(Retour sur un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 12 février 2026, n° 24-10578)
Le locataire qui entend solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé a été donné (L. 145-9 du code de commerce).
Dans cette affaire, le 28 juin 2018, le bailleur délivre au locataire un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018 avec offre d’indemnité d’éviction. Le 4 novembre 2019, il met en demeure le locataire de lui communiquer des justificatifs destinés à permettre l’évaluation du montant de cette indemnité.
Le locataire disposait donc jusqu’au 31 décembre 2020 pour solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction, à peine de forclusion.
Le 19 novembre 2021, le bailleur a assigné en référé le locataire en constatation de la perte de son droit au versement d’une indemnité d’éviction par l’acquisition de la prescription biennale et en expulsion.
La Cour d’appel avait considéré que le bailleur agissait de mauvaise foi en se prévalant de la prescription pour expulser le locataire sans indemnité, alors qu’il avait reconnu ce droit lors du congé.
Le locataire soutenait qu’il n’avait jamais eu l’intention de contester ni le congé ni le principe du versement d’une indemnité d’éviction. Il expliquait avoir simplement attendu que le bailleur en détermine le montant dans le cadre des échanges engagés entre les parties. Le preneur espérait en utilisant l’argument de la mauvaise foi du bailleur, voir ce comportement qualifié en cause d’interruption de la prescription. Une telle argumentation n’est pas dénuée de fondement : les juridictions sanctionnent les comportements de mauvaise foi, par exemple en annulant des commandements visant la clause résolutoire lorsqu’ils sont délivrés de mauvaise foi.
L’analogie était donc pertinente. Le problème restant que le droit prétorien n’a pas encore consacré une telle solution en matière d’indemnité d’éviction. La Cour de cassation casse donc l’arrêt de la cour d’appel conformément à sa jurisprudence constante. La solution peut paraître sévère, mais la Cour de cassation a appliqué strictement la règle de droit.
La prescription biennale vise à encadrer strictement les litiges en matière de baux commerciaux, mais elle peut aussi conduire à des situations défavorables pour le preneur lorsque des discussions se prolongent.
Dans une perspective d’équilibre entre sécurité juridique et équité, il pourrait être opportun que le législateur se saisisse de la question afin de prévoir, en matière d’indemnité d’éviction, une cause d’interruption ou de suspension de la prescription lorsque des pourparlers sérieux et effectifs sont engagés entre le bailleur et le preneur.
Leçon pratique :
En attendant, la prudence est de mise pour les locataires d’un bail commercial, qui se trouveraient confrontés à une situation similaire : il est recommandé d’assigner le bailleur avant l’expiration du délai biennal afin d’interrompre avec certitude la prescription, quitte à poursuivre parallèlement les discussions relatives au montant de l’indemnité d’éviction.
