Lorsque des troubles ou nuisances sont causés par l’exploitation d’une activité de petite restauration, le bailleur dispose d’un recours contre son preneur dans le cas du non-respect des termes du contrat signé par les parties. Toutefois, lorsque le local pris aux fins de l’exercice d’une activité de petite restauration, l’un des copropriétaires de l’immeuble ou la copropriété dans son ensemble disposent également d’options de recours conformément à l’article 15 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Recours contre l’installation d’un système d’extraction d’air sans autorisation préalable de la copropriété

L’installation d’un système d’extraction d’air, imposé le cas échéant par les normes sanitaires départementales lorsque de la cuisson est effectuée dans le local loué, est soumis à l’autorisation préalable de la copropriété. Une première action pourrait donc être envisagée dans l’hypothèse où un système d’extraction d’air aurait été installé sans que cette autorisation ait été demandée et accordée par la copropriété dans laquelle les locaux sont situés.

Un syndicat de copropriété a ainsi pu obtenir auprès du Tribunal de grande instance de Paris la remise en état complète du toit de l’immeuble qui avait été percé par le preneur d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, et dans lequel ledit preneur exerçait une activité de « petite restauration et salon de thé » (TGI Paris, réf., 23 mai 2017, n° 17/51233). Dans les faits, le preneur avait fait poser une gaine d’extraction de fumée dans le toit sans autorisation préalable de la copropriété, puis avait suite à une demande de la copropriété déposé ladite gaine et rebouché le trou que sa pose avait requis à l’aide de scotch. Cependant, ce scotch s’était ensuite déplacé, ainsi que prouvé par des photos satellite du toit datées, laissant une ouverture béante dans le toit. C’est ainsi que face à la réalisation de ces travaux sans autorisation préalable, le Juge ordonna la remise en état du toit sous astreinte et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

Toutefois, ainsi que rappelé par une décision de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 9 juin 2011, le préjudice devant être évalué au jour auquel le juge statue, dans l’éventualité où le trouble envers la copropriété aurait cessé, la demande en justice fondée sur l’existence de ce trouble serait alors vide de son objet (CA Aix-en-Provence, 1re ch. c, 9 juin 2011, n° 10/16029). Dans les faits, « l’appelante avait opéré un trou dans le mur extérieur donnant sur la cour afin d’y installer un conduit d’extraction des fumées, sans solliciter préalablement l’autorisation de l’assemblée générale ». Par ordonnance du Juge des référés de Marseille, le preneur avait été condamné à remettre en état le mur donnant sur la cour qui avait été percé pour installer le conduit d’extraction d’air. La Cour d’appel constata que les mesures de l’ordonnance avaient été exécutées et que le trou non autorisé par l’assemblée de copropriétaires n’existant plus, la demande visant à réaliser des travaux pour la remise en état de ce mur se trouvait dès lors dépourvue d’objet.

Recours pour nuisances olfactives et auditives

L’exercice d’une activité de petite restauration avec cuisson peut engendrer des nuisances olfactives et auditives. Les copropriétaires de l’immeuble dans lequel le bien loué est situé disposent donc à titre individuel ou collectif d’une seconde possibilité de recours fondée sur l’existence de ces nuisances et le préjudice qu’elles causent.

La décision de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence datée du 9 juin 2011 et évoquée précédemment comportait également un recours sur le fondement de l’existence de nuisances auditives et olfactives (CA Aix-en-Provence, 1re ch. c, 9 juin 2011, n° 10/16029). Dans les faits, le règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel le local loué était situé interdisait l’installation de tout commerce pouvant occasionner bruits, odeurs et poussière, citant notamment en exemple les restaurants, café-concerts, et cafés-chantants. En sus, le bail portant sur le local autorisait l’exercice d’une activité de snack et petite restauration et excluait la réalisation « de toute préparation culinaire rendant nécessaire l’usage d’un conduit de fumées ou de ventilation ». Lors d’un constat d’huissier, il fut constaté que le preneur proposait dans l’établissement des préparations culinaires inspirées de la cuisine familiale nécessitant de la cuisson, et organisait des soirées à thèmes et retransmissions sportives. La Cour constata ainsi que « il ne saurait être contesté que ces activités sont génératrices de nuisances auditives et olfactives attestées par les témoignages produits ». Afin de mettre fin à ces troubles jugés illicites, la Cour fit interdiction au preneur « d’exercer des activités de restauration, correspondant notamment à l’élaboration de préparation culinaire ou encore à la cuisson de viandes, poissons ou fritures, celle-ci devant respecter l’usage des lieux affectés au snack et à la petite restauration ; et d’organiser des soirées musicales ou des retransmissions d’événements sportifs au-delà de 21 heures ». Le preneur dû donc cesser l’ensemble des activités contraires au règlement de copropriété et au bail, et génératrices des nuisances olfactives et auditives.

Il convient cependant de noter que, tout comme évoqué précédemment avec le recours contre l’installation d’un système d’extraction d’air sans autorisation préalable de la copropriété, le recours fondé sur l’existence de nuisances olfactives et auditives se retrouvera sans objet dès lors que ces nuisances auront cessées (CA Paris, 2 avr. 2008, n° 07/20391). Il revient en outre à la copropriété, demanderesse à l’action en justice, de prouver l’existence et la persistance de ces nuisances (TGI Paris, réf., 4 oct. 2010, n° 10/57064).

Enfin, du point de vue du bailleur, celui-ci peut se protéger d’un recours des copropriétaires à son encontre en ayant pris l’ensemble des mesures nécessaires à prévenir et le cas échéant à faire cesser le trouble du voisinage causé par le preneur de son local. Dans une décision du Tribunal de grande instance de Marseille en date du 29 mars 2010, bien que le preneur fût condamné à réaliser des travaux afin de mettre fin aux nuisances dont souffraient le voisinage, le juge des référés exposa que « le bailleur ne peut être tenu d’une obligation de faire alors que la charge des travaux incombe au locataire et qu’il est justifié qu’il a mis en demeure celui-ci de cesser toutes nuisances par courrier recommandé » (TGI Marseille, juge des réf., cab. 1, 29 mars 2010, n° 10/00306). Le bail comportait en outre une interdiction de toute nuisance.

En conclusion, la copropriété dispose de plusieurs recours possibles aux fins de faire cesser les nuisances causées par une activité de petite restauration ou restauration rapide. Tout d’abord, la copropriété dispose d’un recours dans l’éventualité d’une installation d’un système d’extraction d’air sans son autorisation préalable. Les copropriétaires pris collectivement ou individuellement disposent également d’une possibilité de recours aux fins de faire cesser toute nuisance olfactive ou auditive en présence de tels troubles.