Le décret n°2023-173 du 8 mars 2023 pris pour l’application des articles L. 152-5-2 et L. 151-28 du code de l’urbanisme et modifiant les critères d’exemplarité énergétique et d’exemplarité environnementale définis aux articles R. 171-1 à R. 171-3 du code de la construction et de l’habitation et l’arrêté du 8 mars 2023 modifiant l’arrêté du 12 octobre 2016 relatif aux conditions à remplir pour bénéficier du dépassement des règles de constructibilité prévu au 3° de l’article L. 151-28 du code de l’urbanisme, viennent d’être publiés afin de rendre certaines mesures de la Loi Climat et résilience opérationnelles.

L’une des mesures principales de ce décret est de préciser les conditions dans lesquelles les constructions dites exemplaires de déroger aux règles de hauteur fixées par le règlement de PLU.

Pour rappel, l’article L. 152-5-2 du Code de l’urbanisme, issu de la Loi Climat et résilience, prévoit que l’autorité compétente (en règle générale la commune), en tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation, a la possibilité d’autoriser les constructions « faisant preuve d’exemplarité environnementale » à déroger aux règles du plan local d’urbanisme (PLU) relatives à la hauteur, « afin d’éviter d’introduire une limitation du nombre d’étages par rapport à un autre type de construction ».

Il est notamment considéré qu’une construction est exemplaire lorsqu’elle fait preuve d’exemplarité énergétique (Article R. 171-2 du Code de la construction et de l’habitation) ou d’exemplarité environnementale (voir ci-dessous).

Pour atteindre cette exemplarité, les méthodes de construction peuvent ainsi varier de celles traditionnelles (utilisation de matériaux en bois, emploi de matériaux biosourcés par exemple), ce qui peut impacter les caractéristiques des constructions, en particulier donc la hauteur des niveaux.

Le décret du 8 mars 2023 introduit donc au nouvel article R. 152-5-2 du Code de l’urbanisme les conditions d’application de cette dérogation aux règles de hauteur pour les « constructions exemplaires ».

Tout d’abord, cette dérogation est autorisée dans une limite :

• D’un total de 25 centimètres par niveau et ;
• D’un total de 2,5 mètres en tout point au-dessus de la hauteur de la construction autorisée par le règlement du PLU.

Ensuite, ce dépassement doit être justifié uniquement par les contraintes techniques résultant de l’utilisation d’un mode de construction faisant preuve d’exemplarité environnementale et induisant, pour un nombre d’étages donné, une hauteur par étage plus importante que celle résultant d’autres modes de construction.

Autrement dit, cette dérogation ne permet pas l’ajout d’un étage supplémentaire par rapport à un autre mode de construction.

Attention : la demande dérogation doit être impérativement jointe à la demande de permis de construire (Article R. 431-31-3 du Code de l’urbanisme).

Comme évoqué ci-dessus, afin de déroger aux règles de hauteur du règlement du PLU, la construction devra être exemplaire (Article R. 171-1 du CCH) que ce soit d’un point de vue environnemental ou que ce soit d’un point de vue énergétique.

Le décret du 8 mars 2023 vient justement modifier et compléter les définitions d’exemplarité environnementale et d’exemplarité énergétique, notamment afin de tenir compte de la RE 2020.

Désormais, l’article R. 171-2 du CCH prévoit qu’une construction est considérée comme faisant preuve d’exemplarité énergétique si elle atteint des résultats minimaux, en termes de besoin en énergie, consommation en énergie primaire, consommation en énergie primaire non renouvelable et impact sur le changement climatique de la consommation en énergie primaire.

L’article R. 171-3 du CCH prévoit qu’une construction fait preuve d’exemplarité environnementale si celle-ci atteint des résultats minimaux en termes d’impact sur le changement climatique liés aux composants du bâtiment et évalué sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment.

Précisons que l’arrêté du 8 mars 2023 précise les résultats minimaux à atteindre pour qu’une construction puisse être considérée comme étant exemplaire.

Notons que ces résultats sont évalués au regard des mêmes indicateurs que ceux utilisés dans le cadre de la RE2020.

Enfin, l’article R. 171-4 du CCH prévoit qu’une construction est réputée à énergie positive lorsqu’elle vise à atteindre un équilibre entre sa consommation d’énergie non renouvelable et sa production d’énergie renouvelable injectée dans le réseau.

Attention : dans tous les cas, la demande de permis de construire devra être accompagnée d’éléments permettant de justifier cette exemplarité.

Ces textes modifient enfin la dérogation prévue à l’article L. 151-28 3^e du Code de l’urbanisme, laquelle prévoit désormais que dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement des règles relatives au gabarit peut être modulé, sans excéder 30 %, pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive (étant précisé qu’il était auparavant question des constructions qui intègrent des procédés de production d’énergies renouvelables).

La pluridisciplinarité et la complémentarité des équipes de Laurent BIDAULT et de Baptiste ROBELIN permettent au cabinet d’accompagner ses clients à toutes les étapes de leurs projets immobiliers : audit des règles d’urbanisme, rédaction et négociation des baux, autorisations d’urbanisme (permis de construire), autorisation d’exploitation commerciale, travaux de construction, exploitation (baux commerciaux).

Retrouvez tous nos articles sur le Blog du Cabinet Novlaw