Le « dispositif Eco-Energie Tertiaire » (n° 2019-771) plus communément appelé Décret Tertiaire est entré en vigueur le 1^er octobre 2019. Il a pour but d’inciter les acteurs du secteur tertiaire à réaliser des économies d’énergie sur du long et très long terme. Cette réglementation consiste en une obligation de déclaration de consommation d’énergie vis-à-vis des assujettis, et d’une réduction de cette consommation de 60% d’ici 2050.

Codifié en partie à l’article L 174-1 du Code de la construction et de l’habitation, ce décret s’inscrit dans la continuité de nombreuses mesures prises par le gouvernement et le législateur en faveur de la réduction de la consommation d’énergie, telles que la Loi Grenelle II du 12 juillet 2010 ou encore la Loi Elan du 23 novembre 2018. Cette sobriété énergétique incitée par l’État est encore plus d’actualité dans un contexte où l’Europe est frappée par une crise énergétique et géopolitique, et où les consciences écologiques s’éveillent.

Si son objectif ne fait aucun doute, il est cependant important de se demander à qui s’impose précisément ce Décret Tertiaire.

Les obligations qui découlent du Décret Tertiaire ne s’imposent pas à tout un chacun. En effet, les assujettis sont uniquement :

• Les locaux hébergeant une activité tertiaire
• Les locaux ayant une surface plancher supérieure ou égale à 1 000 m².

Le choix de viser uniquement ces locaux est opportun car une bonne partie des émissions de carbone, à l’échelle nationale, provient du seul secteur immobilier tertiaire. Mais malgré l’apparente simplicité de ces deux critères cumulatifs, il reste important de s’y arrêter plus en détail notamment sur le critère relatif à la nature de l’activité.

Bien qu’intellectuellement la distinction entre une activité tertiaire et non tertiaire semble relativement aisée, dans les faits, cette distinction peut dans certains cas entrainer des difficultés dans certains cas. Nous verrons donc ces cas de figures plus en détail de manière non exhaustive, et leurs obligations vis-à-vis du Décret Tertiaire.

Comme nous le savons, seules les activités tertiaires sont prises en compte dans le dispositif. Ainsi, si un site regroupe des activités mixtes ; du secteur secondaire et tertiaire par exemple ; il conviendra d’établir quelles parties des bâtiments sont à usage tertiaire et vérifier s’ils répondent aux conditions de seuils du Décret. En effet, ce n’est pas la nature de l’activité la plus représentative qui sera prise en compte.

Ainsi en cas d’activités mixtes et où la partie tertiaire à une surface de plus de 1000 m², alors il sera nécessaire de déployer un dispositif de sous comptage afin de distinguer les consommations énergétiques propres à chaque secteur car ils sont assujettis au Décret .

Les locaux vacants ou désaffectés ne sont pas assujettis au Décret Tertiaire. Concernant les bâtiments non chauffés, ces derniers sont cependant assujettis au décret s’ils répondent au critère de surface. En effet, d’autres consommations énergétiques peuvent être nécessaires à leur utilisation comme des éclairages ou systèmes de refroidissement par exemple.

Les parcs de stationnement à usage public faisant partie du secteur tertiaire sont ainsi soumis au Décret Tertiaire, qu’ils soient en sous-sol, ou dit en « silo ». Cependant, les parcs de stationnement à « ciel ouvert », n’ayant pas d’infrastructure ou de superstructure, ne sont pas assujettis au Décret Tertiaire.

Concernant ce secteur, des distinctions sont à effectuer. En effet, bien que traditionnellement considérés comme étant du secteur tertiaire, tous les bâtiments de ce secteur ne sont pas assujettis au décret. En effet le principal critère de distinction est la classification d’ERP. Ainsi les hôtels, appart hôtels, villages clubs, auberges de jeunesse et tous les logements de résidence de type ERP sont soumis au Décret Tertiaire. Cependant, les gîtes, appartements de résidence de tourisme en copropriété et les meublés du tourisme ainsi que les « Airbnb » ne sont pas assujettis au décret.

Les équipements sportifs sont assujettis au Décret Tertiaire. Cela comprend donc les gymnases, les patinoires, les cours de tennis, les centres aquatiques, les golfs, centres équestres et stades pour ne donner que des exemples, cette liste n’étant pas exhaustive. Les piscines publiques sont également concernées par le Décret Tertiaire et sont compris dans le calcul des surfaces autant les bâtiments du complexe que les bassins extérieurs.

Il existe également des bâtiments qui, bien qu’ils cumulent les critères énoncés précédemment, ne sont tout de même pas soumis au Décret Tertiaire. Ainsi en vertu de l’article R 174-22 III du Code de la construction et de l’habitation, il est précisé que ne sont pas assujettis au Décret Tertiaire :

• Les « constructions ayant donné lieu à un permis de construire à titre précaire mentionné à l’article R*433-1 du code de l’urbanisme»,
• Mais aussi les « bâtiments destinés au culte»,
• Et enfin les « bâtiments dans lesquels est exercée une activité opérationnelle à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire».

Dans ce contexte et en vue de satisfaire à ces obligations, les opérateurs publics et privés doivent se préparer, voire envisager la rénovation de leurs ouvrages.

Les problématiques juridiques rencontrées sont alors multiples : appréhension de la réglementation afférente au décret tertiaire, au droit de l’urbanisme (autorisations d’urbanismes, de travaux, faisabilité du projet au regard des règles d’urbanisme, notamment le PLU), au droit immobilier (modification des baux en cours, négociation preneur/bailleur sur la prise en charge des investissements), en droit de la construction, voire encore s’agissant des opérateurs publics en droit des marchés publics.

Le Cabinet NOVLAW Avocats et en particulier ses associés Laurent BIDAULT et Baptiste ROBELIN accompagnent quotidiennement leurs clients, personnes privées et publiques, sur l’ensemble de ces sujets.

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