L’ouverture d’un commerce, d’un magasin ou d’un centre commercial nécessite une autorisation d’exploitation commerciale, outre l’autorisation d’urbanisme (permis de construire) qui peut également être nécessaire dans le cas de la réalisation de travaux.

En principe, l’autorisation d’exploitation commerciale est sollicitée auprès de la commission d’aménagement commercial.

Quel est le rôle de cette commission ?

Quels sont les projets qui nécessitent une autorisation ?

Qui doit demander cette autorisation ?

Que doit comprendre le dossier de demande d’autorisation ?

Quel est le délai d’instruction de la demande ?

L’ouverture d’un commerce, d’un magasin ou d’un ensemble commercial peut relever de deux procédures différentes.

Premièrement, l’ouverture ne nécessite pas de travaux devant être autorisés par permis de construire, l’autorisation d’exploitation commerciale sera délivrée par la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC).

Deuxièmement, si l’ouverture implique la réalisation de travaux et donc la délivrance d’un permis de construire, alors l’autorisation est délivrée par l’intermédiaire du permis de construire, lequel permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale (PCAEC).

La Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) est compétente pour examiner les demandes d’autorisation d’exploitation commerciale.

Sa composition et la qualité de ses membres sont prévues par les dispositions des articles L. 751-1 et suivants du Code de commerce.

Le rôle de la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) est facultatif dans certains cas (notamment lorsque le maire est saisi d’une demande de permis de construire d’un équipement commercial dont la surface est comprise entre 300 et 1.000 mètres carrés dans les communes de moins de 20.000 habitants et pour les projets qui engendrent une artificialisation des sols).

L’article L. 751-1 du Code de commerce énumère les projets qui sont soumis à une autorisation d’exploitation commerciale.

Les projets suivants sont soumis à la délivrance d’une autorisation d’exploitation commerciale :

1. La création d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 1.000 mètres carrés. La création regroupe à la fois une construction nouvelle et la transformation d’un immeuble existant.
2. L’extension de la surface de vente d’un magasin de commerce de détail qui a déjà atteint le seuil des 1.000 mètres carrés ou devant le dépasser par la réalisation du projet.
3. Le changement de secteur d’activité d’un commerce d’une surface de vente supérieure à 2.000 mètres carrés 1.000 mètres carrés lorsque l’activité nouvelle du magasin est à prédominance alimentaire).
4. La création d’un ensemble commercial (grandes surfaces, centres commerciaux), dont la surface de vente totale est supérieure à 1.000 mètres carrés. Il est rappelé qu’un ensemble commercial correspond aux magasins réunis sur un même site et qui ont été conçus dans le cadre d’une même opération d’aménagement foncier ou qui bénéficient d’aménagements conçus pour permettre à une même clientèle l’accès des divers établissements, ou encore qui font l’objet d’une gestion commune de certains éléments de leur exploitation ou qui sont réunis dans la même structure juridique (Article L. 752-3 du Code de commerce).
5. L’extension de la surface de vente d’un ensemble commercial ayant déjà atteint le seuil des 1.000 mètres carrés ou devant le dépasser par la réalisation du projet ;
6. La réouverture au public, sur le même emplacement, d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 2.500 mètres carrés dont les locaux ont cessé d’être exploités pendant 3 ans.

La création ou l’extension d’un point permanent de retrait par la clientèle d’achats au détail commandés par voie télématique, organisé pour l’accès en automobile (par exemple les drives).

Les commerces suivants n’ont pas à demander une autorisation d’exploitation commerciale :

• Les pharmacies;
• Les commerces de véhicules automobiles et de motocycles;
• Les halles et les marchés d’approvisionnement au détail, couverts ou non, établis sur les dépendances du domaine public ;
• Les magasins, d’une surface 2.500 mètres carrés, accessibles aux seuls voyageurs munis de billets et situés dans l’enceinte des aéroports (boutiques de duty-free) ;
• Les magasins, d’une surface 2.500 mètres carrés, situés dans les gares ferroviaires et routières situées en centre-ville ;
• Les opérations immobilières combinant un projet d’implantation commerciale et des logements situés dans un centre-ville compris dans l’un des secteurs d’intervention d’une opération de revitalisation du territoire (Article L. 303- du Code de la construction e de l’habitation), dans la mesure où la surface de vente du commerce est inférieure au quart de la surface de plancher à destination d’habitation.

La surface de vente correspond à celle des lieux accessibles au public et directement liés à la vente.

La demande d’autorisation d’exploitation commerciale (Article R. 752-4 du Code de commerce) est présentée par :

• Soit le propriétaire du terrain ou de l’immeuble (ou toute personne justifiant d’une habilitation à exécuter les travaux ou un mandataire) ;
• Soit la personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
• Soit par la personne justifiant d’un titre l’habilitant à exploiter commercialement (dans le cas où un permis de construire n’est pas nécessaire).

La demande d’autorisation d’exploitation commerciale doit être précisée la qualité de son auteur (Article R. 752-5 du Code de commerce).

La demande d’autorisation d’exploitation commerciale comprend une demande et une étude d’impact, dont le contenu est précisé aux dispositions de l’article R. 752-6 du Code de commerce.

Il convient de préciser que si le projet en cause ne nécessite pas la demande d’un permis de construire, le dossier de demande doit comprendre les informations supplémentaires précisées à l’article R. 752-7 du Code de la construction.

Le dossier de demande d’autorisation d’exploitation commerciale (Article R. 752-6 du Code de commerce) comprend les éléments suivants :

• Les informations relatives au projet (surface de vente, secteur d’activité du ou des magasins s’il s’agit notamment de la création d’un ensemble commercial, nombre de pistes de ravitaillement et places de stationnements dédiées concernant les points permanents de retrait) ;
• Les cartes ou plans relatifs au projet (notamment un plan de masse faisant apparaître la surface de vente des magasins de commerce de détail, ensembles commerciaux ou points permanents de retrait ; plan d’organisation du projet; plan de desserte en transports ; plan d’accès routiers ; le cas échéant, plan de la zone commerciale) ;
• Un document de présentation des effets du projet en matière d’aménagement du territoire. Cette présentation inclut notamment une la prise en compte de l’objectif de compacité des bâtiments et aires de stationnement, l’évaluation des flux journaliers de circulation des véhicules générés par le projet sur les principaux axes de desserte du site, les capacités résiduelles d’accueil des infrastructures de transport existantes, l’évaluation des flux journaliers de circulation des véhicules de livraison générés par le projet, l’indication de la distance du projet par rapport aux arrêts des moyens de transports collectifs ou encore l’analyse prévisionnelle des flux de déplacement dans la zone de chalandise, tous modes de transport confondus, selon les catégories de clients…
• Un document de présentation des effets du projet en matière de développement durable, incluant notamment une présentation des mesures, en plus de celles résultant d’obligations réglementaires (notamment celles résultant du Décret tertiaire), destinées à réduire la consommation énergétique des bâtiments ou encore les énergies renouvelables intégrées au projet et leur contribution à la performance énergétique du bâtiment ou les mesures prises afin de limiter les pollutions associées à l’activité).
• Un document de présentation en matière de protection des consommateurs. Ce document doit préciser notamment la distance du projet par rapport aux principales zones d’habitation de la zone de chalandise.
• Un document présentant la contribution du projet en matière sociale, indiquant notamment les éventuels partenariats avec les commerces de centre-ville et les associations locales.

L’étude d’impact (ou analyse d’impact) comprend les éléments et informations (Article R. 752-6 du Code de commerce) suivants :

• Les informations relatives à la zone de chalandise et à l’environnement proche du projet comprennent :
  • Les informations relatives à la zone de chalandise et à l’environnement proche du projet (en particulier une carte et des documents permettant d’apprécier et de justifier la zone de chalandise, la population concernée, les dessertes actuelles et futures, la fréquentation touristique) ;
  • Une carte de l’environnement du projet, accompagnée d’une description faisant apparaître, dans le périmètre des communes limitrophes de la commune d’implantation incluses dans la zone de chalandise définie pour le projet, la localisation des activités commerciales et autres (industrielles, tertiaires, agricoles), les équipements publics, les éventuelles friches, les zones d’habitats, la desserte actuelle et future, les éventuelles opérations d’urbanisme, les programmes de logement…
  • La description succincte et la localisation des principaux pôles commerciaux situés à proximité de la zone de chalandise et le temps de trajet véhiculé moyen entre ces pôles et le projet
• Un document de présentation de la contribution du projet à l’animation des principaux secteurs existants (exposant notamment la complémentarité des fonctions urbaines et d’équilibre territorial) ;
• Un document de présentation des effets du projet en matière de protection des consommateurs ;
• Un document de présentation des effets du projet en matière d’artificialisation des sols (le cas échéant). D’ailleurs, la loi Climat et résilience a posé un principe d’interdiction de délivrer une AEC si l’implantation ou l’extension du projet entraîne une artificialisation des sols, mais avec quelques exceptions (Article L. 752-6 du Code de commerce).

Enfin, l’étude d’impact doit préciser, pour chaque information, ses sources et, pour chaque calcul, sa méthode.

Une zone de chalandise est une zone au sein de laquelle l’équipement commercial exerce une attraction sur la clientèle. Cette zone est délimitée en prenant en compte la nature de l’équipement, sa taille, les lieux de desserte et d’accès.

La jurisprudence considère qu’une zone de chalandise est délimitée sur la base d’un trajet entre le domicile et l’équipement commercial est d’une durée de 10 à 20 minutes (CAA Douai, 29 septembre 2016, n°15DA01696).

Si le projet nécessite un permis de construire, la demande d’autorisation d’exploitation commerciale (dossier et étude d’impact) doit être jointe en 2 exemplaires avec la demande de permis de construire (Article R. 423-2 du Code de l’urbanisme).

Il appartient ensuite au maire de communiquer la demande au secrétariat de la CDAC. Le dossier est réputé complet dans un délai de 15 jours francs suivant la réception du dossier par le secrétariat. Le délai d’instruction court à compter de la réception d’un dossier complet.

Si le projet ne nécessite pas de permis de construire, la demande d’autorisation d’exploitation commerciale (dossier et étude d’impact) doit être communiquée en 2 exemplaires (dont un dématérialisé) au secrétariat de la CDAC.

Le dossier est réputé complet dans un délai de 15 jours francs suivant la réception du dossier par le secrétariat. Le délai d’instruction court à compter de la réception d’un dossier complet.

La CDAC dispose d’un délai de 2 mois à compter de sa saisine pour prendre sa décision (Article L. 752-14 du Code de commerce).

À défaut de réponse dans ce délai, sa décision est réputée favorable.

La décision – lorsqu’elle est explicite naturellement – est notifiée dans les 10 jours au maire et au demandeur.

En principe, si le projet nécessite un permis de construire, celui-ci vaut autorisation d’exploitation commerciale si la CDAC a rendu un avis favorable. Le permis est en revanche refusé sur l’avis est défavorable.

La pluridisciplinarité et la complémentarité des équipes de Laurent BIDAULT et de Baptiste ROBELIN permettent au cabinet d’accompagner ses clients à toutes les étapes de leurs projets immobiliers : audit des règles d’urbanisme, rédaction et négociation des baux, autorisations d’urbanisme (permis de construire), autorisation d’exploitation commerciale, travaux de construction, exploitation (baux commerciaux).

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