Un bail commercial est un contrat juridique entre un propriétaire immobilier et un locataire commercial définissant les termes et conditions de la location d’un espace commercial (ce que l’on appelle « le local commercial »).

Les baux commerciaux sont généralement prévus pour la location d’espaces tels que des bureaux, des magasins, des entrepôts, des restaurants et des installations industrielles.

Le bail commercial précise généralement la durée de la location, le montant du loyer, les modalités de paiement, les conditions de renouvellement ou de résiliation du bail, ainsi que les obligations et responsabilités du propriétaire et du locataire.

Contrairement aux baux d’habitation, les baux commerciaux offrent souvent moins de protection aux locataires, car les propriétaires ont généralement plus de liberté pour négocier les conditions du bail.

Il est donc important pour les locataires commerciaux de comprendre pleinement les termes et les conditions du bail avant de le signer, et de demander l’aide d’un avocat spécialisé en bail commercial si nécessaire.

NovLaw Avocats peut vous accompagner pour la rédaction et la négociation d’un bail commercial en toute sécurité.

La signature d’un bail commercial est un processus juridique important qui engage le locataire et le propriétaire pour une période donnée. Voici les étapes à suivre pour signer un bail commercial :

Examiner le bail : Avant de signer le bail commercial, il est recommandé de lire attentivement toutes les conditions et clauses du bail. Si vous ne comprenez pas quelque chose, demandez des éclaircissements au propriétaire ou à votre avocat expert en bail commercial.

Négocier les termes : Si vous n’êtes pas satisfait des termes du bail commercial proposé, vous pouvez négocier certains points avec le propriétaire. Cela peut inclure le loyer, la durée de la location, les options de renouvellement, les améliorations de l’espace et les conditions de résiliation du bail.

Il faut savoir que généralement le bail initial sera proposé au locataire par l’intermédiaire de l’avocat ou du notaire du bailleur et que, bien souvent, les frais de rédaction seront mis à la charge du preneur.

Signer le bail : Une fois que le contrat de location a été préparé et examiné, les parties peuvent signer le bail. Le bail doit être signé par le locataire et le propriétaire ou son représentant légal. Notez que la signature dématérialisée en format électronique est évidemment possible.

Payer le dépôt de garantie : en général, le locataire doit également payer un dépôt de garantie qui sera restitué au moment de la résiliation du bail. Le montant du dépôt de garantie est souvent équivalent à un ou deux mois de loyer. À noter toutefois que d’autres types de garantie sont souvent proposés, soit en complément du dépôt, soit à la place de celui-ci. On pense notamment aux garanties bancaires à première demande ou encore aux actes de cautionnement.

En principe, le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. Il n’est pas possible de prévoir une durée inférieure à 9 ans, sauf dans le cas d’une convention d’occupation précaire, qui ne peut alors excéder 3 ans.

Il est en revanche possible de conclure un bail commercial pour une durée supérieure à 9 ans (il est ainsi fréquent de voir des baux commerciaux conclus pour une durée de 10 ou 12 ans).

Attention toutefois : les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans entraînent deux conséquences préjudiciables pour le locataire. En premier lieu, le bailleur pourra solliciter le déplafonnement du loyer (son augmentation) à la fin du bail, au motif que le contrat excède la durée standard. En second lieu, le preneur perd alors le bénéfice de la résiliation triennale (ce qui signifie que le bailleur peut imposer une durée ferme au locataire).

La question diffère selon que la résiliation est demandée par le Preneur ou le Bailleur.

Le locataire est autorisé à résilier son bail, sans justification et sans motif particulier, à l’expiration de chaque période triennale (c’est-à-dire tous les 3 ans dans un bail 3,6,9), sauf dans le cas d’une durée ferme pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans.

Dans certains cas, le locataire est autorisé à résilier son bail sans attendre les échéances triennales, dès lors que certaines conditions sont réunies et notamment : en cas de départ à la retraite du preneur, s’il bénéficie d’une pension d’invalidité, ou bien encore en cas de décès (les ayants droit du locataire peuvent solliciter la résiliation immédiate du bail).

À noter par ailleurs qu’en cas de départ à la retraite, le preneur peut solliciter la déspécialisation du bail si le local le permet, afin de faciliter sa cession dans les meilleures conditions (voir sur ce point notre article sur la déspécialisation du bail commercial).

Le contrat peut enfin prévoir d’autres conditions de résolution spécifiques pour des motifs négociés (on parle alors de clause résolutoire).

En principe, le bailleur n’est pas autorisé à donner congé au locataire avant la fin du bail. Il devra donc attendre son expiration, ce qui par ailleurs ne le déchargera pas d’avoir à régler une indemnité d’éviction à son preneur, sauf cas particulier.

Par exception, le bailleur peut donner congé tous les 3 ans au preneur s’il invoque et justifie des motifs suivants :

• Réalisation de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière, ou reconstruction / surélévation d’un immeuble ;
• Reprise d’une partie de terrain si le propriétaire a obtenu un permis de construire une habitation
• Ou encore, transformation à usage d’habitation d’un immeuble existant.

Le bailleur doit dans ce cas donner congé au locataire 6 mois à l’avance par acte d’huissier de justice.

Reste enfin l’hypothèse d’une faute du preneur : dans ce cas, le bailleur peut agir à tout moment pour solliciter la résiliation judiciaire du bail, que ce soit en référé ou au fond. À noter que la voie du référé (procédure accélérée) pourra être privilégiée si le bail renferme une clause résolutoire.