Dans le meilleur des cas, acheteur comme vendeur respectent les engagements qu’ils ont pris au travers des différents actes qu’ils ont signés.
Seulement, il peut arriver que l’une des parties ne respecte pas ses engagements et refuse de réitérer l’acte en un acte authentique devant notaire malgré l’expiration du délai de rétractation. Qu’en est-il dans ce cas des honoraires de l’agence immobilière ?
A. La loi n°70-9 du 2 janvier 1970
L’article 6-I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose, en outre, qu’aucune somme d’argent, représentative d’honoraires, n’est due aux agences immobilières ou ne peut être exigée ou acceptée par elles, avant que la vente ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit contenant l’engagement des parties.
Cet article pose donc deux conditions cumulatives pour que les honoraires soient dus à l’agence immobilière. D’une part, la vente doit effectivement avoir été conclue. D’autre part, elle doit avoir été constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.
B. Une jurisprudence rassurante pour les agences immobilières
Le 10 octobre 2018, la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt (n°16-21.044) dans lequel elle énonce que « l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel [l’article 6-I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970] subordonne la rémunération de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique ».
Cette décision indique clairement que la rémunération des agences immobilières n’est pas subordonnée à la conclusion d’un acte authentique. Une promesse synallagmatique de vente parait ainsi suffisante.
En effet, la Cour ajoute que « la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et le prix, et que [les acquéreurs] ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer ». Elle affirme que l’opération a été conclue et qu’un tel refus de réitérer le compromis de vente « ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation ».
Dans le même sens, la Cour de cassation, 1ère chambre civile a rendu un arrêt le 1er juillet 2020 (n°19-10.285) dans lequel elle affirme que « Si la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 subordonne le paiement des honoraires de l’agent immobilier à la conclusion effective de la vente, celui-ci a droit à la réparation de son préjudice en cas de comportement fautif de son mandant ou de l’autre partie, qui lui a fait perdre sa commission ».
À l’analyse de ces deux décisions, il semble que pour la Cour de cassation, le refus de réitérer la promesse synallagmatique de vente par une partie constitue une faute.
Aussi, si une agence immobilière n’a pas droit à ses honoraires tant que la vente n’est pas parfaite (c’est-à-dire constatée dans un acte authentique), elle peut tout de même réclamer des dommages-intérêts à la partie fautive. L’agence aurait même tout intérêt à demander des dommages-intérêts à hauteur des honoraires qu’elle aurait dû percevoir pour perte de chance d’être rémunérée.