Avocats en Droit Public & Urbanisme : Guadeloupe, Martinique et Guyane

Lorsque des locaux sont déclarés insalubres, l'article L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation prévoit que le loyer ou toute autre somme perçue en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus à compter de la notification de la mise en demeure. La personne qui a mis à disposition les locaux est tenue d'assurer le relogement définitif des occupants et ne peut demander leur expulsion sans avoir proposé un relogement. La survenance d'un arrêté d'insalubrité interdit la perception de tout loyer, ce qui implique nécessairement la limitation à la date de cet arrêté de l'indemnisation due par l'État.

Si la Mairie s'oppose à votre projet, nous analysons la légalité des motifs de refus. Nous pouvons engager un recours gracieux pour tenter de faire évoluer la position de l'administration, ou saisir le juge administratif pour obtenir l'annulation du refus et, le cas échéant, une injonction de délivrer le permis.

Les tiers (voisins, associations) disposent d'un délai de 2 mois à compter du premier jour d'affichage sur le terrain pour contester une autorisation. L'action passe souvent par un recours gracieux auprès de la Mairie, puis par un recours contentieux devant le Tribunal Administratif (avec possibilité de référé-suspension pour stopper les travaux).

L'affichage du permis de construire est obligatoire quelle que soit l'opération envisagée et peu importe que le permis ait été délivré de manière explicite ou tacite. L'affichage doit être fait au moyen d'un panneau rectangulaire et doit comprendre un certain nombre d'informations prévues par le code de l'urbanisme (numéro de permis, surface créée, etc.).

Le permis de construire peut être contesté par les tiers dans un délai de 2 mois à compter de l'affichage régulier de celui-ci. En cas d'affichage irrégulier, le délai de recours contre le permis de construire est de 6 mois après l'achèvement des travaux.

Si la collectivité souhaite changer l'affectation ou l'utilisation du bien dans un délai de 5 ans à compter de l'acquisition, elle devra informer l'ancien propriétaire et lui proposer l'acquisition en priorité. En cas de refus de ce dernier, la collectivité devra informer l'ancien acquéreur évincé qui était mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner, et lui proposer d'acquérir le bien en priorité.

Le droit de préemption commercial est un outil à disposition des communes pour lutter contre la dévitalisation des centres villes et assurer le maintien des commerces de proximité. La finalité de ce droit de préemption est donc le maintien ou la réintroduction de la diversité de l'activité économique de proximité.

Le droit de préemption est la faculté donnée à une collectivité territoriale (ou à un organisme dédié) d'acquérir par priorité, dans certaines zones préalablement définies, les biens faisant l'objet d'une aliénation, dans le but de réaliser des opérations d'intérêt général.

Le droit au délaissement est la faculté offerte au propriétaire d'un bien frappé d'une servitude d'utilité publique (emplacement réservé dans un PLU, périmètre d'expropriation) d'exiger que la collectivité publique achète son bien. Ce droit permet au propriétaire de sortir d'une situation de blocage due à la contrainte publique pesant sur son bien. La collectivité dispose alors d'un délai d'un an pour se prononcer sur l'acquisition.

Le Plan local d'urbanisme (PLU) fixe les règles d'urbanisme et de construction en découpant le territoire en parcelles et en zones aux régimes juridiques distincts. Il permet de connaître pour chaque parcelle les règles d'urbanisme applicables ainsi que les servitudes, les accès aux réseaux et à la voie publique ainsi que sa constructibilité ou non.

La carte communale est l'équivalent du PLU pour les petites communes qui n'ont pas souhaité en adopter un. Elle délimite les secteurs constructibles ainsi que les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol.

La déclaration préalable de travaux est une autorisation d'urbanisme qui doit être délivrée avant le commencement des opérations de travaux d'ampleur moindre. Elle est moins exigeante que le permis de construire et concerne des constructions et travaux de moindre importance. Cette déclaration est obligatoire et elle partage en grande partie les obligations procédurales du permis de construire.

Le permis de construire est une autorisation d'urbanisme qui doit, dans la plupart des cas, être délivrée avant le commencement des opérations de travaux, que ce soit pour construire, démolir ou modifier une construction, quelle que soit la nature du propriétaire et de l'ouvrage. Il concerne généralement les constructions neuves et les modifications importantes des constructions existantes.

Le Schéma de cohérence territoriale (SCOT) est un document de planification stratégique intercommunale à long terme, à l'échelle d'une aire urbaine, d'un grand bassin de vie ou d'emploi. Il intègre l'ensemble des documents de planification supérieurs ; les PLU, PLUi et cartes communales font donc directement référence au SCOT.

Dans le cadre d'une demande de permis de construire, le recours à un architecte est obligatoire pour les nouvelles constructions et les travaux d'agrandissement de constructions existantes dépassant 150 m².

Oui, si votre bien est situé dans une zone de préemption (DPU), la commune peut se substituer à l'acquéreur lors de la signature de la Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA). Toutefois, cette décision doit être strictement motivée par un projet d'aménagement d'intérêt général réel. Nous vous assistons pour contester la légalité de la préemption ou pour négocier le prix de vente devant le juge de l'expropriation.

Le permis de construire sera obligatoire pour la construction d'une véranda d'une surface de plus de 40 m².

Le permis de construire sera obligatoire pour la construction d'une piscine non couverte de plus de 10 m² et pour la construction d'une piscine couverte d'une hauteur dépassant 1 mètre 80.

L'antenne relais devra faire l'objet d'une déclaration préalable dès lors que son emprise au sol et sa surface de plancher dépasse 5 m² et est inférieure ou égale à 20 m². Le permis de construire sera obligatoire si l'emprise au sol ou la surface de plancher de l'antenne dépasse 20 m², ou si l'antenne est implantée dans le périmètre de sites patrimoniaux remarquables ou aux abords des monuments historiques et des sites classés.

Le permis de construire sera obligatoire pour la construction d'un garage de plus de 20 m² dans toutes les zones, et pour la construction d'un garage de plus de 40 m² en zone urbaine. Le permis de construire sera également obligatoire pour l'extension d'un garage dépassant 40 m².

Le permis de construire sera obligatoire pour l'aménagement des combles si la surface de plancher concernée dépasse 40 m² en zone urbaine et 20 m² en zone non urbaine.

Avant de déposer un dossier, notre cabinet réalise un audit approfondi de votre projet au regard du Plan Local d'Urbanisme (zonage, hauteur, emprise au sol, stationnement). Nous pouvons également solliciter un certificat d'urbanisme (opérationnel ou d'information) pour figer les règles applicables à votre terrain.

Le propriétaire et l'acquéreur évincé peuvent tenter de contester la décision de préemption. Avant de commencer une procédure contentieuse, il est possible d'exercer un recours gracieux préalable auprès du titulaire du droit de préemption dans les 2 mois suivant la notification de la décision. Si le recours gracieux devait être rejeté par le titulaire, il faudrait alors exercer un recours contentieux en saisissant le tribunal administratif, dans un délai de 2 mois.

Pour effectuer le changement de destination d'un bien, il sera toujours nécessaire d'effectuer une déclaration préalable de travaux. Si le changement de destination implique la modification d'une structure porteuse ou de la façade du bien, un permis de construire sera nécessaire.

Le dépôt d'une demande de permis de construire en elle-même est gratuit. En revanche, la constitution du dossier par un architecte reviendra à un tarif moyen de 50 euros HT par mètre carré.