L’Assemblée nationale a définitivement adopté le 15 octobre 2025 le texte de la proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement.

Avertissement : Cette loi n’a pour l’heure pas encore été promulguée, étant précisé que le Conseil constitutionnel a été saisi le 21 octobre 2025 par plus de 60 députés.

Cette loi comporte de nombreux dispositifs articulés autour de deux objectifs principaux : faciliter la réalisation du projet et répondre à la crise actuelle du logement.

Cet article vous propose un tour d’horizon des nouveautés issues de cette loi.

Possibilité de substituer une participation du public par voie électronique à l’enquête publique

La loi dispense d’évaluation environnementale certaines modifications des plans locaux d’urbanisme (rectification d’erreur matérielle, réduction des surfaces classées en zone urbaine ou zone à urbaniser).

Lors de l’élaboration d’un schéma de cohérence territoriale (SCoT), d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’une carte communale, il est désormais possible de recourir, à la place de l’enquête publique, à la participation publique par voie électronique sur décision motivée de l’autorité administrative en charge de sa rédaction.

Rationalisation des procédures et renforcement de la modification des documents d’urbanisme

Pour les SCoT, la révision (qui consiste à élaborer un nouveau document) est désormais réservée au cas où l’autorité en charge de sa rédaction envisagerait des changements relatifs aux orientations du projet d’aménagement stratégique (PAS).

La même solution est retenue pour les PLU qui ne feront l’objet d’une révision qu’en cas de changement dans les orientations définies au projet d’aménagement et de développement durable (PADD).

Pour chacun de ces documents, le texte prévoit une exception pour le changement des orientations qui concernent les énergies renouvelables. Dans ce cas s’applique la procédure de modification.

Il en va de même, s’agissant plus spécifiquement des PLU, lorsque le changement des orientations du PADD a pour objet :

• de délimiter les secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements ou les logements issus de la transformation de bâtiments à destination autre qu’habitation sont à usage exclusif de résidence principale ;

• si l’autorité compétente le décide, de délimiter les zones exposées au recul du trait de côte dans les communes littorales.

C’est donc désormais la procédure de modification du document d’urbanisme qui s’impose dans la plupart des cas.

À ce titre, la loi opère une fusion entre la procédure de modification de droit commun et la procédure de modification simplifiée pour ne conserver qu’une seule procédure de modification.

Création d’un document d’urbanisme unique

Est créé l’article L. 146-1 du Code de l’urbanisme qui permet aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) dont le périmètre couvre exactement le périmètre d’un SCoT d’élaborer un document d’urbanisme unique valant à la fois SCoT et PLU.

Il est élaboré, révisé ou modifié selon les mêmes procédures que pour un PLU.

Création d’un nouvel outil d’action urbaine

La loi institue les « opérations de transformation urbaine » qui ont pour objet, dans les secteurs urbains exclusivement ou majoritairement composés d’habitat individuel ou dans les zones d’activité économique, de favoriser l’évolution ou la requalification du bâti existant ou l’optimisation de l’utilisation de l’espace.

Elles visent notamment à assurer la réalisation des orientations d’aménagement et de programmation des PLU.

Elles sont instituées par délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière de PLU. Cette délibération fixe les objectifs, la durée et le périmètre de l’opération. L’opération fait l’objet d’une concertation.

Remplacement de l’enquête publique par la participation du public par voie électronique

Afin de favoriser la réalisation de logements, le Code de l’environnement est modifié pour que les projets de réalisation de logements qui sont soumis à évaluation environnementale n’impliquent plus la réalisation d’une enquête publique, mais seulement d’une participation du public par voie électronique, dès lors que la commune du projet est située en zone tendue (la liste des communes concernées est prévue par l’annexe au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013).

Création de dérogations aux documents d’urbanisme

Par ailleurs, la loi prévoit de multiples possibilités de dérogations aux règles des documents d’urbanisme pour favoriser la construction de logements.

Parmi les plus notables, on trouve :

• la possibilité de déroger à toutes les règles des zones urbaines et à urbaniser du règlement du PLU pour construire des logements destinés à l’usage des étudiants ;

• la possibilité, dans le périmètre des zones d’activité économique (au sens de l’article 318-8-1 du code de l’urbanisme), de déroger aux règles du règlement du PLU relatives aux destinations autorisées pour permettre la construction de logements ou d’équipements publics ;

• la possibilité, sous certaines conditions, de déroger aux règles relatives aux destinations fixées par le règlement du PLU pour permettre le changement de destination d’un bâtiment à destination d’exploitation agricole ou forestière.

Il est important de noter que, lorsque le maire de la commune n’est pas l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme, les dérogations ne peuvent être obtenues par les pétitionnaires qu’avec son accord.

Création des résidences à vocation d’emploi

Enfin, la loi dote d’un statut juridique les résidences à vocation d’emploi. Il s’agit d’un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes meublés et loués pour une durée maximale de 18 mois à des locataires justifiant, lors de la prise d’effet du bail, réaliser des études supérieures ou être en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage, en stage, en service civique, en cours de mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle.

Ce dispositif vise à favoriser le développement de solutions transitoires et abordables (loyers encadrés) de logement. Un décret doit en déterminer les conditions précises d’application.

Soumission des changements de sous-destination à autorisation

La loi ouvre la possibilité aux conseils municipaux ou organes délibérant de l’EPCI compétent en matière de PLU de décider de soumettre à déclaration préalable, dans les secteurs qu’ils déterminent, tout ou partie des changements de sous-destination.

Auparavant, seuls les changements de destination étaient soumis à autorisation d’urbanisme.

Création d’un permis d’aménager « multi-site »

La loi introduit la possibilité d’obtenir un permis d’aménager pour un lotissement portant sur des unités foncières non contiguës à condition que le projet :

• soit présenté par un demandeur unique ;
• constitue un ensemble unique et cohérent ;
• garantisse l’unité architecturale et paysagère des sites concernés.

Gel des règles applicables aux permis modificatifs

Pour sécuriser les porteurs de projets, la loi introduit un gel des règles d’urbanisme pendant 3 ans suivant la délivrance d’un permis de construire ou d’aménager, à condition que les travaux autorisés ne soient pas achevés.

Autrement dit, lorsqu’est sollicité un permis modificatif, la demande sera appréciée sur la base des règles existantes à la date de délivrance du permis initial.

Il ne sera donc pas tenu compte d’éventuelles nouvelles règles d’urbanisme instituées postérieurement à la délivrance du permis initial, sauf si ces règles nouvelles intéressent la sécurité ou la salubrité publiques.

Possibilité de prolonger un permis à titre précaire

Lorsqu’un permis a été délivré à titre précaire et qu’il fixe la durée maximale de la construction, le pétitionnaire se voit désormais reconnaître le droit de solliciter la prolongation de cette durée auprès de l’autorité qui lui a délivré le permis.

Ouverture des dérogations à de nouveaux projets

Sauf exception, les constructions, installations et aménagements présentant un caractère temporaire qui sont nécessaires au logement, à l’hébergement ou aux déplacements des personnes participant aux travaux de construction d’un réacteur électronucléaire ou à la logistique et aux activités de préfabrication du chantier de ce réacteur peuvent déroger aux règles d’urbanisme.

C’est le préfet qui est compétent pour délivrer les autorisations d’urbanisme relatives à ces projets. Il doit recueillir l’accord du maire de la commune concernée.

Le permis est délivré pour une durée limitée (maximum 20 ans) au terme de laquelle le terrain doit être remis en état.

La loi prévoit plusieurs dispositifs destinés à renforcer les pouvoirs du maire dans la lutte contre les constructions illégales.

Tout d’abord, après avoir dressé constat d’une infraction à l’urbanisme, le maire pourra désormais ordonner au contrevenant le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros, en plus de la mise en demeure de régulariser qui existe déjà.

Le montant des astreintes dont le maire peut assortir la mise en demeure est sensiblement réhaussé.

Une amende d’un montant maximal de 30 000 euros peut également être prononcée par le maire dans le cas où le contrevenant n’aurait pas respecté la mise en demeure dans le délai imparti.

La loi abaisse de 30 à 15 ans le délai avant lequel une collectivité territoriale peut acquérir un bien sans maître, c’est-à-dire un bien pour lequel une succession a été ouverte sans qu’aucun successible ne se soit présenté.

L’objectif est de permettre aux collectivités porteuses de projets de mobiliser plus rapidement du foncier inutilisé.

La loi du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production des énergies renouvelables, dite « loi APER », a imposé la solarisation des parkings extérieurs présentant une surface supérieure à 1500 m² sur au moins la moitié de leur superficie selon un calendrier étalé du 1^er juillet 2026 au 1^er juillet 2028.

Pour aller plus loin : La réglementation applicable à l’implantation des installations photovoltaïques (panneaux solaires)

La loi de simplification du droit de l’urbanisme vient assouplir cette obligation en admettant un mix entre solarisation et végétalisation.

Concrètement, la loi impose désormais que 35 % au minimum de la moitié de la surface du parking soit couverte par des panneaux photovoltaïques, le reste de la moitié de la surface pouvant être végétalisé à condition de concourir à l’ombrage de cette surface.

La loi admet également qu’au lieu des panneaux solaires puisse être installé un dispositif de production d’énergies renouvelables, sous réserve que ce dispositif permette une production équivalente à celle qui résulterait de l’installation d’ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables sur la superficie non équipée.

Sont également prévues des extensions de délais de mise en conformité vis-à-vis cette obligation en fonction de la superficie des parkings, pour les propriétaires qui justifient d’un contrat d’engagement avec acompte et d’un bon de commande.

Déjà pionnier dans de nombreuses règles contentieuses, le contentieux de l’urbanisme se trouve enrichi de nouveaux dispositifs qui poursuivent l’objectif de sécuriser et d’accélérer la réalisation des projets d’urbanisme.

Harmonisation avec le contentieux général en matière de vices de légalité externe affectant les documents d’urbanisme

Tout d’abord, sont abrogées les règles spécifiques de l’article L. 600-1 du Code de l’urbanisme encadrant les conditions dans lesquelles la légalité externe d’un document d’urbanisme peut être contestée.

À l’origine restrictives, ces règles étaient devenues plus favorables avec la jurisprudence CFDT Finances du Conseil d’État (CE, 18 mai 2018, n° 414583).

Encadrement de l’intérêt à agir contre les documents d’urbanisme

Auparavant très libéral, l’intérêt à agir contre un document d’urbanisme se trouve désormais encadré.

Pour justifier d’un tel intérêt, le requérant devra prouver avoir pris part à l’enquête publique ou à la participation du public par voie électronique lors de la procédure d’élaboration ou d’évolution du document d’urbanisme qu’il conteste.

Ces dispositions ne concernent pas l’État, les collectivités territoriales et leur groupement.

Cristallisation de la substitution de motifs

Dans le contentieux des refus d’autorisation d’urbanisme, il ne sera désormais plus possible pour la partie défenderesse (souvent la commune) de solliciter une substitution des motifs de sa décision passé un délai de deux mois à compter du jour de l’introduction de la requête contestant le refus d’autorisation.

Ce dispositif est une forme de miroir à la cristallisation des moyens nouveaux, dans les contentieux initiés par les tiers contre une autorisation d’urbanisme, qui ne peuvent plus soulever de moyens nouveaux passé un délai de deux mois après la communication du premier mémoire en défense (article R. 600-5 du Code de l’urbanisme).

Il vient aussi lutter contre la jurisprudence du Conseil d’État qui, malgré l’obligation faite à l’autorité administrative qui refuse une autorisation de mentionner l’intégralité des motifs de refus (article L. 424-3 du code de l’urbanisme), avait largement admis la possibilité pour la Commune, en cas de contentieux, de solliciter une substitution de motifs (CE, 19 mai 2021, n° 435109).

Présomption d’urgence pour les recours formés contre un refus d’autorisation d’urbanisme

La loi institue une présomption d’urgence en cas de référé introduit contre une décision portant refus d’une autorisation d’urbanisme.

Mise au ban des recours administratifs préalables

La loi rend quasiment inutiles les recours administratifs préalables (gracieux ou hiérarchique) puisqu’elle prévoit que le délai d’exercice de tels recours est désormais de 1 mois (contre 2 auparavant), mais surtout que ces recours n’auront plus pour effet de proroger le délai de recours contentieux.

Les recours administratifs préalables en matière d’urbanisme se trouvent donc privés d’une grande partie de leur intérêt.