Qu’est-ce-qu’une clause recette ?

La clause recette est très fréquente dans les baux commerciaux des centres commerciaux. Elle permet au bailleur de fixer le prix du loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire.

La clause recette peut prévoir un loyer totalement variable qui sera fixé intégralement en fonction du chiffre d’affaires du locataire. Elle peut également être binaire. Dans ce cas elle comprendra à la fois :

• Une partie fixe : correspondant au loyer minimum garanti, ce dernier est calculé selon la valeur locative du local.
• Une partie variable déterminée en fonction du pourcentage du chiffre d’affaires du preneur.

Il est fortement conseillé aux parties de détailler au sein du bail commercial le mode de calcul du chiffre d’affaires du locataire mais aussi de prévoir comment ces informations seront transmises et contrôlées par le bailleur.

Le recours à la clause recette dans un contrat de bail commercial exclut l’application des règles de fixation et de révision du loyer issues du statut des baux commerciaux. Elle fait également obstacle au pouvoir de révision du juge dans le cadre du loyer de renouvellement.

À partir du moment où les parties ont volontairement souhaité s’affranchir des dispositions du statut des baux commerciaux en optant pour une fixation du loyer et une règle d’origine entièrement conventionnelle, il est logique de l’écarter. Le juge n’a donc aucun pouvoir sur la modification de la convention car la volonté des parties s’impose à lui.

Par contre, s’agissant des clauses binaires, la Cour de cassation estime qu’il est possible de recourir au juge des loyers pour fixer le loyer minimum garanti en fonction de la valeur locative lors du renouvellement. Il s’appuie sur les critères de l’article L 145-33 du code de commerce notamment au regard de l’ obligation contractuelle du preneur de verser le minimum garantie en supplément d’une part variable.