La résiliation du bail commercial en présence d’une clause résolutoire

Depuis l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, la clause résolutoire est prévue aux termes de l’article 1225 du Code civil, libellé comme suit : « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

‍L’objet de la clause résolutoire est de sanctionner le manquement du locataire à l’une de ses obligations contractuelles. Celle-ci doit être expressément prévue dans le contrat de bail.

Exigence d’un commandement de payer préalable aux fins d’acquisition de la clause résolutoire 

Pour se prévaloir de la clause résolutoire, le propriétaire doit être en mesure de soulever un manquement du locataire à une stipulation expresse du bail. Toutefois, avant que ladite clause ne prenne effet, plusieurs formalités substantielles doivent être respectées.

En outre, le bailleur doit adresser au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire par l’intermédiaire d’un Commissaire de justice. Ce commandement doit préciser les sommes dues par le locataire, sous peine d’encourir la nullité.

À compter de la signification du commandement de payer au preneur, le délai imparti pour constater la résiliation de plein droit du bail en application de la clause résolutoire est d’un mois minimum.

En effet, l’article L. 145-41 du Code de commerce impose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Résolution du contrat

A l’expiration du délai susmentionné, la mise en œuvre effective de la clause résolutoire suppose la saisine du juge des référés par le créancier. Ainsi, dès lors qu’un manquement est constaté par le juge, peu importe la gravité de celui-ci, l’effet de la clause résolutoire emporte la résolution de plein droit du contrat de bail.

À ce sujet, la Cour de cassation précise que la bonne foi du débiteur n’a aucune incidence sur la mise en œuvre de la clause résolutoire. (Cass. 3^ème civ. 24 sept. 2003, n°02-12.474)

Suspension des effets de la clause résolutoire

En principe, la résiliation de plein droit du contrat de bail impose au preneur de restituer les locaux au bailleur. Toutefois, l’article L. 145-41 du Code de commerce offre la faculté au locataire de demander au juge des délais pour exécuter son obligation ainsi que la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n'est pas constatée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

À ce sujet, dans un arrêt rendu le 6 février 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que le juge peut accorder des délais au locataire, quel que soit le manquement commis par ce dernier, et ne saurait être limité au seul défaut de paiement du loyer et des charges. (Cass, 3^e civ., 6 févr. 2025, FS-B, n° 23-18.360)‍

En collaboration avec Agathe Arzul et Maître Baptiste Robelin , Avocat Associé Expert en Bail Commercial et Droit Immobilier du cabinet Novlaw Avocats.

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