Peut-on supprimer le droit de préemption du locataire dans un bail commercial ?

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a introduit un droit de préemption à l’avantage du locataire d’un bail commercial. L’objectif poursuivi était celui de l’harmonisation des relations entre propriétaire et locataire.

Au titre de ce droit, le bailleur souhaitant vendre le local commercial doit proposer de façon prioritaire l’offre de vente au locataire avant tout autre acquéreur. Il s’agit donc d’un avantage offert au locataire titulaire du bail commercial en ce qu’il sera le premier à recevoir l’offre de vente.

Certains propriétaires aimeraient pouvoir se défaire d’un tel droit, préférant garder la liberté de choisir son acquéreur. Pour cela, certains baux commerciaux prévoyaient alors un aménagement de ce droit, voire même l’écartaient purement et simplement.

Pour autant, le droit de préemption offert au locataire du bail commercial n’est pas supplétif de volonté. En effet, sa qualification a évolué, rappelant que les textes instituant un droit de préemption doivent être interprétés strictement.

Définition du droit de préemption du locataire

L’article L 145-46-1 du Code de commerce dispose une obligation d’information du locataire, titulaire du bai commercial, en cas de projet de vente du local à usage commercial ou artisanal par son propriétaire. On parle de droit de préemption ou droit de préférence.

Le propriétaire du local commercial doit donc informer prioritairement son locataire du projet de vente par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification doit impérativement préciser le prix et les conditions de la vente et sera considérée comme une offre de vente au profit du locataire.

La sanction encourue en cas de non-respect des dispositions de l’article L 145-46-1 du Code de commerce est celle de la nullité de la vente. L’absence de notification du prix et des conditions de vente par le bailleur au locataire entraîne la nullité de la vente. De façon identique, la nullité de la vente est encourue dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur au regard de la proposition faite au locataire. Il est donc nécessaire de respecter précisément le droit de préemption.

Une disposition d’ordre public

Cependant, une divergence existait quant à l’attribution du caractère d’ordre public à cette disposition. En effet, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce instaurant un droit de préemption du locataire n’était pas mentionné dans la liste des textes déclarés d’ordre public par l’article L. 145-15 du Code de commerce. De ce fait, la majorité des praticiens estimait que la liberté contractuelle prévalant, le droit de préemption introduit par la loi Pinel n’était donc pas d’ordre public et pouvait faire l’objet d’un aménagement au sein du bail commercial.

La troisième Chambre civile de la Cour de cassation a alors sonné le glas de ces hésitations quant à l’interprétation de l’article susmentionné. Aux termes d’un arrêt du 28 juin 2018, la Cour de cassation affirme pour la première fois que l’alinéa premier de l’article L 145-46-1 du Code de commerce est une disposition dite d’ordre public. Elle ne peut donc faire l’objet d’un aménagement contractuel. Le propriétaire d’un local commercial ayant pour projet de le vendre devra impérativement en premier lieu en notifier le locataire titulaire du bail commercial.

Il existe toutefois des limites à la portée du droit de préemption. En effet, ce droit ne joue pas en cas de vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de vente unique de locaux commerciaux distincts ou de vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, de vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ou encore de vente d’un local à l’époux(se) du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son époux(se).

À quel moment procédé à la notification du locataire ?

Se pose souvent la question de la chronologie de la notification. La notification du locataire doit intervenir dès que survient l’idée de la vente. La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation dans un l’arrêt du 28 juin 2018 procède d’ailleurs à ce rappel visant la chronologie de notification du droit de préférence du locataire commercial. Dès qu’un propriétaire envisage de vendre son local, il lui faut procéder à la notification d’une offre au locataire préalablement à toute recherche d’acquéreur (voir également Civ 3ème, 17 mai 2018, n° 17-16.113).

Ainsi, l’élément déclencheur de la procédure de notification du locataire est constitué par la volonté de vendre du bailleur, qui doit être une réelle intention.

Aucun tiers acquéreur ne doit avoir été trouvé en amont, une offre devant être proposée avant toute recherche au locataire du bailleur.

En cas de refus du locataire de l’offre notifiée, le bailleur pourra alors procéder à la recherche d’un acquéreur. Aucun délai n’est prévu afin d’encadrer cette période de recherche. Toutefois, l’intention de vendre doit exister.

Par ailleurs, l’offre étant ferme, dès lors qu’elle est acceptée par le locataire, le bailleur ne peut plus renoncer à la vente.

L’hypothèse d’une renonciation du locataire avant même la notification du bailleur au lendemain de la signature du bail ?

La renonciation au droit de préemption du locataire découlant des dispositions d’une clause du bail commercial est impossible, ce droit étant d’ordre public.

Il est alors possible de se poser la question d’une renonciation dudit droit au lendemain de la signature du bail. Une renonciation sous cette forme serait-elle opérante ? Il est préférable de répondre à cette question par la négative.

En effet, au terme de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, la renonciation doit intervenir une fois le droit de préemption né et acquis. Or le droit de préemption naît au jour où le vendeur fait part de son intention de vendre. On peut alors raisonnablement penser que la solution retenue par la jurisprudence en matière de droit de préemption du locataire d’habitation s’applique également à la situation du locataire commercial. La renonciation par le locataire à son droit de préemption ne peut intervenir avant la naissance de ce droit, c’est à dire après délivrance de la notification (ou du congé imposé en matière de bail d’habitation).

Est-ce que je dois re-notifier ou non le locataire si le prix est changé ?

La notification doit impérativement préciser le prix et les conditions de la vente. Après réception, le locataire pourra accepter ou non l’offre de vente. En cas de refus, il ne pourra plus revendiquer son droit de préemption.

Toutefois, il ne faut pas comprendre par cela que la modalité a été rempli et que le propriétaire se retrouve complètement libre dans la vente du local par la suite.

En effet, le propriétaire pourrait avoir à baisser le prix du local ou avoir à vendre le local dans des conditions différentes et plus avantageuses pour l’acquéreur que celles qu’il a initialement notifié au locataire.

Le propriétaire aura alors l’obligation de notifier au locataire en premier lieu ces nouvelles conditions et le nouveau prix selon la même procédure que lors de la première offre. Les délais seront à nouveau identiques.

Dès lors, se pose la question de la nécessité d’une nouvelle notification en cas d’un changement du prix désavantageux pour le locataire, c’est à dire plus onéreux.

Rien ne semble indiquer la nécessité de notification du locataire si d’aventure le propriétaire désirerait finalement augmenter le prix du local mis en vente. En effet, les conditions étaient moins avantageuses, le locataire ne se risquerait probablement pas à l’achat du local sous ses nouvelles modalités.

Ainsi, une nouvelle notification du locataire titulaire du bail commercial est nécessaire dès lors que le prix est baissé ou les conditions de vente deviennent plus avantageuses. Reste que la question de l’appréciation du caractère favorable subsiste et fait l’objet d’un champ libre à l’interprétation. À contrario, rien ne semble indiquer la nécessité d’une telle notification dans l’hypothèse où le prix serait augmenté ou les conditions de vente seraient moins favorables à celles initialement notifiées. En effet, en toute logique, le locataire qui aurait déjà exprimé son refus pour une offre plus intéressante ne risque pas de se sentir lésé par les nouvelles conditions de vente moins avantageuses.

Pour toutes questions, n’hésitez pas à contacter le cabinet Novlaw Avocats spécialisé en bail commercial et cession de fonds de commerce.