être rémunérée. 

Cette jurisprudence est l’occasion de rappeler les règles de formation et validité du mandat de vente.

Le mandat de vente est un contrat bilatéral unissant un vendeur (propriétaire d’un bien immobilier) et un professionnel de l’immobilier (chargé de trouver un acquéreur), souvent une agence immobilière.

Il existe différents types de mandats :

1. Le mandat simple : Le vendeur peut vendre son bien immobilier par lui-même (aussi appelé de particulier à particulier) et, dans le même temps, le confier à plusieurs professionnels sans être lié à un seul professionnel ;
2. Le mandat exclusif : Pendant la durée du mandat, le professionnel de l’immobilier mandaté est le seul autorisé à vendre le bien du vendeur ;
3. Le mandat semi-exclusif : Le vendeur peut rechercher un acquéreur lui-même en plus d’avoir recourt à un professionnel. Seulement, il ne pourra pas avoir recourt à plusieurs professionnels.
   1. La semi-exclusivité totale : Si le vendeur trouve un acquéreur par lui-même, il ne devra aucun honoraire au professionnel ;
   2. La semi-exclusivité restreinte : Lorsque le vendeur trouve un acquéreur par lui-même, il doit le rediriger vers le professionnel qui percevra ses honoraires, mais réduits ;
4. Le mandat co-exclusif : La vente est réservée à certains professionnels mentionnés dans le mandat de vente.

Une fois le mandat octroyé au professionnel, il devient donc mandataire du vendeur (le mandant) et une fois un acquéreur trouvé, le processus de vente va pouvoir être enclenché.

A. La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est un acte, avant-contrat, par lequel le vendeur, propriétaire du bien immobilier, s’engage auprès d’un potentiel acheteur à lui vendre ledit bien. Ainsi, le bien est réservé au potentiel acquéreur. Ce dernier dispose d’un délai durant lequel il peut décider ou non de lever l’option d’achat.

Un tel acte engage donc simplement le vendeur et profite au potentiel acquéreur, raison pour laquelle la plupart des promesses unilatérales de vente prévoient une indemnité d’immobilisation. Cette indemnité sera conservée par le vendeur si le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente décide de ne pas acheter le bien. Cela permet de compenser le temps durant lequel le vendeur a décidé de réserver son bien à un potentiel acquéreur et donc, de ne pas le proposer à d’autres potentiels acquéreurs.

B. Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente

Le compris de vente (aussi appelé promesse synallagmatique de vente) est un acte plus contraignant pour l’acquéreur. En effet, la promesse synallagmatique de vente lie aussi bien le vendeur que l’acquéreur. Dans cet acte, le vendeur s’engage à vendre à l’acquéreur, qui lui-même s’engage à acheter le bien.

Cet acte est à signer lorsque les deux parties sont certaines de vouloir conclure la vente. Une fois signé par le vendeur et l’acheteur, il doit être obligatoirement notifié à l’acheteur par lettre recommandée avec avis de réception ou bien par remise en main propre (art. L. 271-1 alinéa 2 et 3 du Code de la construction et de l’habitat).

À compter du lendemain de la réception de cette notification par l’acheteur, un délai de réflexion de 10 jours commence à courir durant lequel il peut se rétracter sans que cela constitue une faute. En cas d’exercice du droit de rétractation, celui-ci doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception (art. L. 271-1 alinéa 1 et 2 du Code de la construction et de l’habitat).

À l’issue de cette période de rétractation, le compromis de vente engage, sauf clause contraire, définitivement les parties car il constitue un accord sur la chose et sur le prix. En conséquence, refuser de réitérer cet acte devant notaire afin d’établir un acte authentique constituerait une faute (pour plus d’informations, voir I, B).

C. L’acte authentique de vente immobilière

Un acte authentique est un acte établi le plus souvent par un notaire. En matière immobilière, il vient parfaire les actes précédemment énoncés et est nécessairement signé sous forme authentique. C’est cet acte authentique de vente immobilière qui officialise la vente et déclenche le transfert effectif de la propriété de l’immeuble et le paiement du prix total au vendeur.