Clause résolutoire du bail commercial : délai, procédure et délais de paiement

Ce qu'il faut retenir : la clause résolutoire permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail commercial lorsque le locataire manque à une obligation qu'elle vise. Elle ne produit effet qu'un mois après un commandement resté infructueux, qui doit mentionner ce délai à peine de nullité (article L.145-41 du Code de commerce). Le juge peut accorder des délais et suspendre ses effets, quel que soit le manquement reproché ; depuis la loi du 26 mai 2026, ces délais sont subordonnés, pour la dette locative, à deux conditions cumulatives.

Présente dans la quasi-totalité des baux commerciaux, la clause résolutoire est l'outil le plus efficace dont dispose le bailleur face à un locataire défaillant. Pour le locataire, ses conséquences peuvent être lourdes : perte du local, du droit au renouvellement et, souvent, du fonds de commerce lui-même. Ce guide explique son fonctionnement, la procédure à suivre, les moyens de défense de chaque partie et l'apport de la jurisprudence récente.

Qu'est-ce qu'une clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire est la stipulation du bail qui prévoit sa résiliation automatique en cas de manquement du locataire à certaines obligations. Son intérêt est de dispenser le bailleur d'une action en résiliation judiciaire, dans laquelle il devrait démontrer que le manquement est suffisamment grave pour justifier la rupture : lorsque les conditions de la clause sont réunies et la procédure respectée, le juge se borne en principe à constater que la résiliation est acquise.

En bail commercial, son régime est fixé par l'article L.145-41 du Code de commerce, d'ordre public. Pour les contrats qui ne relèvent pas du statut, comme le bail professionnel, c'est le droit commun qui s'applique : selon l'article 1225 du Code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu qu'elle résulterait du seul fait de l'inexécution, et la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Quels manquements peuvent déclencher la clause résolutoire ?

La clause ne joue que pour les manquements qu'elle vise expressément. Selon sa rédaction, elle peut sanctionner notamment :

• le défaut de paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie ;
• le défaut d'assurance ;
• la violation de la clause de destination ou l'exercice d'une activité non autorisée ;
• le défaut d'exploitation du fonds, lorsque le bail impose une exploitation continue ;
• la sous-location ou la cession du bail sans respecter les conditions contractuelles ;
• la réalisation de travaux sans autorisation.

En pratique, l'immense majorité des contentieux concerne les loyers impayés : voir notre guide sur les loyers impayés en bail commercial.

La procédure de mise en œuvre

1. Le commandement délivré par commissaire de justice

Le bailleur fait délivrer au locataire un commandement de payer, ou un commandement d'exécuter l'obligation méconnue, visant la clause résolutoire. Ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai d'un mois laissé au locataire pour s'exécuter (article L.145-41). Il doit aussi permettre au locataire de connaître précisément ce qui lui est reproché : un décompte imprécis ou erroné expose le commandement à la contestation. Voir notre article sur les conditions de validité du commandement de payer.

2. Le délai d'un mois : un plancher d'ordre public

La clause résolutoire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce délai est un minimum : la Cour de cassation juge qu'une clause prévoyant un délai inférieur à un mois fait échec aux dispositions d'ordre public de l'article L.145-41 et est réputée non écrite en son entier (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin). Les bailleurs ont donc intérêt à faire relire les clauses de leurs baux en cours.

Pour échapper à la résiliation, le locataire doit s'exécuter intégralement dans le délai : un paiement partiel ne suffit pas.

3. L'acquisition de la clause et sa constatation par le juge

À défaut d'exécution dans le délai, la clause est acquise. Le bailleur saisit en pratique le juge des référés du tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation, ordonner l'expulsion et condamner le locataire à titre provisionnel au paiement des sommes dues et d'une indemnité d'occupation. Le juge des référés ne peut toutefois statuer qu'en l'absence de contestation sérieuse ; à défaut, le litige est porté devant le juge du fond.

La bonne foi du locataire ne fait pas obstacle à la clause

Le locataire qui régularise après l'expiration du délai ne peut pas invoquer sa bonne foi pour paralyser la clause. La Cour de cassation l'a jugé en termes généraux, à propos d'une vente immobilière avec rente viagère dont le débirentier avait apuré sa dette après le délai du commandement : « en cas d'inexécution de son engagement par le débiteur sa bonne foi est sans incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire » (Cass. 3e civ., 24 septembre 2003, n° 02-12.474, publié au Bulletin). En bail commercial, le locataire de bonne foi n'est pas pour autant démuni : il peut demander au juge des délais et la suspension des effets de la clause.

Délais et suspension des effets de la clause

Le principe : l'article L.145-41, alinéa 2

Le juge saisi d'une demande de délais peut, en accordant ces délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, tant que la résiliation n'a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Si le locataire respecte les délais accordés, la clause est réputée n'avoir jamais joué.

Quel que soit le manquement reproché

Cette faculté n'est pas réservée aux impayés. Dans une affaire où le bailleur d'un restaurant fermé avait délivré un commandement de reprendre l'exploitation, la cour d'appel avait refusé d'examiner la demande de délais au motif que le texte ne viserait que le non-paiement des loyers et charges. La Cour de cassation a censuré cette analyse : « la suspension des effets d'une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360, publié au Bulletin).

Les nouvelles conditions issues de la loi du 26 mai 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a complété l'article L.145-41. Pour obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause, le locataire doit désormais remplir deux conditions cumulatives :

• démontrer sa capacité à régler l'intégralité de sa dette locative ;
• avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Ces exigences s'appliquent aux demandes de délais introduites à compter du 28 mai 2026, date d'entrée en vigueur de la loi. Elles renforcent nettement la position du bailleur face aux demandes de délais dilatoires. Le détail de la procédure figure dans notre guide sur les loyers impayés.

Clause résolutoire et procédure collective

Le jugement d'ouverture d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire interrompt ou interdit toute action tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent née antérieurement (article L.622-21 du Code de commerce). Si la clause n'a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée avant le jugement d'ouverture, le bailleur ne peut plus s'en prévaloir pour les loyers antérieurs ; il conserve en revanche des droits pour les loyers postérieurs, dans les conditions prévues par le livre VI du Code de commerce.

Les moyens de défense du locataire

• Contester le commandement : absence de mention du délai d'un mois, imprécision du décompte, manquement non visé par la clause.
• Contester la clause elle-même : un délai inférieur à un mois la rend réputée non écrite. Voir aussi notre article sur la clause résolutoire irrégulière et la loi Pinel.
• Contester les sommes réclamées : charges non justifiées, indexation irrégulière, travaux imputés à tort.
• Invoquer un manquement du bailleur : défaut de délivrance, troubles de jouissance, locaux impropres à l'exploitation, lorsque le manquement est suffisamment grave et documenté.
• Demander des délais et la suspension des effets de la clause, dans les conditions désormais renforcées.

Les points de vigilance pour le bailleur

• Rédiger la clause avec soin : délai d'au moins un mois, liste précise des obligations sanctionnées.
• Soigner le commandement : décompte exact, mention du délai, obligation méconnue clairement identifiée.
• Agir sans attendre : plus les impayés s'accumulent, plus le recouvrement est incertain et plus le risque de procédure collective grandit.
• Préparer le dossier : bail, avenants, décompte, échanges, constats, pour éviter toute contestation sérieuse en référé.

Les conséquences de l'acquisition de la clause

• La résiliation du bail, à la date d'acquisition de la clause.
• La perte du droit au renouvellement et de toute indemnité d'éviction.
• L'expulsion, sur décision de justice, par commissaire de justice.
• Une indemnité d'occupation due jusqu'à la libération des lieux, en plus des sommes restant dues.
• La perte du fonds de commerce, souvent indissociable de son emplacement pour un restaurant, un hôtel ou un bar.

D'où l'importance de faire analyser la clause dès la négociation : voir notre article sur les risques d'une signature de bail commercial sans avocat. Pour les autres modes de sortie du bail, consultez notre guide comment résilier un bail commercial 3-6-9.

L'accompagnement de Novlaw Avocats

Le cabinet Novlaw Avocats accompagne bailleurs et locataires à chaque étape : audit et rédaction des clauses résolutoires, délivrance ou contestation des commandements, demandes de délais et de suspension, procédures de référé et d'expulsion, et contentieux liés aux procédures collectives. Consultez notre page avocat en bail commercial et notre offre résiliation de bail commercial.

Le cabinet intervient depuis ses bureaux de Paris, Lyon et Lille (voir notre page avocat en bail commercial à Paris), en conseil comme en contentieux.

FAQ : clause résolutoire du bail commercial

Qu'est-ce qu'une clause résolutoire ?

C'est la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail lorsque le locataire manque à l'une des obligations qu'elle vise, sans que le bailleur ait à prouver la gravité du manquement.

Quel est le délai d'une clause résolutoire en bail commercial ?

Un mois au moins après un commandement resté infructueux, délai que le commandement doit mentionner à peine de nullité (article L.145-41 du Code de commerce). Une clause prévoyant un délai plus court est réputée non écrite en son entier.

La clause résolutoire est-elle automatique ?

Elle joue de plein droit à l'expiration du délai, mais sa constatation par le juge, le plus souvent en référé, est nécessaire pour obtenir l'expulsion.

Le locataire peut-il éviter la résiliation en payant après le délai ?

Pas en invoquant sa seule bonne foi. Il peut en revanche demander au juge des délais et la suspension des effets de la clause, sous les conditions issues de la loi du 26 mai 2026 pour la dette locative.

La clause résolutoire peut-elle viser un défaut d'exploitation ?

Oui, si le bail l'impose et que la clause le vise. Le juge peut alors, comme pour un impayé, accorder des délais et suspendre ses effets (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360).

Que devient la clause résolutoire en cas de redressement judiciaire du locataire ?

Elle ne peut plus être mise en œuvre pour des loyers impayés antérieurs au jugement d'ouverture si elle n'a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée avant celui-ci (article L.622-21 du Code de commerce).

Les règles sont-elles les mêmes pour un bail professionnel ?

Non. Sauf choix contraire des parties, le bail professionnel relève du droit commun : sauf stipulation contraire, la clause résolutoire suppose une mise en demeure infructueuse mentionnant expressément la clause (article 1225 du Code civil), sans délai minimal légal d'un mois.