Le Maire de votre commune ou une autre autorité administrative a délivré un permis de construire, mais cette décision vous semble irrégulière ou préjudiciable ?

Sachez qu’il est possible de demander son retrait dans des cas précis.

Voici les étapes et les conditions à respecter pour obtenir le retrait d’un permis de construire.

Dans la mesure où un permis de construire, est un acte créateur de droits individuels, cet acte peut être retiré par l’autorité administrative qui l’a délivré.

Partant, peuvent être retirés :

• une décision expresse ;
• un sursis à statuer ;
• une décision de refus ;
• un permis de construire tacite.

a) Respecter le délai de retrait

La demande de retrait d’un permis de construire est soumise à un délai strict.

Selon l’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme, l’autorisation peut être retirée dans un délai de 3 mois suivant sa délivrance, uniquement si elle est illégale.

Ce délai commence à compter de la date de la décision par l’autorité administrative lorsqu’il s’agit d’une décision explicite (existence d’un arrêté de délivrance du permis de construire).

La date de déclenchement du délai de retrait d’un permis de construire tacite, c’est-à-dire, lorsque le délai d’instruction d’un dossier complet a expiré sans que l’administration se prononce sur cette demande, de la date d’échéance du délai implicite d’acceptation.

Une fois ce délai expiré, le permis ne peut plus être retiré, même s’il est entaché d’illégalité, sauf sur demande expresse de son bénéficiaire.

À l’inverse, un permis de construire délivré après avoir été obtenu par fraude peut être retiré à tout moment sans condition de délai (article L. 241-2 du code des relations entre le public et l’administration).

b) Justifier une illégalité du permis de construire

Le retrait d’un permis de construire repose exclusivement sur l’existence d’une illégalité manifeste. Cette irrégularité peut concerner par exemple :

• Une erreur dans le contenu de l’arrêté (comme l’absence d’une mention obligatoire) ;
• Un vice de forme ou de compétence lors de l’instruction de la demande (ex : une autorité incompétente a délivré le permis).
• La violation des règles d’urbanisme (ex : hauteur maximale des bâtiments, non-conformité au Plan Local d’Urbanisme) ;

Le juge administratif est compétent pour évaluer ces critères et déterminer si le retrait est justifié.

a) L’administration

L’autorité compétente pour le retrait est celle qui a délivré le permis, c’est-à-dire, le maire, le président de l’EPCI ou le préfet selon le cas (CE, 13 février 1981, n° 15578).

L’administration à l’origine de la décision peut donc procéder au retrait du permis si elle constate une illégalité et que le délai de 3 mois est respecté, à condition d’avoir mis en œuvre une procédure contradictoire.

La procédure contradictoire permet au bénéficiaire du permis de construire de présenter ses observations écrites et le cas échéant, orales après en avoir formulé la demande (articles L. 121-1 et L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration).

Cette procédure contradictoire permet au bénéficiaire d’être informé du fait que son autorisation de construire risque d’être retirée et de bénéficier d’un délai suffisant pour présenter ses observations.

Si l’autorité administrative fait le choix de retirer sa décision octroyant un permis de construire, cette décision doit être motivée et notifiée au bénéficiaire.

C’est-à-dire que cette décision doit exposer clairement les raisons de fait et de droit qui la fondent. Les faits doivent aussi être circonstanciés, précis et exacts.

A défaut, cette décision de retrait de permis de construire peut aussi être contestée devant le juge administratif.

b) Les tiers intéressés

En tant que voisin, riverain ou association défendant des intérêts collectifs, vous pouvez signaler une irrégularité à l’administration et demander le retrait du permis.

Cependant, cette démarche doit s’accompagner de preuves concrètes de l’illégalité de l’autorisation délivrée.

Un tiers peut demander le retrait d’un permis frauduleux sans condition de délai (CE, 5 février 2018, n° 407149).

a) Adresser une demande gracieuse à l’administration

Vous pouvez solliciter l’autorité qui a délivré le permis de construire (mairie, préfecture, etc.) par lettre recommandée avec accusé de réception, en exposant clairement les motifs d’illégalité. Joignez à votre demande les documents et éléments probants pour fonder votre argumentation.

Dans ce courrier, vous devez solliciter le retrait de l’arrêté portant délivrance du permis de construire que vous contestez.

Il faut bien conserver une copie de votre recours gracieux, dans le cas où une procédure contentieuse devrait être engagée par la suite.

b) Introduire un recours contentieux devant le juge administratif

Si l’administration refuse de retirer le permis ou ne répond pas dans un délai raisonnable, vous pouvez engager un recours devant le Tribunal administratif du ressort dans lequel la décision a été prise.

Ce recours doit être fondé sur des moyens d’illégalité, tels que :

• L’incompétence de l’autorité ayant délivré le permis (article L. 600-1 du Code de l’urbanisme) ;
• Un vice de forme ou de procédure ;
• Une violation manifeste des règles d’urbanisme applicables (PLU, Plan de prévention des risques etc.)

Sur la rédaction d’un recours contentieux en urbanisme, nous vous invitons à consulter notre article de blog accessible ici.

c) Respecter l’obligation de notification de son recours gracieux et contentieux

Conformément à l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme, tout recours gracieux ou contentieux doit être notifié à l’administration et au bénéficiaire du permis dans un délai de 15 jours suivant le dépôt du recours devant le tribunal administratif.

Ce délai de 15 jours est un délai franc.

Cette notification doit inclure une copie intégrale dudit recours et/ou de la requête introductive d’instance, c’est-à-dire, de votre recours gracieux ou contentieux.

a) Disparition rétroactive du permis

Le retrait entraîne la disparition du permis qui est censé n’avoir jamais existé (CE, 18 octobre 1991, n° 73186).

1. b) Obligation de cesser les travaux

Si des travaux ont commencé sur la base d’un permis retiré, ils doivent cesser immédiatement, sous peine de sanctions.

Toutefois, si le retrait est illégal, le bénéficiaire peut demander une indemnisation pour le préjudice subi (CE, 7 janvier 1970, n° 76151).

c) Effet sur la validité des transactions immobilières

Un terrain vendu sous condition suspensive d’obtention d’un permis n’est pas concerné par l’annulation du permis si le retrait intervient après la vente (Cass. 3e civ., 23 mai 2007, n° 06-11.889).

Le retrait d’un permis de construire est une procédure complexe et technique, exigeant une parfaite maîtrise des règles d’urbanisme et des délais légaux.

Les avocats de Novlaw, Maîtres Laurent Bidault et Célie Mendez, vous assistent à chaque étape de la procédure, que ce soit pour engager une demande gracieuse ou préparer un recours contentieux devant le juge administratif. N’hésitez pas à nous contacter pour défendre vos droits.

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