Bail commercial et covid-19 : Une jurisprudence favorable au bailleur

Retrouvez le Commentaire de l’Ordonnance de référé du 21 janvier 2021, du Tribunal Judiciaire de Paris, par Baptiste Robelin, avocat expert en bail commercial.

Le Président du tribunal judiciaire de Paris fait une application originale du principe de bonne foi et de la notion de « circonstances exceptionnelles » dans une décision favorable au locataire, déboutant l’action en paiement du propriétaire du bail.

Selon l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Aussi, ces contrats – selon l’article 1104 du même code – « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». Ces dispositions mettent en avant un principe d’intangibilité des contrats ainsi qu’une bonne foi omniprésente dans toutes les phases de conception et d’exécution d’un contrat.

La combinaison des deux principes susmentionnés aboutit – pour les parties – à une obligation d’honorer les termes du contrat, i.e. d’exécuter parfaitement l’engagement. Faute de quoi, il sera possible pour la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement – sur le fondement des articles 1217 s. du Code civil – de suspendre l’exécution de sa propre obligation ou encore de provoquer la résolution du contrat.

Bien entendu, le droit positif prend en compte les événements présentant les critères d’une force majeure (C.civ. Art. 1218) ou de la théorie de l’imprévision (C.civ. Art. 1193, 1195)

Le commentaire de l’Ordonnance de référé du 21 janvier 2021 rendue par le Tribunal judiciaire de Paris est l’occasion d’avoir une illustration pratique des dispositions susmentionnées.

Dans cette affaire, un locataire est titulaire d’un bail commercial de locaux dans lesquels il exerce une activité commerciale. Au cours de l’année 2020, son activité a été durement impactée par la crise sanitaire. Il a entrepris des négociations avec son bailleur aux fins d’obtenir la réduction du montant des loyers de 50%. Un accord a été trouvé pour les loyers de mars à juin.

  • Il est important d’attirer votre attention sur le fait qu’un contrat – conformément à l’article 1193 du Code civil – ne peut être modifié ou révoqué que du consentement mutuel des parties. Et dans la présente affaire, les faits susmentionnés montrent que c’est d’un commun accord que les parties ont convenu de la réduction du prix des loyers.

Au terme de cette période, la crise sanitaire battait encore son plein. Et l’activité commerciale du locataire s’en est trouvé encore plus impactée par les mesures dites de police administrative. C’est dans ces conditions, que le locataire requerra auprès de son bailleur la poursuite de l’accord, i.e. la réduction du loyer. Ce fut un échec. Cependant, le locataire décida de suspendre le paiement de ses loyers au titre du troisième trimestre.

L’argument qui ressort dans l’espèce, est l’exception d’inexécution. Ce qu’il faut savoir à ce sujet résulte des dispositions de l’article 1219 du Code civil. En effet, ce dernier prévoit que : « une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celui-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne ou si cette inexécution est suffisamment grave. » L’idée véhiculée reste simple, mon contractant est défaillant dans son exécution, pour répondre à ceci, j’arrête aussi d’exécuter l’engagement. Il y’a donc une « interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail » (Soc. 31 mai 1956). Il est donc à penser que l’exception d’inexécution du locataire est une conséquence de l’inexécution du bailleur de son obligation. Seulement, la charge de la preuve de cette inexécution incombe au locataire (Civ. 1ère, 18 déc. 1990 n°89-1475 P.). Sans preuve, le risque est que ce dernier se retrouve sanctionné d’être défaillant dans l’exécution de son obligation. In fine, il y’a une survie du contrat qui conserve sa vocation à être exécuté.

En conséquence de cette inexécution du locataire, le bailleur entama une procédure en référé aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulser le locataire. Pour le succès de sa demande, le bailleur se fonde notamment sur l’article 834 du Code de procédure civile qui prévoit dans les cas d’urgence que le juge des référés puisse ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Conformément aux articles 1217 et suivants du Code civil – plus particulièrement, les articles 1224 s. – la résolution peut résulter d’une clause résolutoire qui précise les engagements dont l’inexécution entraine la résolution du contrat. Cette résolution est – sauf clause contraire – subordonnée à une mise en demeure préalable du débiteur. Lorsque celle-ci est infructueuse, le créancier peut à ses risques et périls notifier la résolution du contrat ou demander à ce que le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire. Dans la présente affaire, le bailleur demande au juge la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Il a donc dû préalablement délivrer un commandement de payer conforme aux dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce qui exige que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Mais en réponse aux demandes du bailleur, le locataire soulève un point pertinent, inédit et au demeurant, une contestation sérieuse faisant échec à la compétence du juge des référés. Il s’agit de l’imprévision de l’article 1195 du Code civil – pour s’opposer au commandement de payer du bailleur.

Le juge des référés, compte tenu de la situation sanitaire et des mesures administratives l’accompagnant, a retenu que le locataire n’avait pas une totale jouissance du bien loué, i.e. qu’il n’a pas pu exploiter son restaurant dans des conditions normales – Et en conséquence de quoi, son exception d’inexécution s’étudie non pas à la lumière des engagements de son bailleur, mais par rapport à la conjoncture sanitaire et aux circonstances d’exécution du contrat. Que dans ces conditions, l’action du demandeur se heurte à une contestation sérieuse.

Il est surprenant de voir qu’un tel raisonnement soit retenu d’autant plus qu’il s’agit d’une interprétation non conforme aux dispositions précises de l’article 1219 susmentionné. Cette incohérence circonstanciée avec l’esprit du texte se justifie certainement dans la volonté de protéger le locataire de bonne foi.  Toutefois, ce sera au juge du fond d’en apprécier la mesure.

Après avoir admis que l’exception d’inexécution puisse être étudiée à la lumière des circonstances exceptionnelles, que celle-ci constitue une contestation sérieuse, le juge des référés estime – in fine – que c’est au juge du fond d’apprécier dans quelle mesure le locataire peut se fonder sur l’article 1195 du Code civil pour demander l’adaptation (ou révision) du contrat.

S’il est inédit de soulever devant le juge des référés l’article 1195 du Code civil, encore faut-il avoir des chances de voir prospérer cette demande devant le juge du fond. En effet, cet article prévoit des critères d’imprévision et des modalités de mise en œuvre pour réviser le contrat.

S’agissant des critères, il faut qu’il survienne un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat. Que ce changement ait rendu l’exécution du contrat excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté le risque. Si ces critères sont remplis, la partie en difficulté sollicite de son contractant une renégociation du contrat sans arrêter d’exécuter ses obligations pendant la négociation. En cas d’échec ou de refus, soit une résolution du contrat peut est convenue, soit une demande d’un commun accord est adressée au juge pour qu’il adapte le contrat. Dans l’hypothèse d’un désaccord total, une des parties peut saisir le juge afin qu’il révise ou mette fin au contrat.

Les points cruciaux auxquels il faudra porter une attention particulière sont :

  • La date de souscription du bail afin d’apprécier du caractère imprévisible des évènements ;
  • L’absence d’acceptation du risque d’un déséquilibre futur du contrat ;

  • Le caractère excessivement onéreux de l’exécution du contrat ;

  • L’absence d’interruption de l’exécution du contrat pendant les négociations.

Bail commercial/covid-19 : Jurisprudence favorable au bailleur

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