Tout comprendre sur le permis précaire

L’autorité administrative a la faculté d’accorder un permis de construire de façon temporaire. On parle de « permis précaire ».

‍Pour aller plus loin : le permis de construire

‍Le principal intérêt de ce permis est d’autoriser des constructions ne respectant pas certaines des règles d’urbanisme applicables.

En quelque sorte, le caractère temporaire de la construction justifie un traitement de faveur au bénéfice du pétitionnaire, alors que sa construction ne respecterait pas l’intégralité des règles d’urbanisme applicables.

Toutefois, au regard des contraintes évitées, il n’est pas aisé de l’obtenir.

Cet article vous propose de découvrir plus en détail le cadre juridique du permis précaire.

Comment demander un permis précaire ?

Un permis précaire est demandé dans les mêmes conditions qu’une autorisation d’urbanisme pérenne.

Ainsi, l’ensemble des documents (cerfa, plans, notices, photographies d’insertion, etc.) sont requis et la demande est instruite selon les mêmes délais que pour les autorisations d’urbanisme pérennes.

Permis précaire : dans quels cas ?

À première vue, le champ d’application du permis précaire peut sembler très large.

En effet, l’article L. 433-1 du Code de l’urbanisme vise toutes les constructions qui ne respecteraient pas les règles d’urbanisme énumérées à l’article L. 421-6 de ce même code, à savoir les règles relatives à :

• L’utilisation des sols ;
• L’implantation, la destination et la nature des constructions ;
• L’architecture et les dimensions de la construction ;
• L’assainissement de la construction ;
• L’aménagement des abords.

Cela va de soi, mais les constructions qui sont dispensées de toute formalité (permis ou déclaration préalable) en application du code de l’urbanisme ne sont pas concernées par le permis précaire.

Des permis précaires peuvent d’ailleurs, en toute logique, s’envisager pour des constructions qui respecteraient les règles d’urbanisme évoquées juste avant.

Toutefois, le Conseil d’État a restreint les conditions dans lesquelles un permis précaire peut être obtenu dans une décision du 18 février 2015 (n° 385959).

En effet, rappelant que ce permis doit rester exceptionnel, il a énoncé que :

• D’une part, il doit répondre à une nécessité caractérisée tenant notamment à des motifs d’ordre économique, social, culturel ou d’aménagement;

• D’autre part, il ne doit pas déroger de manière disproportionnée aux règles d’urbanisme applicables eu égard aux caractéristiques du terrain d’assiette du projet, à la nature de la construction et aux motifs rendant nécessaire le projet.

Ces critères limitent donc grandement les possibilités d’obtenir un permis précaire.

Tout pétitionnaire devra donc élaborer avec soin sa demande de permis précaire, pour justifier du respect de ces deux conditions.

Permis précaire : L’encadrement de la durée de vie de la construction

Comme son nom l’indique, ce permis autorise provisoirement une construction.Il implique donc nécessairement sa démolition ou son enlèvement.

Toutefois, le permis précaire ne contient pas systématiquement une « durée de vie » (article L. 433-2 du Code de l’urbanisme).

Fixer une durée de vie est obligatoire dans des hypothèses spécifiques (article R. 433-1 du Code de l’urbanisme) :

• Lorsque le terrain d’assiette n’est pas situé dans une zone constructible (c’est-à-dire qu’il n’est pas en zone urbaine, à urbaniser ou dans un emplacement réservé en application du règlement graphique d’un plan local d’urbanisme ou en secteur constructible délimité par une carte communale) ;

L’obligation de fixer une durée de vie concerne donc principalement les constructions envisagées en zones naturelles et agricoles.

• Lorsque le terrain est situé dans un périmètre de protection (site patrimonial remarquable, abords d’un monument historique, périmètre d’une opération de restauration immobilière, site inscrit, site classé, site en instance de classement).

En dehors de ces hypothèses, l’autorité administrative est donc libre de fixer un date-limite à la construction.

La possibilité d’obtenir une prolongation du permis précaire

La loi de simplification du droit de l’urbanisme a ouvert la possibilité pour le titulaire du permis de demander la prolongation de la durée fixée dans l’autorisation.

‍Pour aller plus loin : Loi de simplification du droit de l’urbanisme

‍La demande de prolongation doit respecter les mêmes conditions que la demande initiale.

Cette possibilité était auparavant réservée pour les nécessités d’une expérimentation dans le domaine des énergies renouvelables.

La décision de prolongation doit fixer un nouveau délai.

La loi ne limite pas le nombre de prolongations susceptibles d’être demandées.

Permis précaire et démolition anticipée

Dans l’hypothèse où un délai maximal a été fixé, la personne publique peut exiger l’enlèvement de la construction avant l’expiration de ce délai.

Dans ce cas, le titulaire du permis a droit à une indemnité proportionnelle au délai restant à courir.

Toutefois, lorsque la construction est située dans un emplacement réservé ou dans le périmètre d’une déclaration d’utilité publique, le bénéficiaire de la réserve ou l’expropriant peut exiger l’enlèvement de la construction avant le délai fixé sans verser d’indemnité.

Permis précaire et démolition à l’expiration du délai fixé

En revanche, lorsqu’un délai maximal a été fixé et qu’il vient à expirer, le titulaire du permis ou son ayant droit a l’obligation d’enlever la construction et ce, sans indemnité.Il doit remettre le terrain dans l’état dans lequel il se trouvait avant la construction à ses frais.

La spécificité du permis précaire dans les transactions immobilières

D’une part, lorsqu’une personne publique acquiert un terrain sur lequel a été édifiée une construction en vertu d’un permis précaire, l’évaluation du prix de vente ne tient pas compte de cette construction (ni d’ailleurs de la valeur ou de l’augmentation de la valeur des fonds de commerce ou d’industrie dont cette construction aurait permis la création, le développement ou la transformation).

De plus, lorsque la vente n’a pas été précédée de la remise en état, les frais de démolition ou d’enlèvement de la construction sont déduits du prix de vente.

Dautre part, tout acte de vente, de location ou de constitution de droits réels d’un bâtiment édifié sur le fondement d’un permis précaire doit mentionner ce caractère précaire.Dans le cas contraire, l’acte est nul.

Par Nicolas Machet qui intervient aux côtés de Laurent Bidault, en droit public immobilier (urbanisme, domanialité, construction, environnement) et en droit public des affaires (contrats publics, services publics) tant en conseil qu’en contentieux.