La définition juridique d’un hôtel varie légèrement selon les pays, mais en France, elle est précisée par des textes réglementaires liés au Code du tourisme et au Code du commerce.

La définition juridique officielle en France est donnée par l’article D 311-4 du Code du tourisme : « Un établissement commercial d’hébergement qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois, sans y élire domicile« 

L’hôtellerie est donc une activité commerciale et non civile, ce qui entraîne des conséquences importantes notamment quant à son mode d’exploitation (à travers notamment une société commerciale et non une société civile) et le régime fiscal de taxation des produits d’exploitation.

Ce qui différencie également l’activité commerciale d’hôtellerie de la location de meublés (que l’on retrouve notamment en matière d’habitation) réside dans la fourniture de services annexes. L’hôtelier offre ainsi généralement toute une gamme de services, outre la mise à disposition d’une chambre, variant selon son classement et standing : réception, bar, restaurant, service de lingerie, spa, etc.

Le Code du tourisme renferme également la notion d’« hôtel saisonnier », défini comme un établissement dont la durée d’ouverture n’excède pas neuf mois par an.

Cette qualification est fondamentale, notamment en droit du travail. L’article D. 1251-1 du Code du travail autorise ainsi, dans les secteurs où c’est l’usage constant, comme l’hôtellerie saisonnière, le recours à des contrats à durée déterminée dits « d’usage ».

Cette flexibilité en matière de contrats de travail permet aux établissements dont l’activité fluctue fortement avec les saisons d’adapter leur personnel sans avoir à justifier des motifs classiques de recours au contrat à durée déterminée.

Sur un plan juridique, il est également important de bien distinguer l’hôtellerie d’autres formes d’hébergement touristique réglementées, comme les meublés de tourisme (type Airbnb), les résidences de tourisme, les chambres d’hôtes ou encore les villages de vacances. Chacune de ces formes suit un régime et un encadrement spécifique.

L’activité de location de meublé de tourisme (type Airbnb) connaît notamment une règlementation particulièrement restrictive, en particulier dans les grandes villes où elle est limitée dans le temps, sauf à procéder à un changement de destination de l’immeuble.

Le bail commercial en matière d’hôtellerie présente plusieurs spécificités, liées à la nature même de l’activité hôtelière. Bien qu’il s’agisse en principe d’un bail commercial classique (soumis aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce), certaines adaptations concernent l’exploitation hôtelière.

Le point le plus spécifique concerne les travaux d’amélioration et d’équipement que le locataire hôtelier pourrait souhaiter réaliser dans les lieux loués.

L’article L. 311-1 du Code du tourisme dispose que :

« Le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent :

1° La distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ;

2° L’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;

3° L’équipement sanitaire ;

4° Le déversement à l’égout ;

5° L’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ;

6° L’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;

7° L’aménagement des cuisines et offices ;

8° La construction de piscines,

même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

Dans le cas où ceux-ci affectent le gros oeuvre de l’immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d’accord du propriétaire, qu’après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d’Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d’immeubles ».

Le propriétaire d’un immeuble ne peut ainsi pas s’opposer aux travaux d’améliorations que l’hôtelier entend réaliser dans le local, même si ces travaux modifient la distribution intérieure.

L’objectif est de permettre à l’exploitant d’adapter son établissement et standing aux besoins de sa clientèle, sans être entravé par le bailleur.

En revanche, une procédure stricte doit impérativement être suivie par le locataire avant le début des travaux. L’hôtelier doit ainsi notifier son intention au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, avec les plans et devis des travaux projetés (cf. article L. 311-2 du Code du tourisme).

Cette démarche est fondamentale.

À défaut, le bailleur pourrait solliciter une augmentation immédiate du loyer tenant compte des améliorations apportées dans le local (déplafonnement du loyer), voire demander la résiliation du bail pour manquement contractuel du preneur.

Si les travaux envisagés concernent le gros œuvre de l’immeuble, l’accord préalable et exprès du propriétaire est obligatoire. Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour répondre à la demande du locataire ; son silence vaut acceptation. En cas de refus, le locataire peut saisir une commission départementale spécifique pour tenter d’obtenir une autorisation.

L’avantage de cette procédure est financier : l’article L 311-3 du Code de tourisme dispose ainsi que le bailleur ne peut solliciter aucune augmentation du loyer du fait de l’amélioration de l’immeuble résultant de la réalisation de ces travaux que ce soit pendant la durée du bail en cours, ou celle du bail renouvelé qui lui fait suite, pour une durée de 12 ans à compter de l’expiration de ces travaux. C’est un mécanisme de protection indispensable pour l’exploitant qui investit dans l’immeuble afin d’adapter son hôtel aux standings qu’il souhaite pour ses clients.

L’autre spécificité du bail commercial hôtelier concerne la fixation du montant du loyer lors du renouvellement du bail. Si l’immeuble est considéré comme monovalent (ne pouvant accueillir qu’une seule activité) ce qui est souvent le cas pour un hôtel (quand bien même il comporterait un bar ou un restaurant) l’article R 145-10 du Code de commerce autorise la fixation du loyer selon les usages de la branche d’activité.

Le montant du loyer sera ainsi déterminé suivant ce que l’on appelle la « méthode hôtelière » prévoyant une fixation du loyer selon les usages de la branche d’activité (suivant notamment un pourcentage du chiffre d’affaires ou de la recette théorique).

La dernière spécificité enfin la plus notable du bail commercial d’un hôtel concerne la sous-location : si l’article L. 145-31 du Code du commerce interdit par principe la sous-location sans l’accord du bailleur dans un bail commercial, cette interdiction ne trouve pas à s’appliquer en matière d’hôtellerie. Cela reviendrait en effet à interdire l’essence même de l’activité de l’hôtelier.

Les règles d’accessibilité pour les personnes handicapées dans les hôtels sont strictement encadrées par la loi française, avec pour objectif de garantir l’égalité d’accès à tous les types de handicap (moteur, visuel, auditif, mental). Ces règles sont définies principalement par le Code de la construction et de l’habitation, la loi du 11 février 2005, et ses décrets d’application.

L’accessibilité doit être pensée pour tous les handicaps :

Tous les hôtels neufs ou rénovés doivent être accessibles à l’ensemble des handicaps. Les hôtels existants avant 2005 doivent :

• soit se mettre en conformité,
• soit obtenir une dérogation

Les hôtels qui n’étaient pas accessibles au 1er janvier 2015 devaient déposer un Ad’AP.

Il s’agit d’un engagement officiel de mise en conformité, avec un échéancier validé par l’administration. Des contrôles sont effectués à l’issue de la période prévue.

Le non-respect peut entraîner des sanctions administratives (fermeture) et pénales (amendes pouvant atteindre 45 000 euros selon l’article L. 152-4 du CCH).

Outre les règles d’accessibilité, des normes techniques s’appliquent, en matière d’isolation thermique et acoustique, afin d’assurer le confort des clients et le respect de l’environnement. Si les obligations légales en matière de développement durable sont encore limitées, les certifications environnementales volontaires (Ecolabel européen, etc.) sont de plus en plus valorisées par la clientèle et commencent à constituer des atouts commerciaux clés.

La sécurité incendie est une autre préoccupation majeure du secteur. L’exploitant a une responsabilité directe dans la prévention des risques incendies et doit respecter des normes strictes concernant les matériaux de construction, les systèmes d’alarme et d’extinction, les issues de secours, l’installation de détecteurs de fumée dans les chambres ou encore l’éclairage de sécurité. Des formations spécifiques et obligatoires doivent être dispensées au personnel en ce qui concerne les procédures d’évacuation et le maniement des extincteurs. Le respect de ces règles est primordial, à défaut l’hôtelier s’expose à un risque de fermeture administrative et est susceptible, en cas d’accident, d’engager sa responsabilité civile ou pénale.

Le classement des hôtels de tourisme par le biais d’attributions d’étoiles est une invention française datant de la loi du 7 juin 1937 et son décret d’application du 20 juin 1937[2]. Ces textes législatifs ont été abrogés par la loi du 4 avril 1942 et son arrêté du juin 1950 qui fixe les normes et la procédure de classement des hôtels (répartis en quatre catégories de une étoile à quatre étoiles) et des restaurants.

Son texte principal de référence est la loi du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques, qui confie à un syndicat privé les fonctions de régulation de la concurrence dans le secteur de l’hôtellerie qui étaient exercées par l’État. Ce nouveau classement est géré par Atout France, groupement d’intérêt économique représentant les principales chaînes hôtelières et parcs d’attractions.

Les critères de classement des hôtels de tourisme sont régulièrement mis à jour (une révision intervient tous les cinq ans) et couvrent essentiellement trois domaines : le service offert au client (réception, langues parlées, petit-déjeuner…), la qualité des équipements (literie, sanitaires, dimension des chambres…), et les aspects liés à l’accessibilité pour les personnes handicapées et au développement durable.

Pour les établissements visant la gamme la plus prestigieuse, la distinction « Palace » peut être sollicitée en complément du classement 5 étoiles, sur la base de critères plus subjectifs comme l’histoire du lieu ou l’excellence du service.

Ceux qui l’obtiennent ou la détiennent doivent la renouveler tous les 3 ans.

Le classement par étoiles varie légèrement selon les pays, mais globalement :

Une fois classé, l’hôtel doit obligatoirement apposer un panonceau officiel sur sa façade, indiquant sa catégorie. Le non-respect des règles liées au classement (informations erronées, mauvais entretien grave de l’établissement) peut entraîner des sanctions administratives, comme la radiation de la liste des hôtels classés prononcée par le préfet, ou des sanctions pénales sous forme d’amendes.

A noter que des dispositifs d’aide financière (tels que des prêts spécifiques soutenus par BPI France) peuvent être accordés aux exploitants désireux de réaliser des travaux de rénovation spécifique en vue d’un classement.

Pour toute question spécifique liée à la règlementation applicable à l’hôtellerie, au bail commercial pour les hôtels ou aux règles de classement, n’hésitez pas à contacter nos avocats spécialisés en CHR.