Qui du bailleur ou du preneur doit prendre en charge l’installation d’une extraction dans un local de restaurant ? Est-ce le bailleur, au titre de son obligation de délivrance conforme dans le cadre du bail commercial, ou le preneur, en ce qu’il est responsable de son exploitation ?

En France, chaque année le nombre de restaurants, qu’ils soient de restauration dite traditionnelle, de petite restauration ou de restauration rapide, ne cesse d’augmenter. De nombreux locaux commerciaux jusqu’alors donnés à bail pour l’exercice d’autres activités telles que la vente d’accessoires de mode, de banque, ou d’assurance, se voient donc réalloués à une activité soumise à des obligations particulières en raison de son impact potentiel sur la santé des clients. Les activités de restaurations traditionnelles sont ainsi soumises à des obligations en matière d’hygiène affectant le preneur qui exerce ladite activité, mais également, comme développé ci-dessous, le bailleur.

L’obligation de délivrance conforme du bailleur

Au titre de l’article 1719 du Code civil, le bailleur a une obligation de délivrance de la chose louée dans un état conforme à l’usage pour lequel elle a été louée. Ainsi, dans le cas d’un local donné à bail aux fins de l’exercice d’une activité de restauration, il incombe au bailleur non seulement de délivrer le local au preneur, mais également que celui-ci soit conforme à l’exercice de l’activité de restauration (Cass. 3^e civ., 11 octobre 2011, 10-17.257).

Obligation de fournir ou de garantir l’installation d’un système d’extraction d’air

Dans le cadre d’un bail commercial visant l’exercice d’une activité de restauration, cette obligation de délivrance conforme du bailleur inclut la présence dans le local loué d’un système d’extraction d’air conforme à la règlementation. Cette obligation est reconnue à l’échelle nationale, cependant il est rappelé que les dispositions en matière de santé, d’hygiène, et de salubrité publique sont prises à l’échelle départementale. Il convient donc de se renseigner au niveau départemental au sujet des normes spécifiques à respecter dans le département pour l’installation du système d’extraction d’air du local donné à bail pour l’exercice d’une activité de restauration.

L’arrêt rendu par le Tribunal de Commerce d’Avignon le 18 mai 2018 est à cet égard très intéressant car remarquablement pédagogue dans sa rédaction (T. com. Avignon, audience iere ch. (affaires a plaider), 18 mai 2018, n° 2016007575). Il y est ainsi rappelé dans un premier temps non seulement que le défaut de délivrance de lieux conformes ou adaptables à leur destination ouvre droit à la résolution du bail aux torts du bailleur, mais également que dans le cas de l’exercice d’une activité de restauration dans les locaux loués, le bailleur est tenu de fournir un système d’extraction d’air conforme à la réglementation en vigueur dans le département.

Dans un second temps, cette décision évoque la possibilité pour le bailleur de transférer contractuellement l’obligation et le coût des travaux de mise en conformité au preneur. Il s’agit alors d’inclure dans la rédaction du bail une clause spéciale stipulant que le preneur prendra les locaux en leur état et fera son affaire de tout travaux de mise aux normes notamment en matière de santé, d’hygiène, et de salubrité publique. Cette possibilité est consacrée plus largement par la jurisprudence, dont notamment par la Cour de cassation qui a jugé dans un arrêt de rejet en date du 13 juillet 2010 « qu’ayant retenu qu’il n’était établi ni que le contrat de bail ait transféré au preneur la charge de réaliser le dispositif d’extraction des fumées, nécessaire, aux termes de la réglementation, à l’exploitation des locaux conformément à leur destination, ni que le preneur ait été informé des difficultés techniques qui devaient s’attacher à la conduite de tels travaux dans les lieux loués, la cour d’appel a pu en déduire que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance » (Cass. 3^e civ. 13-7-2010 n°09-15.409 F-D : RJDA 12/10 n°1133). Il en a en outre été déduit que le preneur avait ainsi pu valablement se libérer de son obligation de payer les loyers en invoquant l’exception d’inexécution.

Autorisation de la copropriété nécessaire à l’installation d’un système d’extraction d’air

L’installation d’un système d’extraction d’air implique des modifications dans le local loué, mais également dans l’immeuble dans lequel est situé ledit local dans la mesure où l’air extrait doit être rejeté à l’extérieur le plus souvent grâce à un conduit d’évacuation donnant sur l’extérieur qui devra être créé ou déjà existent et auquel le système du restaurant devra être raccordé.

Toute modification affectant les parties communes de l’immeuble, qu’il s’agisse d’un raccordement à un conduit déjà existant ou la création d’un nouveau conduit d’évacuation devra être soumise à un accord préalable de la copropriété (Articles 9 et 25 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Tout travaux effectués sans l’accord préalable de la copropriété auraient alors été réalisés en violation du texte mentionnée ci-dessus ainsi que du règlement de copropriété et constituerait un trouble manifestement illicite. En outre, il est à noter que le règlement de copropriété étant opposable tant au bailleur, propriétaire du local, qu’au preneur, qu’il importe peu que lesdits travaux aient été réalisés par le preneur ou le bailleur, et que leur réalisation constitue dans tous les cas une violation du règlement de copropriété (CA Paris, pôle 1 ch. 8, 30 nov. 2023, n° 23/07329).

Obligation du bailleur d’intenter tous les recours pour l’obtention de l’autorisation

Par principe, il incombe au propriétaire bailleur d’effectuer les demandes et des marches auprès de la copropriété, quand bien même la réalisation et le coût des travaux de mise en conformité du local seraient par dérogation contractuelle mis à la charge du preneur.

Quand bien même les travaux à réaliser seraient rendu obligatoires à l’exercice de l’activité pour laquelle le local a été donné à bail, l’assemblée des copropriétaires reste libre d’autoriser ou non la réalisation des travaux de mise en conformité.

En cas de refus de l’assemblée des copropriétaires, il incombe au bailleur, propriétaire du local et ayant seul qualité pour agir, de formuler une nouvelle demande ainsi que d’intenter tous les recours contre cette décision, y compris une action en justice (Cass. 3e civ. 26-3-1997 n°95-14.103 P : RJDA 7/97 n°883).

En conclusion, l’exercice d’une activité de restauration dans des locaux loués implique une obligation de disposer d’un système d’extraction d’air, la présence de celle-ci reposant sur le bailleur au titre de son obligation de délivrance. Toutefois, il existe une possibilité de transférer contractuellement, et dans une certaine mesure, la charge de cette installation au preneur.