Fait notable en matière de bail commercial au 2e trimestre 2022 : les indices d’encadrement du loyer connaissent une hausse très significative, et ce qu’il s’agisse de l’indice des loyers commerciaux (ILC), l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), mais également de l’indice des coûts de la construction.

L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), à 130,64, enregistre une hausse de 6,51 % sur un an (Informations rapides de l’INSEE n° 243, 26 sept. 2023), ce qui représentera à n’en pas douter un coût significatif pour les preneurs de locaux à usage de bureaux. Rappelons que cette hausse s’ajoute à l’augmentation importante de la taxe foncière, dans pratiquement toutes les grandes villes (à commencer par Paris) taxe dont on sait qu’elle repose généralement sur le locataire, dans un bail commercial ou professionnel.

L’indice (ICC) publié au deuxième trimestre 2023 par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques, informations rapides n° 244, 26 sept. 2023) s’élève à 2 123, ce qui représente une hausse particulièrement marquée de près de 7,99 % sur un an, de 21,11 % sur trois ans et donc de 30,97 % sur neuf ans. 

Il faut noter que cette variation sur 9 ans rend possible l’application de l’article L. 145-39 du Code de commerce, qui dispose pour rappel que « […] par dérogation à l’article L. 145-38 [du code de commerce], si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

L’ILC (indice des loyers commerciaux) connaît également une hausse importante de près de 6,60% sur un an (Informations rapides de l’INSEE n° 242, 26 sept. 2023).

On relèvera à ce sujet qu’en vertu de l’article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 modifié par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 (art. 1er) : « la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période ».

Cette actualité sur la hausse des indices d’encadrement du loyer des baux commerciaux et professionnels est l’occasion de rappeler quelques principes essentiels du bail commercial : en effet, si le bailleur et le locataire sont libres lors de la conclusion du bail commercial de définir le montant du loyer qu’ils souhaitent, indépendamment de toute référence à la valeur locative, les augmentations de loyer se trouvent par la suite fortement encadrées.

Si le bail commercial ne renferme pas de clause d’indexation, le bailleur ne peut solliciter d’augmentation de loyer que tous les trois ans, en vertu du principe légal de révision triennale, dans les formes prévues par l’article R. 145-20 du Code de commerce (par acte d’huissier ou lettre recommandée AR).

La révision triennale du loyer est par principe plafonnée. La variation du montant du loyer ne peut normalement excéder :

• la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales ;
• la variation de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

La règle du plafonnement connaît certaines exceptions :

• si le bailleur apporte la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux ;
• en cas d’une déspécialisation partielle du bail par le locataire.

Dans ces deux hypothèses, la variation du loyer ne sera pas plafonnée et le montant pourra correspondre à la valeur locative des locaux.

À côté du principe de révision triennale (prévue par le Code de commerce) le contrat de bail peut renfermer une clause d’indexation, aussi appelée « clause d’échelle mobile », permettant au bailleur de solliciter, de manière automatique, une hausse du loyer à chaque date d’anniversaire du bail.

L’indice, choisi librement, doit toutefois être en relation directe avec l’objet du contrat ou avec l’activité de l’une des parties, étant précisé que les indexations faites sur la base de l’ILC ou de l’ILAT sont réputées en relation directes avec l’objet du bail.