À quoi sert un certificat d’urbanisme ? Comment obtenir un certificat d’urbanisme ? Quelle est sa durée de validité ? Dans quels cas l’administration peut passer outre ce certificat d’urbanisme et appliquer les nouvelles règles ?

Cet article a pour objet de répondre à ces questions.

Un certificat d’urbanisme est un délivré par l’autorité compétente en matière d’urbanisme, classiquement la commune.

Le certificat d’urbanisme fournit des informations sur la réglementation applicable à un terrain ou à un projet immobilier spécifique.

Il indique en particulier les règles d’urbanisme applicables au terrain, les règles de construction, les servitudes éventuelles et autres prescriptions susceptibles d’affecter le terrain ou le projet à l’instar du droit de préemption. Le certificat indique également les taxes et participations d’urbanisme (Article L. 410-1 du Code de l’urbanisme).

Le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable), de sorte qu’il n’exonère pas son bénéficiaire de déposer par la suite une demande d’autorisation.

Il existe deux types de certificats d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme d’information fournit une information générale sur la situation du terrain en matière d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme opérationnel fournit également une information générale sur la situation du terrain en matière d’urbanisme, mais également s’agissant de la faisabilité d’une opération.

Solliciter un certificat d’urbanisme présente plusieurs intérêts :

• Informations préalables à réalisation d’un projet: le certificat d’urbanisme permet d’obtenir des informations détaillées sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain ou à un projet immobilier spécifique.
• Faisabilité du projet : Le certificat d’urbanisme permet d’apprécier la faisabilité d’un projet immobilier préalablement au dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme notamment.
• Sécurité juridique : Le certificat d’urbanisme offre une certaine sécurité juridique quant à la conformité du projet aux règles d’urbanisme. Cela réduit les risques de litiges ultérieurs principalement vis-à-vis de la commune.

Planification urbaine : Le certificat d’urbanisme fournit des informations sur les projets publics prévus à proximité du terrain.

La demande de certificat d’urbanisme doit être présentée via le formulaire CERFA n°13410.

Pour un certificat d’urbanisme d’information, le formulaire CERFA doit être fourni en deux exemplaires, accompagné d’un plan de situation du terrain (Article R. 410-2 du Code de l’urbanisme).

Pour un certificat d’urbanisme opérationnel, le formulaire CERFA doit être fourni en quatre exemplaires, accompagné d’un plan de situation du terrain, d’une notice descriptive de l’opération et, le cas échéant, un plan indiquant l’emplacement des constructions implantées sur le terrain (Article R. 410-1 du Code de l’urbanisme).

Un exemplaire supplémentaire doit être joint lorsque le projet est situé dans un périmètre de protection de monument historique ou qu’il est situé dans un parc national.

Le dossier de la demande de certificat d’urbanisme est adressé au maire de la commune dans laquelle le terrain est situé.

Pour un certificat d’urbanisme d’information, la durée du délai d’instruction est d’un mois (Article R. 410-9 du Code de l’urbanisme).

Pour un certificat d’urbanisme opérationnel, la durée du délai d’instruction est de deux mois (Article R. 410-10 du Code de l’urbanisme).

À défaut de réponse dans le délai d’instruction, le certificat d’urbanisme est délivré tacitement (Article R. 410-12 du Code de l’urbanisme).

Dans ce cas, le certificat d’urbanisme tacite n’aura que pour effet – et non des moindres – de cristalliser les règles d’urbanisme pendant sa durée de validité.

Il est possible pour le demandeur de contester dans un délai de deux mois suivant sa notification, le refus de délivrance d’un certificat d’urbanisme.

Dans ce cadre, il peut être utile de consulter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme pour obtenir des conseils sur les délais et les procédures applicables au regard du projet et des règles d’urbanisme applicables.

Un certificat d’urbanisme peut être contesté par un tiers qui aurait un intérêt à obtenir son annulation.

La durée de validité d’un certificat d’urbanisme est en principe de 18 mois (Article L. 410-1 du Code de l’urbanisme).

Durant cette période, les règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat d’urbanisme sont cristallisées (même si les règles d’urbanisme seraient amenées à évoluer durant cette période).

Ainsi, son bénéficiaire peut déposer une demande d’autorisation d’urbanisme qui sera examinée, si le bénéficiaire entend s’en prévaloir, au regard des règles applicables à la date de délivrance du certificat (Article L. 410-1 du Code de l’urbanisme).

Partant, l’autorité administrative ne peut en principe pas s’opposer à la délivrance d’une autorisation d’urbanisme au motif que les règles d’urbanisme auraient évoluer pendant la durée de validité du certificat.

Le Conseil d’État a ainsi précisé que « les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme [le certificat d’urbanisme] ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique » (CE, 18 décembre 2017, Danglot, n°380438).

Précisons enfin que la durée du certificat peut être prorogée d’un an à condition que cette demande ait été présentée deux mois au moins avant l’expiration de son délai de validité (Article R. 410-17 du Code de l’urbanisme).

Un certificat d’urbanisme peut ne pas avoir d’effet « cristallisant » sur les règles nouvelles d’urbanisme lorsque ces nouvelles règles ont pour objet de préserver la sécurité publique ou la salubrité publique (CE, 18 décembre 2017, Danglot, n°380438).

C’est également le cas si les anciennes règles, cristallisées par le certificat d’urbanisme, lorsqu’à la date à laquelle le certificat a été délivré, un nouveau PLU était en cours d’élaboration, justifiant que l’autorité administrative sursoit à statuer à la demande de permis de construire.

Le juge administratif a ainsi considéré que « lorsque le plan en cours d’élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable » (CE, 11 octobre 2017, n°401878).

Il faut donc tout à la fois que, d’une part, l’état d’avancement du PLU à la date de la demande de certificat d’urbanisme, justifiait un sursis à statuer et que, d’autre part, le nouveau PLU entre en vigueur dans le délai de validité du certificat.

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