Comment choisir un avocat expert en SCI familiale ?

Comment trouver un avocat expert en SCI Familiale ? Comment constituer une SCI Familiale ? À quoi sert la SCI Familiale ? Trouvez toutes les réponses à vos questions auprès de notre cabinet d’avocats expert en droit immobilier.

L’avocat expert en SCI Familiale est avant tout un avocat spécialisé en droit immobilier, et capable de répondre aux problématiques de gestion du patrimoine privé et familial. Il vous accompagne pour le montage de la SCI Familiale et notamment pour la rédaction des statuts. Il est capable de donner des conseils de nature patrimoniale et fiscale. L’avocat mandataire en transaction immobilière peut même vous accompagner pour la vente de votre patrimoine privé et familial.

La société civile immobilière constitue un outil souple de gestion patrimoniale et fiscale. De la famille des sociétés civiles dont les règles de constitution obéissent au régime prévu par les articles 1832 et suivants et 1845 et suivants du Code civil, la SCI familiale offre une grande liberté d’organisation et constitue un outil juridique performant pour assurer la gestion d’un patrimoine immobilier privé ou professionnel.

Lorsqu’il s’agit d’administrer du patrimoine privé et familial, on parle de SCI familiale, société civile immobilière ayant pour vocation d’administrer du patrimoine privé et de faciliter sa gestion et sa transmission entre les membres d’une même famille (parents, enfants, grands-parents, etc.). Ce type de société jouit par ailleurs de dispositions fiscales avantageuses permettant notamment de faciliter les donations.

De plus, le régime fiscal de la SCI offre une souplesse très intéressante dès lors que les associés peuvent choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés, ou bien l’impôt sur le revenu.

Précisément, la société civile immobilière est de droit assujettie à l’impôt sur le revenu selon les règles des revenus fonciers avec une imposition directe au niveau des associés. Mais les associés peuvent opter (de façon irrévocable) pour l’impôt sur les sociétés.
Le fonctionnement de la SCI familiale est également peu contraignant puisque les associés n’ont pas d’obligation de rendre des comptes sur un plan comptable.
La SCI familiale peut administrer les biens qu’elle détient en les donnant un bail : on peut envisager la souscription d’un bail commercial ou professionnel, si le locataire de la SCI familiale est un commerçant, un artisan ou un professionnel, ou bien d’un bail d’habitation (bail meublé ou non meublé selon le cas) si le locataire est un particulier qui utilise les lieux pour y habiter (si la SCI détient un appartement ou une maison par exemple).

Les bénéfices dégagés par la SCI familiale seront imposés selon le régime des revenus fonciers, directement au niveau des associés s’ils ont opté pour l’imposition sur le revenu, et ce, en fonction de la participation de chacun au capital. Lorsque la SCI distribue des revenus à ses associés, ceux-ci ne donneront pas lieu à une double imposition.
La SCI familiale peut également faire le choix de l’impôt sur les sociétés. Elle devient alors fiscalement « opaque » : c’est donc la société qui paie les impôts, non plus les associés. Mieux vaut s’entourer des conseils d’un avocat spécialisé en droit immobilier pour bénéficier d’une étude personnalisée et vérifier le régime le plus avantageux pour les associés de la SCI familiale.

Le mieux pour constituer une SCI Familiale est de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier, véritable spécialiste du patrimoine, qui pourra vous assister pour gérer vos biens. S’agissant d’un avocat mandataire en transaction immobilière, ce dernier pourra même vous assister à l’occasion d’une vente d’un bien immobilier détenu par la SCI Familiale. Chez Novlaw Avocats, nous disposons d’une expertise très importante en la matière et pouvons vous assister pour la structuration de la SCI Familiale.

La première étape, bien évidemment, est la rédaction des statuts de la SCI : il faut faire preuve de rigueur juridique, mais également de flexibilité pour s’adapter à la situation de chacun des associés.

La création d’une SCI nécessite d’accomplir des démarches juridiques et administratives.

La constitution d’une SCI relève du droit commun des sociétés civiles telles que figurant aux articles 1845 et suivants du Code civil. Les associés ont toute liberté pour adapter les statuts aux spécificités de leur situation et aux objectifs poursuivis.

Ces statuts doivent être élaborés par acte sous seing privé ou par acte authentique (devant notaire).

Les statuts de la SCI familiale doivent comporter toutes les mentions imposées par la loi (que nous verrons successivement) et les modalités de fonctionnement de la SCI.

Enfin, les statuts sont signés par chacun des associés. Sur ce point, il faut noter que deux associés suffisent pour former une SCI. Il n’existe pas de nombre maximum d’associés. En effet, le régime juridique des SCI laisse une liberté totale quant aux choix du nombre d’associés et de leur qualité. A ce titre, peuvent être associés d’une SCI tant des personnes physiques que des personnes morales, la seule limite étant que tout associé doit avoir la capacité de signer les statuts (consentement, pouvoir, etc.). Les règles du consentement sont les mêmes que pour tout acte juridique, et sont celles édictées par le Code civil.

Comme pour toutes les sociétés, la constitution d’une SCI familiale implique que les associés réalisent des apports, en contrepartie desquels ils bénéficieront d’une participation dans le capital social de la société civile immobilière.

Sur ce point, les associés bénéficient d’une grande liberté puisqu’ils peuvent réaliser des apports aussi bien en numéraire (c’est-à-dire sous forme d’argent) que des apports en nature (c’est généralement le cas s’agissant d’un bien immobilier) et même en industrie (ce qui est le cas lorsque les associés mettent à la disposition de la société des compétences techniques ou lui rendent des services, sans pour autant avoir apporté de capital social).

La constitution d’une SCI familiale n’implique pas de constituer un capital social minimum, ce qui offre une grande souplesse aux associés. À noter enfin que, comme pour d’autres sociétés, le capital de la SCI familiale peut être fixe ou variable.

Sauf mention contraire dans les statuts, tous les associés de la SCI familiale participent aux bénéfices (ou profitent des économies) en proportion de leur participation dans le capital social.

Notons cependant que les statuts peuvent prévoir qu’une catégorie de parts sociales ouvrira droit à des dividendes plus importants, même si la participation aux pertes est différente, dans la mesure où la loi n’impose pas qu’il y ait identité de proportion dans la participation aux bénéfices et aux pertes.

Idem, sauf stipulation contraire des statuts, les associés de la SCI familiale contribuent aux pertes proportionnellement à leur part dans le capital social.

S’agissant du nom de la SCI familiale, les associés ont toute liberté, et peuvent faire ce qu’ils souhaitent du moment qu’ils ne nuisent pas aux droits des tiers.

À noter que, comme pour toute société, la dénomination sociale de la SCI familiale doit figurer sur l’ensemble des actes passés par la société.

Le siège social détermine la nationalité de la société, les tribunaux territorialement compétents en cas de litige et le lieu d’accomplissement des formalités légales de publicité et d’immatriculation.

Le siège social doit être fixé dans un immeuble dont l’un des associés ou la société a la jouissance. La durée de la SCI doit être fixée dans les statuts. Elle court à compter de l’immatriculation de la SCI et ne peut excéder 99 ans. Cette durée peut toutefois être prorogée, ou bien abrégée selon les besoins des associés (là encore, mieux vaut faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour éviter les erreurs).

Après la rédaction et la signature des statuts, il conviendra de procéder aux formalités d’immatriculation de la SCI familiale. Comme pour toutes les sociétés, la SCI familiale doit faire l’objet d’une formalité spécifique d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés compétent, correspondant à son siège social. Après cette immatriculation, la SCI familiale jouira de la personnalité morale et, après édition du Kbis, le gérant pourra récupérer les fonds correspondants aux apports en numéraire effectués par les associés. Pour ce faire, l’avocat demandera aux associés de produire un certificat de dépôt des fonds émis par la Banque détenant le capital social.

La SCI familiale peut avoir des objectifs multiples : c’est un outil permettant d’assurer l’acquisition d’un patrimoine, mais également de favoriser sa gestion. Il sera plus facile avec une SCI familiale d’organiser du patrimoine entre les membres d’une même famille, tout en donnant à bail les biens détenus par la SCI. Là encore, toute forme de bail peut être envisageable : bail commercial, bail d’habitation, bail précaire (bail dérogatoire de courte durée), location en meublé ou non meublé… etc. Là encore, mieux vaut s’entourer d’un avocat spécialisé en droit immobilier. Notez que l’avocat mandataire en transaction immobilière pourra même assurer la vente des biens détenus par la SCI familiale (c’est le cas chez NovLaw Avocats, Maître Baptiste Robelin étant inscrit sur la liste des mandataires en transaction immobilière de l’Ordre des avocats du Barreau de Paris).

La SCI facilite l’acquisition de biens immobiliers, puisqu’elle permet de lever des fonds en réunissant les capitaux nécessaires entre plusieurs associés investisseurs. Elle facile ensuite la transmission du patrimoine immobilier, qui peut être cédée par « tranche », en fonction des parts sociales cédées entre les membres d’une même famille. À cet égard, un conseil patrimonial et fiscal adapté peut s’avérer nécessaire. Là encore, mieux vaut consulter un avocat spécialisé en droit immobilier.

La SCI familiale peut-elle être utile aux professionnels ?

On a vu que la SCI familiale constituait un outil de gestion des biens immobiliers de la famille : elle facilite aussi bien l’acquisition de biens immobiliers que leur transmission. Mais cette forme sociale est également utile aux professionnels : elle peut leur permettre de protéger leur patrimoine privé, en l’affectant à la SCI familiale. Ce sera particulièrement intéressant pour ceux qui exercent sous forme d’entreprise individuelle (EI) : pour ces derniers, il n’existe pas de séparation entre le patrimoine privé et professionnel. Aussi la SCI familiale constitue-t-elle un outil intéressant pour les protéger contre leurs créanciers professionnels.

En plus de constituer un moyen efficace de sécurisation et d’organisation de la gestion de la gestion du patrimoine, la SCI familiale permet de réduire le coût de la transmission des biens entre les membres de la famille, que ce soit à titre gratuit (donation) ou onéreux.

En effet, il faut savoir que la valeur des parts d’une SCI familiale est généralement minorée par l’Administration fiscale ,de l’ordre de 10 à 20% de la valeur de l’actif social. Cette moindre valeur aura un évidemment impact intéressant sur les droits de mutation à titre onéreux dû par l’acquéreur des parts sociales. À ceci s’ajoute un régime fiscal de faveur, permettant de favoriser les donations entre les membres d’une même famille. N’hésitez pas à consulter notre cabinet d’avocats pour en savoir plus.