Un premier outil identifié dans la jurisprudence est la mention expresse de l’absence d’autorisation d’installation ou de l’exercice d’une activité nécessitant l’installation d’un système d’extraction d’air ou de cuisson dans le local loué.
Dans une récente décision rendue le 25 janvier 2024, le Tribunal judiciaire de Paris condamna le preneur d’un local commercial dans lequel le bail autorisait l’exercice d’une activité de « petite restauration, sandwicherie » à cesser ses activités (TJ Paris, service des réf., 25 janv. 2024, n° 23/58947). Il est toutefois nécessaire de préciser que l’élément déterminant dans cette condamnation n’est pas la destination per se du bail, mais l’ajout dans la clause relative à la destination des locaux de la mention : « Il est précisé que le local ne peut bénéficier de système d’extraction et ainsi il ne peut être réalisé de cuisson dans le local ».
En effet, face à la production de divers éléments de preuve dont notamment des témoignages et des procès-verbaux de constat de commissaire de justice et de constat autorisé par ordonnance sur requête, le juge a conclu de ces éléments que « le commerce exploité par Monsieur [H] porte notamment sur de la petite restauration cuite et/ou réchauffée sur place, et qu’un conduit d’extraction a été installé manifestement sans respect des règles de l’art, caractérisent une violation de la clause 8.3 du bail à la destination du bail et la défense faite de procéder à des cuissons sur place, dont les termes particulièrement explicites ne nécessitent pas d’interprétation ». Le juge a ainsi ordonné la cessation par le preneur de toute activité de cuisson dans les locaux loués afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite.
La Cour d’appel de Paris avait déjà rendu une décision similaire le 5 avril 2007 (CA Paris, 5 avr. 2007, n° 05/17297). Dans cette affaire, la clause de destination du bail précisait que le preneur était autorisé à servir exclusivement des boissons non alcoolisées ainsi que de la petite restauration sans aucune cuisson sur place. La Cour a ainsi déduit que cette clause impliquait sans ambiguïté une « interdiction de servir toute boisson alcoolisée et d’effectuer toute cuisson sur place ». Il est à noter que le bail prévoyait en sus « une clause résolutoire selon laquelle à défaut de paiement d’un seul terme ou fractions de termes de loyer à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement ou une sommation restés infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ». Constatant que le preneur fabriquait sur place des crêpes nécessitant une cuisson et servait des boissons alcoolisées, et qu’un acte d’huissier de justice visant et reproduisant la clause résolutoire avait été délivré au preneur, la Cour a ainsi reconnu que la clause résolutoire avait été acquise.
Il convient de remarquer dans ces deux décisions le caractère déterminant de cette défense de cuisson dans les locaux, mais également l’absence d’ambiguïté de ces clauses qui a permis notamment au juge des référés d’ordonner la cessation de l’activité de cuisson sans renvoyer au juge du fonds dans le premier cas, et dans le second de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Il importe donc d’être particulièrement vigilant dans la rédaction d’une telle clause pour s’assurer de son efficacité.
