La Cour de cassation a récemment apporté des précisions importantes sur le droit de préemption du locataire commercial, prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Dans deux arrêts rendus le 19 juin 2025 (n° 23-17.604 et n° 23-19.292), elle clarifie les contours de ce droit, notamment en cas de cession globale d’un immeuble. Ces décisions viennent renforcer la sécurité juridique des propriétaires tout en délimitant les droits des locataires.

Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, le locataire d’un local commercial ou artisanal bénéficie d’un droit de préférence en cas de vente du local par le bailleur. Ce droit, également appelé droit de préemption, permet au locataire d’acquérir le bien en priorité. Toutefois, ce droit ne s’applique pas aux locaux à usage industriel.

La Cour de cassation confirme que le droit de préférence ne s’applique pas en cas de cession globale d’un immeuble, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial. Dans l’affaire n° 23-17.604, le locataire soutenait que la mention « des locaux commerciaux » ne visait pas le cas d’un unique local. La Cour rejette cet argument et précise que la cession globale exclut le droit de préemption, peu importe le nombre de locaux concernés.

Le droit de préemption est strictement limité aux locaux loués. Le propriétaire n’est pas tenu de diviser son bien pour permettre au locataire d’exercer ce droit. Ainsi, le locataire ne peut prétendre à un droit de préemption sur des parties non louées, même si elles sont accessoires comme un parking, une cave ou un box.

Dans les deux affaires, les locataires ont tenté de faire valoir que les parties non louées étaient accessoires aux locaux commerciaux. La Cour de cassation rejette cette argumentation et refuse d’examiner l’importance ou le caractère secondaire de ces surfaces. Elle affirme que dès lors que la vente porte sur un ensemble immobilier incluant des parties non louées, le droit de préemption est exclu.

Ces décisions renforcent la liberté du propriétaire de vendre son bien dans sa globalité, sans être contraint par le droit de préemption du locataire, y compris pour un bail commercial. Pour les locataires, cela signifie que leur droit est limité à l’assiette du bail et ne s’étend pas aux ventes globales. Il est donc essentiel pour les parties de bien définir les contours du bail et de prévoir contractuellement les éventuelles modalités de cession.

La jurisprudence récente de la Cour de cassation clarifie les limites du droit de préemption du locataire commercial. En excluant ce droit en cas de cession globale, même pour un immeuble comprenant un seul local commercial, elle offre une lecture stricte du texte législatif. Cette position renforce la sécurité juridique des transactions immobilières tout en rappelant aux locataires les limites de leur droit préférentiel.

Par Baptiste Robelin, Avocat associé du cabinet NOVLAW, expert en droit immobilier et baux commerciaux