Avant de signer un bail commercial, les parties doivent vérifier si le local est conforme à la destination prévue, c’est-à-dire à l’activité exercée par le locataire. En cas d’activité de restauration ou restauration rapide, le bailleur et le preneur devront notamment vérifier s’il est juridiquement et matériellement possible d’installer une extraction dans la cuisine du local commercial.
Juridiquement, cela veut dire qu’aucune règle légale ne doit entraver la possibilité de faire passer un conduit d’extraction dans l’immeuble. En particulier, le règlement de copropriété doit autoriser les activités commerciales et ne pas exclure l’activité de restauration (ou les activités susceptibles de générer des nuisances olfactives). L’installation d’un conduit, le cas échéant, ne doit pas non plus contrevenir aux règles d’urbanisme (notamment si l’immeuble fait l’objet d’une protection particulière au titre des monuments historiques ou des installations classées).
Matériellement, les deux parties (bailleur et preneur) doivent vérifier si l’installation d’une extraction est possible architecturalement, c’est-à-dire s’il est possible d’assurer le passage d’un conduit avec sortie d’air à 8 mètres du premier ouvrant. En cas de conduit existant, les parties devront s’assurer de son étanchéité et d’un diamètre suffisant pour extraire les airs pollués. Il est conseillé le cas échéant de prendre conseil auprès d’un bureau d’étude ou d’un architecte spécialisé.
Si le bail commercial prévoit expressément l’activité de restauration alors que l’installation d’une extraction n’est pas possible, le bailleur risque d’engager sa responsabilité à l’égard de son locataire au titre de son obligation de délivrance conforme.
Si en revanche la cuisson est expressément exclue du bail (interdiction de cuisiner), le locataire n’aura aucun recours contre son bailleur et devra au contraire veiller à respecter le bail en s’abstenant de toute activité susceptible de générer des nuisances olfactives. En cas de plainte de la copropriété, le locataire risquerait à défaut d’engager sa responsabilité pour troubles anormaux du voisinage, voire d’encourir une fermeture administrative ou judiciaire de son restaurant.
Il est donc essentiel de bien faire relire son bail par un avocat spécialisé en bail commercial, avant de le signer, comme on va le voir après. NovLaw Avocats, cabinet expert en droit de la restauration, peut vous accompagner. N’hésitez pas à nous contacter.