La cession de fonds de commerce de pharmacie
Avocat expert en cession de fonds de commerce de pharmacie
Baptiste Robelin est spécialisé en transaction immobilière, cessions de fonds de commerce et baux commerciaux. Il intervient très régulièrement dans le secteur pharmaceutique afin d’assister les pharmaciens pour la cession de leur fonds de commerce d’officine de pharmacie.
Baptiste Robelin dispose d’une expérience solide dans ce secteur qui requiert une expertise particulière. En effet, la cession d’une officine de pharmacie implique de maîtriser certaines spécificités liées à la législation pharmaceutique.
Des règles spécifiques régissent les conditions d’implantation et d’ouverture d’une officine de pharmacie ainsi que les conditions d’exercice de l’activité de pharmacien.
Contrairement aux autres professions médicales gouvernées par le principe de la liberté d’installation, les officines de pharmacie ne peuvent être créées qu’à certaines conditions, réformées par l’ordonnance n° 2018-3 du 3 janvier 2018. La loi autorise ainsi la création d’une officine de pharmacie en fonction de critères liés à la densité de population, à la localisation et à l’accessibilité du local notamment. L'autorisation est délivrée par l'Agence Régionale de Santé (ARS) après avis de l'Ordre National des Pharmaciens et des syndicats.
Il faut en outre que les locaux de l’officine remplissent les conditions d’accessibilité pour personnes handicapées et assurent le respect de l’ensemble des caractéristiques prévues par les articles R. 5125-9 et suivants du Code de la santé publique.
Toutefois, il faut garder à l’esprit que l’officine de pharmacie reste un fonds de commerce comme un autre, constitué d'éléments incorporels (le bail, le clientèle) et corporels (les stocks, matériels,…). Le pharmacien est d’ailleurs soumis au statut des commerçants et aux obligations prévues par le Code de commerce, ainsi son immatriculation au registre du commerce et des société (RCS) est impératif.
Fonds de commerce de pharmacie : L’activité de pharmacien est une activité réglementée nécessitant un diplôme spécifique.
Le pharmacien doit justifier de conditions d’exercices particulières : pour ouvrir une pharmacie, il est indispensable d’avoir obtenu un diplôme d’État de docteur en pharmacie et de pouvoir justifier de six mois d’expérience professionnelle au sein d’une pharmacie, en étant soit remplaçant soit adjoint. Il est donc impossible pour une personne sans diplôme d’ouvrir une pharmacie.
Le pharmacien doit être propriétaire de l’officine de pharmacie, ne peut en posséder qu’une, et doit exercer personnellement la profession de pharmacien.
Précisons que dans le cadre d’une cession de fonds de commerce de pharmacie, le cédant mais aussi le potentielle cessionnaire doit être titulaire de ce diplôme d’état, sans lequel il ne sera pas possible de vendre ou d’acquérir la pharmacie.
S’agissant de l’association entre pharmaciens, celle-ci est permise dans les conditions de l’article L5125-11 du Code de la santé :
« Les pharmaciens sont autorisés à constituer entre eux une société en nom collectif en vue de l'exploitation d'une officine.
Les pharmaciens sont également autorisés à constituer individuellement ou entre eux une société à responsabilité limitée en vue de l'exploitation d'une officine, à la condition que cette société ne soit propriétaire que d'une seule officine, quel que soit le nombre de pharmaciens associés, et que la gérance de l'officine soit assurée par un ou plusieurs des pharmaciens associés.
Les gérants et les associés sont responsables à l'égard des tiers dans les limites fixées aux articles L. 223-1 et L. 223-22 du code de commerce.
Aucune limite n'est apportée à la responsabilité délictuelle et quasi délictuelle des gérants, qui sont obligatoirement garantis contre tous les risques professionnels.
Tous les pharmaciens associés sont tenus aux obligations de l'article L. 4221-1. En conséquence, tous leurs diplômes étant enregistrés pour l'exploitation de l'officine, ils ne peuvent exercer aucune autre activité pharmaceutique, à l'exception de celle de pharmacien de sapeur-pompier volontaire »
Les spécificités de la valorisation de l’officine de pharmacie
Préalablement à la cession, il conviendra d’évaluer l’officine de pharmacie, en croisant de préférence les différentes méthodes de cession qui existe :
La méthode des barèmes, qui consiste à retenir un coefficient multiplicateur appliqué au chiffre d’affaires du fonds. En l’occurrence, le coefficient moyen appliqué au CA HT pour une officine de pharmacie est de 76% (moyenne France 2018 en attente moyenne 2019 -Statistiques Interfimo 2020).
La valorisation en fonction de la rentabilité du fonds, consistant à valoriser la pharmacie en fonction de sa rentabilité, en se basant notamment sur son résultat d’exploitation. Le multiplicateur moyen de l’EBE reconstitué est de 6,1 (moyenne France 2018 en attente moyenne 2019 -Statistiques Interfimo 2020).
Ces méthodes financières de valorisation de l’officine de pharmacie devront en outre être pondérées en tenant compte notamment :Du potentiel commercial et de la qualité de l’emplacement de l’officine de pharmacie ;
De son secteur géographique ;
De l’état du local et des éventuels travaux à prévoir ;
De la surface des locaux ;
Du potentiel et des particularités de l’affaire considérée ; etc...
Bail commercial
Le bail commercial est également un élément à prendre en compte lorsque l’on songe à la valorisation d’un fonds de commerce d’officine. En effet, le fonds de commerce n’aura que plus de valeur si le bail commercial a été conclu en faveur du locataire. Rappelons que le bail commercial est issu de la négociation opérée entre un bailleur et son locataire ; lors d’une cession, le repreneur d’un fonds de commerce reprendra également le bail commercial du cédant dans les mêmes conditions. Il faut donc mettre en perspective l’aspect pro locataire ou pro bailleur du bail commercial. Un bail pro bailleur, par exemple au niveau de la répartition des charges locatives, sera plus difficile à céder qu’un bail pro locataire car moins alléchant pour les éventuels repreneurs.
Toutefois, précisons que la durée restant à courir sur le bail peut également influencer la valeur du fonds de commerce. Effectivement, si le bail est proche du renouvellement le cessionnaire pourra subir une hausse de loyer de la part de son bailleur, ce qui viendra amoindrir la valeur marchande du bail.
Dernier point d’attention concernant le bail commercial, le bailleur peut s’opposer à une cession isolée du bail commercial, en revanche lorsqu’il est question de céder le fonds de commerce en même temps, et donc à fortiori un fonds de commerce de pharmacie, le bailleur ne pourra pas l'empêcher. Néanmoins, le bailleur sera en mesure d’encadrer la cession en la conditionnant à un agrément basé sur des critères de solvabilité objectifs par exemple.
FOCUS : Propriétaire des murs
Le cessionnaire peut parfois avoir la possibilité de racheter les murs dans lesquels se trouve l’officine, et ainsi devenir propriétaire. Dans ce cas très précis il est vivement recommandé de se faire assister par professionnel du droit afin de trouver le montage juridique le plus intéressant, et se faire accompagner dans l’accomplissement de toutes les formalités requises.
Le formalisme de la cession de fonds de commerce d’officine de pharmacie
Juridiquement, l’officine de pharmacie constitue ce que l’on appelle un fonds de commerce : on y retrouve les éléments matériels composant le fonds (les outils de production notamment) et les éléments immatériels (l’enseigne, la clientèle, le droit au bail).
La cession est encadrée par un formalisme particulier propre au secteur pharmaceutique.
L’article L5125-14 du Code de la santé dispose que la convention relative à la propriété d’une officine de pharmacie doit être constatée par écrit. Les parties doivent avoir la capacité de conclure une telle convention.
Cela implique, pour le vendeur, d’avoir le diplôme nécessaire – et ainsi avoir la qualité de pharmacien – et la capacité d’aliéner l’officine dont il doit être propriétaire. L'acquéreur devra également justifier auprès de l'Ordre des pharmaciens satisfaire à l'ensemble des conditions requises (diplôme, etc.).
La cession de commerce de pharmacie se fera ainsi sous condition suspensive de l’enregistrement de la déclaration préalable et l’entrée en jouissance sera fixée à compter de la date d’enregistrement de la déclaration d’exploitation.
En outre, si l’acquéreur entend financer l’opération d’acquisition par un crédit bancaire, les parties devront également, au stade de la promesse, conditionner l’opération à l’obtention du crédit nécessaire.
Les formalités liées à la cession de l’officine de pharmacie
Une fois l’acte définitif de vente signé, les formalités liées à la cession du fonds de commerce d’officine de pharmacie sont nombreuses. Elles diffèrent selon la partie en cause, acquéreur ou cédant.
Côté acquéreur : l’acquéreur sera tenu d’enregistrer la cession et de payer les droits d’enregistrement.
Côté cédant : ce dernier devra clôturer ses comptes, procéder aux déclarations fiscales afférentes (chiffre d’affaires, TVA, etc.) et, s’il arrête son activité, demander sa radiation auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE).
Attention : suivant l’article 1684-1 du Code général des Impôts, l’acquéreur d’un fonds de commerce est responsable solidairement avec le vendeur du paiement de l’impôt sur le revenu afférent aux bénéfices réalisés par ce dernier pendant l’année de l’exercice de la cession.
La durée de la solidarité fiscale de l’acquéreur avec le vendeur du fonds de commerce est en principe de 90 jours, mais peut être réduite à 30 jours lorsque certaines conditions sont réunies.
C’est pourquoi il est impératif de séquestrer le prix de vente pendant toute la période de cette solidarité fiscale, sur le compte carpa de l'avocat en charge de la cession.
La validation de la cession de l’officine de pharmacie par l’Ordre des pharmaciens
Afin que l’opération soit complète, l’acquéreur devra impérativement déposer un dossier complet au Conseil Régional de l’Ordre des Pharmaciens dans le ressort territorial duquel est située l’officine afin de solliciter son inscription au tableau.
Les documents et informations nécessaires sont disponibles sur le site de l'Ordre National des Pharmaciens.
Baptiste Robelin est à vos côtés pour vous aider à réussir votre cession d’officine de pharmacie en toute sérénité.
Questions fréquentes en
Cession de fonds de commerce
À combien s'élèvent les droits d'enregistrement d'une cession de fonds de commerce ?
Les droits d'enregistrement sont à la charge du cessionnaire et dépendent du prix de cession : jusqu'à 23 000 €, le cessionnaire est exonéré ; entre 23 000 € et 200 000 €, les droits correspondent à 3 % du prix ; au-delà de 200 000 €, ils correspondent à 5 %. Le cessionnaire doit s'acquitter de ces droits dans un délai d'un mois à compter de la date de cession ou de l'entrée en possession du fonds si elle est antérieure.
Comment évaluer la valeur d'un fonds de commerce ?
Les parties peuvent recourir à plusieurs méthodes de valorisation : la méthode dite des barèmes, la valorisation en fonction de la rentabilité du fonds, la méthode par comparaison, ou la méthode de la correction par actif net. Cette étape peut faire l'objet de négociations et il est utile de se faire assister par un professionnel maîtrisant ces différentes méthodes.
Quelles sont les étapes d'une cession de fonds de commerce ?
Une cession de fonds de commerce se déroule en plusieurs étapes successives : l'évaluation de la valeur du fonds, la rédaction des actes (promesse ou compromis de vente, suivi de l'acte définitif), les formalités postérieures à la promesse (purge du droit de préemption de la commune, notification au bailleur si nécessaire, enregistrement de la promesse en cas de promesse unilatérale), les formalités post-cession qui diffèrent selon que l'on est cédant ou cessionnaire, les publications dans un journal d'annonces légales et au BODACC à l'initiative de l'acquéreur, et enfin la période de solidarité fiscale avec séquestre du prix de cession.
Un avocat peut-il accompagner un projet d’hôtel à Paris et partout en France ?
Oui. Maître Baptiste Robelin accompagne les professionnels de l’hôtellerie à Paris et partout en France pour l’ouverture d’hôtels, les reprises d’établissements, les négociations de baux et les créations de sociétés.
Pourquoi anticiper les problématiques sociales dans un hôtel ?
Le secteur hôtelier est fortement encadré par le droit du travail et les conventions collectives du secteur CHR. Une organisation juridique adaptée permet notamment de sécuriser les contrats de travail, les horaires, les CDD d’usage et la gestion du personnel.
Combien coûte juridiquement l’ouverture ou la reprise d’un hôtel ?
Les coûts juridiques dépendent notamment de la taille de l’établissement, du bail commercial, des audits à réaliser, des opérations de cession et des formalités administratives.
Quels contrats doivent être sécurisés lors de l’ouverture d’un hôtel ?
L’ouverture d’un hôtel implique souvent la mise en place de nombreux contrats : contrats de travail, contrats fournisseurs, contrats de franchise, contrats de réservation, CGV et partenariats commerciaux.
Un avocat peut-il accompagner la reprise d’un hôtel existant ?
Oui. Maître Baptiste Robelin accompagne régulièrement les acquisitions de fonds de commerce hôteliers, les reprises d’hôtels, les audits juridiques et les négociations de baux.
Pourquoi sécuriser le bail commercial avant d’ouvrir un hôtel ?
Le bail commercial constitue souvent l’un des actifs les plus importants de l’exploitation hôtelière. Certaines clauses doivent être négociées avec attention : montant du loyer, répartition des charges, travaux, durée du bail, renouvellement et indemnité d’éviction.
Faut-il respecter des normes ERP pour ouvrir un hôtel ?
Oui. Les hôtels sont des établissements recevant du public (ERP) et doivent respecter des règles strictes concernant la sécurité incendie, l’accessibilité, l’évacuation et les installations techniques.
Qu’est-ce qu’un hôtel monovalent ?
Un hôtel est considéré comme monovalent lorsque l’immeuble est spécialement aménagé pour une seule activité hôtelière. Dans ce cas, le loyer peut être fixé selon des méthodes spécifiques prévues par le Code de commerce.
Qu’est-ce qu’un bail commercial hôtelier ?
Le bail commercial hôtelier est un contrat permettant l’exploitation d’un établissement hôtelier dans des locaux commerciaux. Il comporte des spécificités importantes liées notamment à la destination des locaux, aux travaux et mises aux normes, aux charges, à la fixation du loyer et au caractère monovalent de l’immeuble.
Quel type de société choisir pour ouvrir un hôtel ?
Le choix de la structure juridique dépend notamment du nombre d’associés, du montant des investissements, du mode de financement, de la stratégie de développement et de la fiscalité recherchée. Dans le secteur hôtelier, les structures les plus utilisées sont généralement la SAS, la SARL, la SASU, l’EURL ainsi que les holdings et SCI dans certains montages.
Pourquoi faire appel à un avocat pour ouvrir un hôtel ?
L’ouverture d’un hôtel implique de nombreuses problématiques juridiques : bail commercial hôtelier, création de société, conformité ERP, droit du travail, réglementation touristique, contrats fournisseurs ou encore autorisations administratives. L’accompagnement d’un avocat permet de sécuriser juridiquement votre projet dès son lancement et d’éviter des difficultés pouvant compromettre l’exploitation de l’établissement.
Quelles sont les obligations du vendeur lors d'une cession de fonds de commerce ?
Le vendeur (cédant) d'un fonds de commerce est tenu à plusieurs obligations : une obligation d'information préalable des salariés si l'entreprise compte moins de 250 salariés ; une obligation de garantie (garantie d'éviction et garantie des vices cachés) ; la remise des documents légaux (bilan des 3 derniers exercices, chiffre d'affaires mensuel, état des dettes) ; et l'obligation de ne pas se réinstaller dans un périmètre concurrençant le cessionnaire si une clause de non-rétablissement a été stipulée.
Que faire si des créanciers forment une opposition sur le prix de cession du fonds de commerce ?
Si des créanciers du cédant forment une opposition sur le prix de cession du fonds de commerce, le prix reste bloqué entre les mains du séquestre (avocat ou notaire) jusqu'à la mainlevée des oppositions. En cas de désaccord sur le bien-fondé d'une opposition, une procédure judiciaire peut être nécessaire pour en obtenir la mainlevée. L'acquéreur, quant à lui, ne peut pas être inquiété si les formalités légales de publicité ont été correctement effectuées.
Qu'est-ce que le droit de préemption commercial ?
Le droit de préemption commercial est un outil à disposition des communes pour lutter contre la dévitalisation des centres villes et assurer le maintien des commerces de proximité. La finalité de ce droit de préemption est donc le maintien ou la réintroduction de la diversité de l'activité économique de proximité.
Peut-on demander un paiement immédiat du prix de cession après la vente de fonds de commerce ?
Non, dans une cession de fonds de commerce, le vendeur ne perçoit pas immédiatement l'intégralité du prix de cession. Il doit patienter jusqu'à l'expiration des délais légaux d'opposition des créanciers (10 jours à compter de la dernière publication légale). Durant cette période, le prix est séquestré par l'avocat ou le notaire. Ce n'est qu'à l'issue de cette période, et si aucune opposition valable n'a été formée, que le prix peut être remis au vendeur.
Parlons de votre projet ou de votre situation
Chaque situation mérite une analyse claire et pragmatique. Le cabinet Novlaw vous accompagne pour sécuriser vos décisions, anticiper les risques et défendre vos intérêts.