Urbanisme-Aménagement-Environnement : Revue de jurisprudence du second trimestre 2026
Retrouvez les principales décisions qui ont été rendues au cours des mois d'avril à juin 2026 en matière d'urbanisme, d'aménagement et d'environnement.
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Informer le préfet de modifications notables apportées à une installation soumise à autorisation environnementale constitue une demande d'autorisation
Dans cette affaire rendue en matière de parcs éoliens, le Conseil d'État a rappelé que le bénéficiaire d'une autorisation environnementale qui envisage d'apporter des modifications notables à son installation doit en informer le préfet, avant leur mise en œuvre.
Le préfet lui en donne acte s'il considère qu'elles ne nécessitent ni le dépôt d'une nouvelle demande, ni des prescriptions complémentaires à l'autorisation initiale.
Pour le Conseil d'État, cette information s'analyse comme une demande de modification de l'autorisation environnementale qui fait donc naître, en l'absence de réponse du préfet à l'issue d'un délai de 4 mois, une décision implicite de rejet.
CE, 8 avril 2026, n° 495603, Association Berzoc'h vent debout
Cas dans lesquels une Cour administrative d'appel est compétente pour connaître en premier ressort du recours contre un permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale
Dans cette affaire, le Conseil d'État est venu préciser dans quelle configuration une Cour administrative d'appel est compétente pour connaître en premier ressort (c'est-à-dire sans jugement préalable du Tribunal administratif) d'un recours relatif à un permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale.
Concrètement, une Cour est compétente lorsque le permis de construire tient lieu d'autorisation d'exploitation commerciale en application de l'article L. 752-1 du Code de commerce.
Tel n'est pas le cas lorsque la demande de permis de construire n'a pas été, au préalable, soumise à l'avis de la commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) (ou lorsque le projet le justifie, à l'avis de la commission nationale d'aménagement commercial - CNAC).
À cet égard, le Conseil d'État recommande aux communes de ne pas délivrer le permis de construire dans le délai d'un mois qui suit l'avis favorable de la CDAC, dans la mesure où la CNAC peut être saisie dans ce délai et remettre en cause l'avis rendu par la CDAC.
En effet, l'avis négatif de la CNAC se substitue à l'avis de la CDAC et peut rendre illégal le permis délivré.
Ensuite, le Conseil d'État énonce que le permis de construire vaut autorisation commerciale même si l'avis favorable de la CDAC a été remis en cause par l'avis négatif de la CNAC.
Dans pareil cas, c'est donc bien la Cour administrative d'appel qui est compétente pour connaître du recours dirigé contre ce permis.
CE, 8 avril 2026, n° 497528, Société générale de distribution en Guyane
Perdre la qualité de pétitionnaire fait obstacle au prononcé d'une injonction de délivrance par le juge administratif
Dans cette affaire, une promesse de vente d'un terrain avait été conclue avec une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire une maison d'habitation.
La Commune de Charmes-sur-Rhône avait toutefois refusé cette autorisation.
Ce ne sont pas les pétitionnaires mais la vendeuse qui a demandé au juge administratif l'annulation du refus de permis de construire.
D'une part, la Cour a reconnu l'intérêt à agir de cette dernière, dans la mesure où ce refus de permis faisait obstacle à la conclusion du contrat de vente.
D'autre part, et c'est là l'apport principal de l'arrêt, après avoir reconnu l'illégalité de l'arrêté de refus, la Cour n'a pas fait droit à la demande d'injonction à délivrer l'autorisation d'urbanisme que demandait la requérante.
Elle a considéré que, dans la mesure où la promesse de vente était caduque à la date du jugement, les futurs acquéreurs avaient perdu leur qualité de pétitionnaires.
Contrairement à ce qu'avait jugé le Tribunal administratif de Lyon, la perte de cette qualité faisait obstacle à ce qu'une injonction à délivrer l'autorisation puisse être prononcée par le juge.
La Cour a donc annulé le jugement du Tribunal administratif sur ce point.
CAA Lyon, 8 avril 2026, n° 23LY03919
Prise en compte du parc existant dans l'analyse de l'état initial du site pour un projet de renouvellement de parc éolien (« repowering »)
Parmi les inconvénients à prendre en compte dans la procédure de délivrance des autorisations ICPE, figure la protection des paysages.
Pour l'appréciation de cette condition, le juge examine dans un premier temps la qualité du site d'implantation puis, dans un second temps, l'impact que le projet pourrait avoir sur ce site.
En l'occurrence, le projet consistait dans le renouvellement d'un parc éolien (« repowering ») par démantèlement des installations existantes pour les remplacer par d'autres moins nombreuses mais plus hautes.
Selon la Cour administrative d'appel de Douai, dans cette configuration, pour évaluer les impacts que pourrait avoir le projet sur le site, le parc préexistant doit être pris en compte au titre de l'état initial du site.
Par conséquent, l'évaluation des impacts du projet s'apprécie au regard des seules modifications apportées par le nouveau projet.
CAA Douai, 9 avril 2026, n° 24DA01679
Préempter c'est accepter les restrictions que le vendeur peut mettre à la vente à l'égard du futur propriétaire
En l'espèce, l'association des foyers de jeunes avait consenti une promesse de vente à l'association du foyer de Charonne portant sur un ensemble immobilier situé à Paris.
Cette promesse de vente comportait une clause restreignant les conditions d'usage par le bénéficiaire du bien puisqu'elle imposait un usage comme foyer d'étudiants.
Toujours est-il que, saisie de la déclaration d'intention d'aliéner (qui précisait cette condition restrictive à la vente), la Ville de Paris avait décidé de préempter le bien pour créer du logement social.
L'Association du foyer de Charonne a demandé l'annulation de cette décision de préemption, en faisant notamment valoir qu'elle ne respectait pas la condition restrictive fixée à la vente.
Confirmant le Tribunal administratif de Paris, la Cour administrative d'appel de Paris a considéré que les dispositions du Code de l'urbanisme ne faisait pas obstacle au droit du vendeur de fixer des restrictions quant à l'usage futur du bien, y compris lorsqu'il est soumis à droit de préemption.
Dans la mesure où la préemption consiste pour le titulaire du droit de préemption à se substituer au bénéficiaire de la vente sans altérer les termes du contrat projeté, la collectivité qui souhaite acquérir le bien par préemption doit respecter les conditions proposées à la vente, et donc la restriction de l'usage du bien ici.
C'est en toute logique que la Cour a confirmé l'annulation de la décision de préempter de la Ville de Paris, dès lors qu'elle ne prévoyait pas que l'usage de foyer d'étudiants serait conservé.
CAA Paris, 10 avril 2026, n° 25PA04050
Places de stationnement : la concession doit toujours être de longue durée
Le législateur a adopté les dispositions de l'article L. 151-33 du Code de l'urbanisme dans le but de permettre aux pétitionnaires obligés de réaliser des places de stationnement en vertu du document d'urbanisme applicable de contourner cette règle – sous réserve qu'il démontre être dans l'impossibilité de satisfaire à cette obligation – selon deux façons :
Soit en achetant des places dans un parking privé proche du projet ; Soit en devenant titulaire d'une concession relative à des emplacements dans un parking public ou privé.
Le législateur avait indiqué que cette concession devait être « de long terme » dans les parcs publics de stationnement mais n'avait pas apporté la même précision pour les concessions de place dans un parc de stationnement privé.
Le Conseil d'État, se référant à la volonté du législateur, a interprété ces dispositions comme imposant également que la concession dans un parc de stationnement privé soit de long terme.
Méthode d'analyse de la compatibilité d'une opération foncière ou d'aménagement avec le document d'orientation et d'objectifs du SCoT
L'article L. 142-1 du Code de l'urbanisme impose que certaines opérations foncières et d'aménagement soient compatibles avec le document d'orientation et d'objectifs du schéma de cohérence territoriale (SCoT).
Cela concerne notamment les zones d'aménagement différé (ZAD), les zones d'aménagement concerté (ZAC), les lotissements, remembrements d'associations foncières urbaines constructions soumises à autorisation lorsque leur surface de plancher dépasse 5 000 m2 ou encore la constitution de réserves foncières de plus de 5 hectares d'un seul tenant.
Dans la décision ici commentée, le Conseil d'État est venu préciser selon quelle méthode s'analysait la compatibilité d'une telle opération avec le document d'orientation et d'objectifs (DOO) du SCoT.
Il pose ainsi que le juge doit rechercher, dans le cadre d'une analyse globale le conduisant à se placer à l'échelle de l'ensemble du territoire couvert par le SCoT en prenant en compte l'ensemble des prescriptions de ce document, si cette opération ne contrarie pas les objectifs qu'impose le schéma, compte tenu des orientations adoptées et leur degré de précision.
En revanche, le Conseil d'État précise que le juge n'a pas à recherche l'adéquation du projet à chaque disposition ou objectif particulier.
Un vice devant la CDAC peut affecter la légalité de l'avis de la CNAC
Retour à l'aménagement commercial avec un arrêt de la Cour administrative d'appel de Nancy.
On l'a vu plus haut, dans le délai d'un mois qui suit l'avis rendu par la Commission départementale d'aménagement commercial (CDAC), la Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC) peut être saisie et l'avis qu'elle rend se substitue à l'avis de la CDAC.
La Cour nancéenne a dû se prononcer sur la possibilité pour le requérant de se prévaloir d'un vice affectant l'avis rendu par la CDAC alors que l'avis de la CNAC s'était substitué à ce premier avis.
Le juge d'appel a répondu favorablement à cette question.
Toutefois, il a précisé que le vice invoqué ne doit pas constituer un vice propre à l'avis de la CDAC et doit être susceptible d'affecter la régularité de l'avis final rendu par la CNAC.
C'est ainsi que la Cour a pu retenir comme affectant la légalité de l'avis rendu par la CNAC la circonstance que les représentants des associations locales de commerçants n'avaient pas été convoqués pour être auditionnés par la CDAC.
En effet, une telle audition n'étant pas prévue devant la CNAC, aucune garantie équivalente n'existait pour que les commerçants concernés puissent s'exprimer par le biais de leurs représentants.
Cette omission a, toujours selon la Cour, eu une influence sur le sens de l'avis rendu par la CNAC, ce qui entache d'illégalité cet avis et le permis de construire accordé.
CAA Nancy, 21 mai 2026, n° 23NC00195
Unité touristique nouvelle et théorie des opérations complexes
Dans les communes où s'appliquent la loi Montagne, certaines opérations de développement touristiques peuvent bénéficier de la qualification d'unité touristique nouvelle, leur permettant de déroger au principe d'extension de l'urbanisation en continuité avec les constructions existantes.
Sous l'empire des anciennes dispositions du Code de l'urbanisme, en l'absence de SCoT, le préfet pouvait autoriser la création d'unité touristique nouvelle.
Toutefois, les autorisations d'urbanisme nécessaires à la réalisation de toute unité touristique nouvelle ne pouvaient être délivrées qu'à la condition que la commune concernée soit dotée d'un plan local d'urbanisme.
Ce plan local d'urbanisme pouvait d'ailleurs prévoir, suite à l'autorisation préfectorale, des dispositions dérogeant au principe d'extension de l'urbanisation en continuité avec les constructions existantes pour les seuls besoins de la réalisation d'une unité touristique nouvelle.
Dans la décision ici commentée, le Conseil d'État a considéré que l'autorisation préfectorale et les dispositions dérogatoires du plan local d'urbanisme relatives aux unités touristiques nouvelles devaient être regardées comme constituant des éléments d'une même opération complexe.
Il est donc possible de contester la légalité de la première à l'occasion d'un recours contre la seconde, sans que ne puisse être opposé le caractère définitif de la première.
Consultation d'un État-membre voisin lorsqu'un document d'urbanisme est susceptible de produire des effets notables sur l'environnement de cet État
Dans cette affaire, une société contestait le plan local d'urbanisme intercommunal adopté par la Communauté de communes du Pays Haut-Val-d'Alzette.
La Cour administrative d'appel de Nancy avait annulé ce document en retenant notamment que celui-ci était de nature à avoir des effets notables sur l'environnement du Grand-Duché du Luxembourg – pays frontalier – et qu'il aurait ainsi dû être consulté lors de l'élaboration de ce plan – ce qui n'avait pas été le cas.
Le Conseil d'État confirme cette analyse, en précisant que la consultation de 5 communes luxembourgeoises voisines n'était pas de nature à pallier l'absence de consultation de l'État du Luxembourg.
Faisant application de la jurisprudence Danthony, le Conseil d'État a expliqué que leur consultation constituait une garantie pour les États-membres de l'Union Européenne concernés.
Il a donc confirmé l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Nancy.
Le certificat d'urbanisme ne cristallise pas les règles de préemption
Dans un arrêt du 9 juin 2026, la Cour administrative d'appel de Marseille a rappelé l'objet du certificat d'urbanisme, qui est de garantir à la personne à qui il a été délivré le droit de voir sa demande de permis de construire, déposée durant les 18 mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d'urbanisme, du régime des taxes et participations d'urbanisme, et des limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date de ce certificat.
Autrement dit, le certificat d'urbanisme permet de bénéficier pendant 18 mois des règles applicables à sa date de délivrance et ce même si de nouvelles règles sont adoptées entre-temps.
Partant de là, la Cour a considéré que le droit de préemption n'avait pas trait aux règles d'utilisation des sols mais aux conditions d'aliénation d'un bien et n'était donc pas assimilable à des « dispositions d'urbanisme » ou à des « limitations administratives au droit de propriété ».
Elle en a donc déduit que l'information relative à l'existence d'un périmètre de préemption dans un certificat d'urbanisme échappait à la règle de cristallisation offerte par ce certificat.
Parachevant sa démonstration, elle pose la règle selon laquelle l'absence de mention de l'existence d'un périmètre de préemption dans le certificat d'urbanisme ne fait pas obstacle à ce que le titulaire du droit de préemption puisse exercer ce droit au cours des 18 mois de validité du certificat d'urbanisme.
En synthèse, l'absence de mention dans un certificat d'urbanisme d'un périmètre de préemption ne protègera pas le titulaire de ce certificat contre une potentielle décision de préemption de son bien.
CAA Marseille, 9 juin 2026, n° 24MA02429
Possibilité d'obtenir un permis modificatif même si les travaux sont achevés
Dans une importante décision, le Conseil d'État a unifié le régime du permis modificatif.
Pour rappel, un permis modificatif peut être sollicité soit à l'initiative du pétitionnaire, soit sur demande du juge sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5 ou L. 600-5-1 du Code de l'urbanisme.
Jusqu'à la décision commentée, le caractère achevé des travaux ne faisait pas obstacle à la mise en œuvre des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du Code de l'urbanisme.
En revanche, le pétitionnaire ne pouvait pas obtenir de permis modificatif en dehors du champ d'application de ces deux articles si ses travaux étaient achevés (CE, 26 juillet 2022, n° 437765, Vincler).
Le Conseil d'État a en partie renversé cette jurisprudence en énonçant que le caractère achevé des travaux ne faisait pas obstacle à l'obtention d'un permis modificatif, en dehors des hypothèses des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du Code de l'urbanisme :
« Lorsque, en vue de répondre à la contestation de la légalité d'un permis de construire faisant l'objet d'un recours contentieux, le pétitionnaire saisit l'autorité compétente d'une demande de permis modificatif afin de régulariser le permis en cours d'instance, le caractère achevé des travaux ne saurait lui être opposé, quand bien même le juge administratif n'a pas lui-même mis en œuvre les dispositions de l'article L. 600-5 ou de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, ni même informé les parties de ce qu'il était susceptible de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation du permis contesté. »
Il a donc procédé à une unification de régime.
Toutefois, cette faculté demeure encadrée par une condition : le permis modificatif sollicité dans ce cadre doit viser à répondre à la contestation de la légalité de l'autorisation qui fait l'objet d'un recours contentieux.
Gestion de l'eau et cession à vil prix
La Commune de Montagnac (Hérault) avait cédé pour 30 000 euros des parcelles de son domaine privé abritant un gîte géothermique au profit d'une entreprise d'eaux minérales.
La délibération autorisant cette cession était contestée, en particulier le prix de vente qui apparaissait très faible aux yeux des requérants.
Rappelant le principe d'incessibilité à vil prix des propriétés publiques, selon lequel une personne publique ne peut céder un bien lui appartenant à un prix inférieur à sa valeur, la Cour a également rappelé que l'existence de contreparties motivées par l'intérêt général pouvaient justifier un prix inférieur.
Toutefois, dans cette affaire, la Cour a considéré que la Commune avait abandonné une charge qui aurait dû être prise en compte dans le calcul de la valeur des parcelles (à savoir le maintien pendant 10 ans de la destination rurale ou agricole des parcelles au regard d'un projet de développement économique agricole autour de la ressource en eau).
La Cour a relevé que les parcelles avaient en réalité été cédées en faveur d'une destination exclusivement commerciale du gîte géothermique situé sur les parcelles.
Ce faisant, il n'était pas établi que le prix de vente intègre l'indemnité due pour l'abandon de la charge initiale.
Enfin, la Cour a estimé que la production industrielle d'eau en bouteille ne se rattachait à aucune mission d'intérêt générale et que, au contraire, une autre utilisation de la ressource en eau disponible sur ce site serait de nature à contribuer à la consommation ou l'irrigation agricole dans un contexte récurrent de sécheresse et de pénurie d'eau.
Elle a donc annulé la délibération portant cession des parcelles.
CAA Toulouse, 16 juin 2026, n° 24TL01895
Application de la présomption d'urgence aux référés dirigés contre des retraits d'autorisation d'urbanisme
La loi de simplification du droit de l'urbanisme a institué une présomption d'urgence au bénéfice des référés introduits contre les décisions portant refus d'une autorisation d'urbanisme.
Cette présomption figure à l'article L. 600-3-1 du Code de l'urbanisme.
Dans la décision ici commentée, le Conseil d'État devait trancher l'applicabilité de cette présomption aux décisions de retrait des autorisations d'urbanisme.
Et c'est en faveur d'un champ d'application large qu'il s'est prononcé, la présomption d'urgence étant applicable aux retraits.
C'est une décision logique puisqu'une décision de retrait d'une autorisation équivaut in fine à refuser l'autorisation.
CE, 17 juin 2026, n° 513099, Commune du Quesnoy
Impartialité et désintéressement ne se confondent pas
Le Conseil d'État a estimé, dans une décision du 29 juin dernier, que devaient être appréciés séparément l'existence éventuelle d'un intérêt du Maire lors de l'instruction d'une demande d'autorisation d'urbanisme et le respect du principe d'impartialité au cours de cette même instruction.
Autrement dit, c'est seulement en présence d'un intérêt personnel du Maire à l'affaire qu'il doit se déporter.
Le principe d'impartialité implique quant à lui pour l'administration de traiter les affaires sans préjugés, ni partis pris.
Dans l'affaire commentée, le Conseil d'État a refusé de regarder comme intéressé à l'affaire le Maire qui a refusé un permis de construire à une société dont les terrains sont voisins de ceux de son fils, qui exploite une activité de maraîchage.
De plus, s'agissant du respect du principe d'impartialité, il a relevé que si le Maire s'est à plusieurs reprises montré critique à l'égard du projet dans la presse locale au regard de préoccupations sanitaires et écologiques, il n'a exprimé son intention de rejeter la demande de permis qu'en indiquant également attendre des compléments d'information sur les incidences du projet et sans refuser par avance de tenir compte de l'ensemble des éléments apportés par la société pétitionnaire pour se prononcer.
Il a donc conclu à l'absence de méconnaissance du principe d'impartialité et a rejeté la demande d'annulation du refus de permis de construire.
Validation du projet d'A69 entre Toulouse et Castres
Le Conseil d'État a confirmé l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Toulouse qui avait annulé le jugement du Tribunal administratif de Toulouse, lequel avait annulé l'autorisation environnementale du projet pour l'A69 entre Toulouse et Castres.
Il a notamment reconnu l'existence d'une raison impérative d'intérêt public majeur justifiant la dérogation à l'interdiction de porter atteinte aux espèces protégées dans la mesure où le projet réduira le temps de trajet d'un tiers entre Toulouse et Castres, améliorera la desserte du bassin d'activités et d'emploi de Castres et renforcera sa liaison avec l'ensemble de la métropole toulousaine et aux grands équipements régionaux, améliorera le cadre de vie des habitants en éloignant des zones urbaines le trafic routier et améliorera les conditions de sécurité des trajets entre les deux villes.
La légalité de l'autorisation environnementale délivrée pour ce projet est donc confirmée.
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