La  loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement a été publiée au JO le 10 avril 2024.

 Cette nouvelle loi met à disposition des collectivités territoriales un ensemble d’outils tendant à d’une part, à anticiper la dégradation des immeubles dégradés afin de protéger les occupants. D’autre part, elle institue une réhabilitation accélérée de ces derniers.

Cette loi apporte donc un ensemble de mécanismes permettant de prévenir le plus possible les risques d’effondrement qui ont notamment touché les villes de Marseille ou de Paris au cours de l’année 2023.

Pour rappel, une Opération de Restauration immobilière est une opération d’aménagement, prévue par le Code de l’Urbanisme (article L313-4 Code de l’urbanisme), visant la transformation des conditions d’habitabilité d’immeubles à vocation d’habitation ou mixtes.

Elle tend plus spécifiquement à :

• améliorer les conditions d’habitabilité d’immeubles en définissant des travaux déclarés d’utilité publique à la charge du ou des propriétaires ;
• accélérer les mutations dans le cas de situations bloquées (succession complexe, vacance prolongée, dégradation continue en dépit de l’utilisation d’autres outils – aides, police de l’habitat…);
• favoriser la mise en œuvre d’un projet de revalorisation urbaine et patrimoniale, notamment dans le cadre des Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT). L’intervention sur projet plus global de requalification d’un quartier comportant par exemple des interventions sur les commerces, espaces ou équipements publics, ou encore de diversification de l’habitat.

L’article 3 élargit le champ des travaux pouvant faire l’objet d’une Opération de Restauration immobilière (ORI), en remplaçant la notion « d’habitabilité » actuellement prévue dans la loi, trop imprécise et pouvant donner lieu à des interprétations trop restrictives, par les notions de salubrité ou d’intégrité d’un ou plusieurs immeubles ainsi que la sécurité des personnes

L’ORI ne pouvait être mise en œuvre que lorsqu’est en cause l’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles, ce qui limite l’intervention de cet outil sur des immeubles dont l’état de dégradation est jugé critique.

Afin d’en permettre l’utilisation à un stade plus précoce, la loi élargit le champ des travaux pouvant faire l’objet d’une ORI. À côté des travaux de réhabilitation ou de démolition, les ORI peuvent être mises en œuvre pour des travaux de rénovation, y compris énergétique, lorsqu’elle conduit à une amélioration de la performance énergétique du logement, du ou des immeubles concernés.

Ainsi, lesdits travaux ont pour objet ou pour effet :

• lorsqu’ils concernent la rénovation énergétique, d’améliorer la performance énergétique du logement, du ou des immeubles concernés ;
• de garantir la salubrité, l’intégrité ou l’habitabilité d’un ou de plusieurs immeubles ;
• ainsi que la sécurité des personnes, notamment au regard du risque d’incendie, par l’aménagement d’accès pour les services de secours et d’issues pour l’évacuation.

L’article 9 de la loi du 9 avril 2024 concerne la procédure d’expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, qui représente un outil essentiel dans la gestion des immeubles dont l’état de dégradation est irrémédiable.

Une nouvelle procédure d’expropriation « des immeubles indignes à titre remédiable » est créée.

Cette procédure concerne les propriétaires de logements frappés par au moins deux arrêtés de péril ou d’insalubrité au cours des dix dernières années lorsque les prescriptions de ces arrêtés n’ont pas été totalement exécutées.

Elle est conçue pour permettre des interventions en amont, sur les immeubles dont l’état est critique, mais qui peuvent encore être sauvés.

L’objectif est donc de rénover plutôt que de démolir.

Il s’agit d’un régime spécifique dérogatoire aux règles générales de l’expropriation.

Dans le cadre de la loi du 9 avril 2024, l’expropriation d’immeubles (ou de parties d’immeubles) bâtis, y compris leurs terrains d’assiette, peut être engagée lorsque les conditions suivantes sont réunies :

1°) l’immeuble a fait l’objet, au cours des dix dernières années civiles, d’au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité (CCH : L. 511‑11 ou L. 511‑19)

– ayant prescrit des mesures propres à remédier à la situation ;

– qui n’ont pas été intégralement exécutées ;

– ou qui ont nécessité le passage en travaux d’office (CCH : L. 511‑16).

En cas d’arrêtés portant sur une partie privative dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’expropriation ne porte que sur le lot de copropriété concerné.

2°) des mesures de remise en état de l’immeuble s’imposent pour prévenir la poursuite de sa dégradation ; leur nécessité est attestée par un rapport, soit :

– des services municipaux, intercommunaux ou de l’État ;

– de l’expert désigné par l’autorité compétente, qui peut lui faire procéder à toutes visites utiles (CCH : L.511-7).

3°) un plan de relogement et le cas échéant d’hébergement est établi (CU : L. 314‑2 à L.314‑9), lorsque :

– l’immeuble est à usage d’habitation et occupé ;

– et la réalisation des travaux de remise en état ou la préservation de la santé et de la sécurité des occupants justifie une interdiction temporaire d’habiter.

En cas d’interdiction temporaire d’habiter les lieux, le bénéficiaire de l’expropriation est tenu à cette obligation de relogement, y compris des propriétaires (Code de l’expropriation : L.512-2).

Le relogement s’effectue conformément aux règles relatives à l’expropriation (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.423-1 à L.423-5) et à celles des opérations d’aménagement (CU : L.314-1 à L.314-9).

Par ailleurs, une indemnité de privation de jouissance est due au bénéficiaire de l’expropriation par l’autorité compétente.

L’article 22 la loi du 9 avril 2024 prévoit l’insertion d’un nouvel article L. 211-2-4 dans le Code de l’urbanisme qui élargit le droit de préemption urbain à trois nouveaux objectifs :

1°) La réalisation d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat prévue à l’article L. 303-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

2°) La réalisation d’un plan de sauvegarde prévu à l’article L. 615-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

3°) La réalisation d’une opération de requalification de copropriétés dégradées prévue à l’article L. 741-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Pour rappel, le Permis de louer est un dispositif qui a été instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014.

L’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, la commune, peut mettre en place des zones délimitées soumises à un régime :

• de Déclaration de mise en location (DML) (CCH : L.634-1 et suivants),
• d’Autorisation préalable à la mise en location (APML), sur un territoire comprenant une proportion importante d’habitats dégradés (CCH : L.635-1 et suivants).

Plusieurs dispositions renforcent le permis de louer. L’instauration du permis de louer sera possible même en l’absence de programme local de l’habitat. Dans le cadre de l’instruction du permis, le président de l’intercommunalité compétent en matière d’habitat où le maire pourra faire visiter le logement et infliger des amendes en cas de mise en location sans déclaration ou autorisation préalable.

Le maire pourra aussi faire réaliser d’office des travaux, voire faire démolir des bâtiments non conformes aux règles d’urbanisme présentant un risque pour la sécurité ou pour la santé.

La loi formalise un droit de visite lors de la phase d’instruction d’une demande d’APML (CCH : L.635-3). Ainsi, le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou à défaut, le maire, peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles pour examiner le logement, dans le délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation (CCH : L.635-4).

Le droit de visite, institué par cette loi, est encadré :

• lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d’habitation, les visites ne peuvent être effectuées qu’entre six heures et 21 heures ;
• l’autorisation du Juge des libertés et de la détention (JLD) du tribunal judiciaire est nécessaire lorsque l’occupant s’oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l’accès au logement ne peut pas être atteinte.

Quelles sont les sanctions en cas de location en violation des PDL ?

Les mises en location sans ou en méconnaissance des PDL (autorisation préalable et déclaration consécutive à la mise en location) sont passibles d’amendes pouvant varier entre 5000 et 15 000 euros.

Le dispositif existant prévoyait qu’elles étaient sanctionnées par le préfet et que le produit des amendes était versé à l’Anah.

La loi unifie la mise en œuvre et le contrôle du PDL. Désormais, la faculté de prononcer et recouvrer les amendes appartient, en vertu de l’article 23 de la loi :

• au maire de la commune qui exerce la compétence pour instaurer le dispositif ou qui bénéficie de la délégation prévue ;
• ou au président de l’EPCI compétent.