Droit de préemption du locataire commercial : le bailleur peut-il rétracter son offre de vente ?

Le droit de préemption du locataire commerçant, instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014 et codifié à l'article L. 145-46-1 du code de commerce, oblige le bailleur qui souhaite vendre le local loué à en informer prioritairement son locataire. Celui-ci dispose alors d'un délai d'un mois pour se porter acquéreur aux prix et conditions notifiés.

Mais que se passe-t-il si le bailleur change d'avis et renonce à vendre avant que le locataire n'ait accepté l'offre ? Peut-il librement se rétracter, ou le délai légal d'un mois le lie-t-il jusqu'à son terme ? La Cour de cassation apporte une réponse claire dans un arrêt du 25 juin 2026, qui mérite l'attention de tous les bailleurs et locataires commerciaux.

Les faits : une notification défaillante

L'affaire concerne un bailleur privé, propriétaire d'un local donné à bail à la société Gerstaecker France, elle-même autorisée à le sous-louer à la société Gerstaecker Paris.

À la suite d'une série d'erreurs, le notaire chargé du dossier — apparemment sans instruction précise du bailleur — notifie un projet de vente non pas au locataire principal (Gerstaecker France), seul titulaire du droit de préemption, mais au sous-locataire (Gerstaecker Paris), tout en désignant par erreur le locataire principal comme destinataire de l'acte.

Chronologie des faits :

• 15 janvier 2021 : notification erronée de l'offre de vente au sous-locataire ;
• 27 janvier 2021 : le sous-locataire déclare accepter l'offre ;
• 28 janvier 2021 : le bailleur écrit au locataire principal pour indiquer qu'aucune vente n'est en réalité prévue et que l'offre est sans objet ;
• 1er février 2021 : le locataire principal déclare à son tour accepter l'offre — dans le délai d'un mois prévu par la loi, mais après la rétractation du bailleur.

La question posée aux juges : cette acceptation tardive, mais intervenue dans le délai légal, suffit-elle à former la vente ?

La position de la cour d'appel, censurée par la Cour de cassation

La cour d'appel de Paris avait fait produire son plein effet à l'acceptation du locataire intervenue le 1er février, dans le délai légal d'un mois, sans tenir compte de la rétractation notifiée entre-temps par le bailleur.

La Cour de cassation censure cette analyse. Elle juge que le bailleur peut rétracter son offre de vente tant qu'elle n'a pas été acceptée, y compris pendant le délai d'un mois de l'article L. 145-46-1 du code de commerce. Le locataire ne peut donc pas se prévaloir de ce délai pour soutenir que la rétractation serait impossible, ni pour poursuivre l'exécution forcée de la vente. Sa seule voie de recours, si les conditions en sont réunies, est une action en réparation du préjudice subi.

Analyse juridique

Le délai légal protège le locataire, il ne lie pas le bailleur

L'article L. 145-46-1 du code de commerce impose au bailleur un formalisme strict — notification du prix et des conditions de la vente projetée — et ouvre au locataire un délai d'un mois pour se prononcer. Ce délai a pour finalité de garantir au locataire le temps nécessaire à la réflexion et au montage de son financement. Il ne transforme cependant pas l'offre en engagement irrévocable : rien dans le texte spécial ne déroge au droit commun de l'offre.

Le renvoi implicite au droit commun des obligations

La solution s'inscrit dans la logique de l'article 1116 du code civil, issu de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats. Ce texte autorise la rétractation d'une offre avant son acceptation, sous la seule réserve d'engager la responsabilité extracontractuelle de son auteur si cette rétractation intervient avant l'expiration d'un délai raisonnable ou du délai fixé par l'offrant lui-même. Cette rétractation, même fautive, empêche la conclusion du contrat : elle n'ouvre droit qu'à réparation, jamais à exécution forcée.

En appliquant ce principe au droit de préemption commercial, la Cour de cassation confirme que le délai d'un mois de l'article L. 145-46-1 s'analyse comme un délai laissé au locataire pour accepter — non comme une période pendant laquelle le bailleur serait contractuellement engagé à vendre.

Une articulation cohérente entre droit spécial et droit commun

Cette décision illustre une méthode d'interprétation classique : le droit spécial (ici, le statut des baux commerciaux) ne déroge au droit commun que dans la mesure où le texte le prévoit expressément. À défaut de disposition contraire dans l'article L. 145-46-1, les règles de droit commun sur la formation du contrat continuent de s'appliquer pleinement, y compris la faculté de rétractation de l'offrant.

Conséquences pratiques

Pour les bailleurs

Cet arrêt sécurise la possibilité de renoncer à un projet de vente avant l'acceptation du locataire — utile notamment en cas d'erreur dans la procédure de notification, de changement de stratégie patrimoniale ou de meilleure offre reçue d'un tiers avant l'expiration du délai légal. Le bailleur reste toutefois exposé à un risque indemnitaire s'il a suscité, par son comportement, une attente légitime chez son locataire avant de se rétracter sans motif sérieux.

Pour les locataires

La leçon est inverse : le délai d'un mois de l'article L. 145-46-1 n'est pas un filet de sécurité absolu. Un locataire qui tarde à accepter s'expose au risque que le bailleur revienne sur son projet avant que l'acceptation n'intervienne. Il est donc recommandé, dès réception d'une notification de vente, de :

• vérifier la régularité de la notification (identité du destinataire, mentions obligatoires, prix et conditions) ;
• ne pas attendre l'expiration du délai pour formaliser son acceptation, notamment lorsque le financement de l'acquisition est déjà arbitré ;
• documenter toute assurance donnée par le bailleur quant au maintien du projet de vente, utile en cas d'action en responsabilité ultérieure.

Conclusion

Par cet arrêt du 25 juin 2026, la Cour de cassation clarifie un point resté longtemps incertain en pratique : le droit de préemption du locataire commercial ne prive pas le bailleur de la faculté de rétracter son offre avant l'acceptation, même dans le délai légal d'un mois. Cette solution, fidèle aux principes du droit commun des contrats, invite les locataires à la réactivité et rappelle aux bailleurs que la rétractation, bien que possible, n'est jamais sans risque contentieux si elle intervient de manière fautive.

FAQ

Le bailleur peut-il rétracter une offre de vente déjà notifiée au locataire préempteur ?
Oui. Tant que le locataire n'a pas accepté l'offre, le bailleur peut la rétracter, y compris pendant le délai d'un mois prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce.

Le locataire peut-il exiger l'exécution forcée de la vente si le bailleur se rétracte avant l'expiration du délai d'un mois ?
Non. La rétractation, même intervenue avant l'expiration du délai légal, empêche la formation de la vente. Le locataire ne dispose que d'une action en réparation de son préjudice, à l'exclusion de toute exécution forcée.

Que risque le bailleur qui rétracte son offre de vente ?
Il s'expose à une action en responsabilité s'il a rétracté son offre de manière fautive, notamment s'il a suscité une confiance légitime chez le locataire quant à la réalisation de la vente.

Quel est le délai dont dispose le locataire commerçant pour exercer son droit de préemption ?
L'article L. 145-46-1 du code de commerce lui accorde un délai d'un mois à compter de la notification de l'offre de vente pour se porter acquéreur aux prix et conditions notifiés.

Pour aller plus loin

• Le droit de préemption du locataire commercial : réforme 2026 et exceptions
• La sous-location d'un bail commercial
• La cession de droit au bail commercial

Référence de l'arrêt : Cass. civ. 3e, 25 juin 2026, FS-B, n° 25-10.765.