Focus sur les travaux portant sur une construction existante. Les travaux sur l’existant doivent selon leur nature, leur importance ou le secteur dans lequel est situé l’immeuble faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire).

Même si cela peut surprendre de prime abord, la présence d’une construction sur le cadastre ne lui donne pas la qualité de construction existante. Ainsi, une construction peut avoir une existence cadastrale (celui-ci a une finalité avant tout fiscale) sans pour autant exister légalement, au regard des règles d’urbanisme en particulier.

Pour qu’une construction existe, cela suppose que les deux conditions suivantes soient remplies :

– La construction a une existence légale.

Tout d’abord, il faut préciser qu’il incombe au pétitionnaire d’apporter la preuve de l’existence légale de sa construction. À défaut, la construction sera considérée comme illégale et dans l’hypothèse où le pétitionnaire entend engager des travaux, sa demande d’autorisation devra porter sur l’ensemble de la construction.

Ensuite, il faut distinguer les constructions construites avant la loi du 15 juin 1943 d’urbanisme qui a notamment instauré le permis de construire et celles après.

Les constructions construites avant cette loi sont présumées légales.

Les constructions construites après cette loi sont d’une certaine façon présumées illégales sauf s’il est établi qu’elles ont été construites conformément à la législation alors en vigueur ou à une autorisation d’urbanisme.

– La construction a une existence physique

C’est-à-dire que la construction doit exister. Pour qualifier celle-ci a contrario, une construction n’existe pas lorsqu’elle est en l’état de ruine ou lorsqu’elle inachevée (l’état d’avancement des travaux ne permettant pas de considérer qu’elle est achevée).

Le principe est que les travaux effectués sur une construction existante sont dispensés de formalité et d’autorisation d’urbanisme.

En effet, l’article R. 421-13 du Code de l’urbanisme dispose notamment que :

« Les travaux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme à l’exception :

1. a) Des travaux mentionnés aux articles R. 421-14 à R. 421-16, qui sont soumis à permis de construire ;
2. b) Des travaux mentionnés à l’article  421-17, qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.»

Sauf exception, la réalisation de travaux sur une construction existante, par exemple une habitation, peut se faire librement.

Cependant, dans certains cas, ces travaux sur l’existant devront faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable).

La réalisation de travaux sur l’existant est soumise à la délivrance d’un permis de construire dans les cas suivants :

• Les travaux ont pour effet de créer une surface plancher ou une emprise au sol supérieure à 20m²(Article R*421-14 du Code de l’urbanisme) ;
• Les travaux ont pour effet de créer une surface plancher ou une emprise au sol supérieure à 40m²dans les zones U (urbanisées) du PLU ou équivalent (Article R*421-14 du Code de l’urbanisme) ;
• Les travaux ont pour effet de créer une surface plancher ou une emprise au sol supérieure à 20m²et d’au plus 40m², lorsque la réalisation des travaux aurait pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà des seuils de recours obligatoire à un architecte (Article R*421-14 et article R. 431-2 du Code de l’urbanisme) ;
• Les travaux qui ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations (Article R*421-14 du Code de l’urbanisme) ;
• Les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière (Article R*421-14 du Code de l’urbanisme).

Les travaux sur l’existant portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques doivent également faire l’objet d’un permis de construire, sauf lorsqu’il s’agit de travaux d’entretien ou de réparations ordinaires ou qu’est en jeu la sauvegarde des intérêts de la défense nationale (Article R*421-16 du Code de l’urbanisme).

L’article R*421-17 du Code de l’urbanisme prévoit que doivent en principe être précédés d’une déclaration préalable les travaux exécutés sur des constructions existantes qui ne sont pas soumis à un permis de construire, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires.

Il s’agit donc ici de travaux de moindre importance par rapport à ceux devant donner lieu à la délivrance d’un permis de construire.

La réalisation de travaux sur l’existant est soumise à la délivrance d’une déclaration préalable dans les cas suivants :

• Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant (pose d’une cheminée, installation d’un velux, création d’un balcon d’une superficie de moins de 20m2, changement de clôture), à l’exception des travaux de ravalement (puisque ces travaux portent sur la façade, ils doivent généralement faire l’objet d’un permis de construire) ;
• Les travaux susceptibles de modifier l’état des éléments d’architecture et de décoration, immeubles par nature ou effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure lorsque ces éléments, situés à l’extérieur ou à l’intérieur d’un immeuble, sont protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur;
• Les travaux susceptibles de modifier l’état des parties intérieures du bâti situé à l’intérieur du périmètre d’étude d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, lorsque celui-ci est en phase d’étude ;
• Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le PLU (ou équivalent), comme présentant un intérêt d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique ;
• Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément identifié comme présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique, lorsque ces constructions sont situées sur un territoire non couvert par un PLU (ou équivalent)
• Les travaux qui ont pour effet la création soit d’une emprise au sol, soit d’une surface de plancher supérieure à 5 mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants : une emprise au sol créée inférieure ou égale à 20 mètres carrés et une surface de plancher créée inférieure ou égale à 20 mètres carrés (40 mètres carrés en zones U).
• La transformation de plus de 5 mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher.

Les travaux de ravalement de façade d’un immeuble sont en principe soumis à la délivrance d’un permis de construire.

À défaut, ces travaux doivent être précédés de la délivrance d’une déclaration préalable dès lors qu’ils portent sur tout ou partie d’une construction existante qui est située notamment dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé ou aux abords d’un monument historique, dans une réserve naturelle ou à l’intérieur d’un parc national ou encore sur un immeuble protégé.

La pluridisciplinarité et la complémentarité des équipes de Laurent BIDAULT et de Baptiste ROBELIN permettent au cabinet d’accompagner ses clients à toutes les étapes de leurs projets immobiliers : audit des règles d’urbanisme, rédaction et négociation des baux, autorisations d’urbanisme (permis de construire), autorisation d’exploitation commerciale, travaux de construction, exploitation (baux commerciaux).

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