Trois modes de transmission pour un hôtel, café ou restaurant

Lorsqu’un exploitant veut transmettre son affaire, il peut opter principalement pour trois opérations juridiques distinctes : la cession de fonds de commerce, la cession du droit au bail ou la cession de société. Chacune répond à un objet juridique différent et suit un régime spécifique.

Différence entre cession de fonds de commerce, cession de bail et cession de société

Cession de fonds de commerce

La cession de fonds de commerce consiste à vendre l’ensemble des éléments qui permettent l’exploitation d’une activité commerciale. Cela inclut notamment :

• la clientèle et l’achalandage,
• l’enseigne,
• les équipements et stocks,
• le droit au bail.

Cette opération représente une transmission complète de l’exploitation. Le repreneur acquiert donc l’ensemble des moyens nécessaires pour poursuivre l’activité.

Cession du droit au bail

La cession du droit au bail est une opération plus restreinte : elle porte uniquement sur le bail commercial. Le cédant transmet à un tiers (le cessionnaire) le droit de jouissance des locaux avec la reprise du contrat de bail tel quel, c’est‑à‑dire avec l’obligation de payer le loyer et d’exécuter les conditions du contrat.

Ce type de cession se rencontre souvent lorsque :

• l’acheteur n’acquiert que le bail commercial pour y exercer une autre activité, ou
• le vendeur ne souhaite pas transférer l’intégralité de son fonds.

Cession de société

La cession de société ne porte pas directement sur l’exploitation, mais sur la transmission des titres sociaux (parts ou actions) d’une société qui détient l’activité. Cette opération implique le transfert à l’acquéreur :

• de l’actif (valeurs détenues),
• du passif (dettes).

L’acheteur doit donc être particulièrement vigilant quant à l’état réel de la société, via un audit juridique et financier, et peut demander des garanties sur les actifs et passifs.

Fixation du prix selon l’opération

Cession de fonds de commerce

La valorisation s’appuie sur des méthodes classiques de finance d’entreprise : évaluation par le chiffre d’affaires, par l’EBE (Excédent Brut d’Exploitation), ou par comparaison avec d’autres affaires similaires. Le prix reflète la valeur économique du fonds et de sa capacité à générer des résultats.

Cession de droit au bail

La valeur du droit au bail est déterminée par la méthode de l’économie de loyer : on considère l’écart entre ce que paierait un locataire au prix du marché et le loyer effectivement payé par le cédant, multiplié par la durée restante du bail, puis ajusté selon des critères d’emplacement et de commercialité.

Par exemple, si un bail à 45 000 € par an est significativement inférieur au loyer du marché (50 000 €), la différence sur la durée restante constitue la valeur du droit au bail.

Le montant n’est pas lié au chiffre d’affaires de l’exploitation : il dépend surtout de la durée restante du bail et de l’attractivité de la localisation.

Cession de société

La valorisation d’une société suit des principes similaires à ceux du fonds de commerce, mais elle est ajustée pour tenir compte :

• de la trésorerie nette,
• des dettes et engagements existants,
• de l’ensemble des risques juridiques et fiscaux liés à la société.

Autorisation du bailleur

Droit au bail seul

Dans la plupart des cas, la cession du droit au bail isolée nécessite l’accord du bailleur, car le contrat de bail commercial contient souvent une clause qui l’interdit sans autorisation.

Fonds de commerce

Par principe, la cession d’un fonds de commerce inclut le bail, et le bailleur ne peut pas s’y opposer en refusant la transmission du bail dans ce cadre (Article L.145‑16 du Code de commerce).

Des clauses spécifiques (clause d’agrément, clause de solidarité, etc.) peuvent toutefois encadrer la cession et les démarches à suivre, mais leur refus doit toujours être motivé.

Cession de parts ou de titres

La cession de titres ne modifie pas le titulaire du bail : la société reste locataire, de sorte que le bailleur n’a pas à donner son accord, sauf si le bail contient une clause particulière sur les changements de contrôle ou des garanties personnelles (caution, etc.).

Précautions essentielles

Quelle que soit l’opération choisie, il convient d’anticiper plusieurs points :

• Transfert des contrats : contrats de travail, assurance, fournisseurs, licences (comme licence de restauration ou licence IV), etc.
• Conséquences financières : pénalités, délais de préavis, conditions suspensives, etc.
• Droits et obligations : obligations locatives transférées au cessionnaire en cas de droit au bail, ou reprise d’engagements en cas de cession de société.

Étapes de la cession

Quel que soit le mode choisi (cession de société, cession de bail ou de fonds de commerce), les étapes sont généralement les mêmes :

Accord sur le prix et signature d’une offre ou lettre d’intention

Les parties doivent se mettre d’accord sur le prix de cession en formulant leur entente, le cas échéant, par la signature d’une offre ou d’une lettre d’intention. Il ne faut pas confondre la valorisation avec la fixation du prix : la valorisation financière de l’affaire, peu importe la méthode, permet de dégager une estimation. Le prix est en revanche le fruit d’un accord entre les parties.

Signature d’une promesse de vente

Une fois l’accord trouvé, les parties le formaliseront la plupart du temps par une promesse de vente, sous condition suspensive. En général, les parties conditionnent l’opération à l’obtention du financement par l’acquéreur (ce que l’on appelle une condition suspensive de financement). D’autres conditions sont envisageables, telles qu’un renouvellement anticipé du bail par le bailleur ou la réalisation de certains travaux par le vendeur.

Signature de l’acte définitif de vente

Une fois l’ensemble des conditions suspensives levées, les parties procèderont à la signature de l’acte définitif de vente, et à la réalisation des formalités obligatoires (publication au Bodacc et dans un journal d’annonce légale, éventuellement séquestre pour les cessions de fonds de commerce).

L’acquéreur devra veiller à immatriculer sa société et procéder aux déclarations de prise d’activité, tandis que le vendeur pourra procéder à la clôture de sa société (et radiation après avoir perçu le prix de cession le cas échéant).

Par Maître Baptiste Robelin, associé du cabinet Novlaw, avocat spécialisé en droit de l’hôtellerie et de la restauration.

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