Comment est imposée l’indemnité d’éviction ?

Dans un bail commercial, le locataire bénéficie de ce que l’on appelle « la propriété commerciale ». La propriété commerciale est caractérisée par le fait que le locataire a droit au renouvellement de son bail commercial et que si le bailleur refuse ce renouvellement, il devra verser au locataire une indemnité d’éviction.

Cette indemnité d’éviction est donc un élément fondamental du statut des baux commerciaux et de la protection offerte au locataire : elle intervient en fin de bail, à son échéance contractuelle ou lors de sa tacite prolongation, ou au cours d’une échéance triennale s’agissant des hypothèses visées aux articles L. 145-18, L. 145-21 ou L. 145-24 du Code de commerce.

L’indemnité d’éviction est soumise à un régime fiscal particulier, que cela soit du point de vue du locataire ou du bailleur ; elle peut dans certains cas être assujettie à la TVA (l’indemnité d’éviction devra alors être négociée hors taxe et majorée de 20%, TVA récupérable pour celui qui la règle évidemment).

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C’est une question tout aussi classique que complexe : l’indemnité d’éviction est-elle assujettie à la TVA ?

En réalité, tout dépend de la fonction de cette indemnité d’éviction et du moment où elle est réglée.

Si le bailleur souhaite mettre fin au bail de manière anticipée (par exemple pour vendre son local vide) et verse une indemnité d’éviction au locataire pour assurer son départ, l’indemnité d’éviction sera regardée comme une prestation de services rendue par le locataire au bénéfice du bailleur. Elle devrait alors être assujettie à la TVA (article 256 du Code général des impôts).

Inversement, si l’indemnité d’éviction est réglée par le bailleur ayant refusé de renouveler le bail du locataire venu à expiration, elle sera regardée comme un dédommagement payé par le bailleur à son preneur, venant compenser la perte de son fonds de commerce. Au même titre que des dommages-intérêts, l’indemnité d’éviction ne serait pas dans cette hypothèse soumise à la TVA.

L’indemnité d’éviction a une double fonction s’agissant du locataire, double fonction qui détermine le régime fiscal applicable.

L’indemnité d’éviction a d’abord pour fonction d’indemniser le locataire pour les dépenses liées à  la résiliation du bail commercial  (déménagement, réinstallation, manque à gagner, etc.). L’indemnité d’éviction a également pour fonction de compenser le préjudice causé par la perte du fonds de commerce du preneur (perte de clientèle, perte du local, etc.).

Les locataires soumis à l’IR sont les exploitants individuels (entreprise individuelle) et les associés-personne physique des sociétés soumises au régime fiscal des sociétés de personne.

En ce cas, dans la mesure où l’indemnité d’éviction vient compenser la perte d’actifs (droit au bail, clientèle, etc.) elle est assimilée fiscalement à un prix de cession et ainsi soumise au régime des plus-values professionnelles.

L’indemnité d’éviction venant compenser une charge (déménagement, réinstallation) ou un manque à gagner sera comprise dans le résultat imposable au taux normal.

Pour les locataires soumis à l’IS, l’indemnité d’éviction est englobée dans les résultats soumis au taux normal et ce, quel que soit l’objet de l’indemnité d’éviction (compenser un déménagement / une réinstallation, ou bien la perte pure et simple du fonds de commerce). Elle sera rattachée au résultat de l’exercice à l’occasion duquel la société l’a perçue.

Du point de vue du bailleur, c’est une fois encore la fonction double de l’indemnité d’éviction qui doit être appréciée pour déterminer son régime fiscal.

L’indemnité d’éviction sera regardée comme une charge déductible pour le bailleur s’il met fin au bail commercial dans le but de louer son immeuble à des conditions plus avantageuses (optimisation patrimoniale de ses actifs immobiliers).

L’indemnité sera regardée comme constituant un élément de prix d’un actif si le bailleur, en évinçant son locataire, a l’intention de vendre son local commercial, de le démolir ou de le transformer afin de le relouer à un locataire qui y exercera la même activité.

L’indemnité d’éviction peut être déduite des recettes brutes foncières du bailleur si elle est appréciée comme une dépense faite dans le but d’acquérir ou de conserver un revenu (par exemple en proposant au locataire de lui relouer le bien une fois amélioré, en opérant certains travaux, etc.).

L’indemnité d’éviction ne pourra en revanche pas être déductible pour le bailleur si elle est appréciée comme ayant pour finalité de réaliser un gain (par exemple, reprise des locaux par le bailleur pour s’y installer lui-même, ou dans le but de revendre son local vide, à un prix majoré).

L’indemnité réglée pour permettre au bailleur de revendre des locaux libres augmente mécaniquement le prix de cession des murs et peut ainsi être prise en compte pour déterminer le montant de la plus-value immobilière réglée par le bailleur.

Pour toute question, n’hésitez pas à contacter Me Baptiste Robelin, avocat spécialiste en droit immobilier, cession de fonds de commerce et bail commercial.