La conclusion d’un bail commercial permet à un preneur (le locataire) de bénéficier d’un local commercial pour exercer son activité. Pour de nombreuses raisons, le preneur, comme le bailleur (propriétaire), peuvent vouloir mettre un terme au bail commercial, on appelle cela donner congé. Cependant, il n’est pas possible de donner congé n’importe quand et n’importe comment.

Le congé dans un bail commercial est un acte unilatéral qui équivaut à la demande, par l’une des parties au bail, de résiliation ce dernier.

Aux termes de l’article L. 145-4 du Code de commerce, un contrat de bail commercial ne peut être inférieur à 9 ans.

Différentes personnes peuvent décider de donner congé. D’une part, le bailleur et d’autre part le preneur. Il est également possible de résilier le bail à l’amiable.

Le bailleur peut donner congé à la fin d’une période triennale, à la fin du bail ou bien à tout moment, mais sous conditions.

À la fin d’une période triennale ou à la fin du bail, le bailleur peut reprendre le local dans les cas prévus par l’article L. 145-4 du Code de commerce, à savoir : Construction, reconstruction d’un immeuble ou surélévation de ce dernier ; réaffectation d’un local d’habitation accessoire à cet usage ; transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction ; rénovation, réhabilitation ou exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble, dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Le congé doit être donné au moins six mois avant le terme de la période triennale ou la fin du bail, par acte extrajudiciaire (article L. 145-9 Code de commerce). Le congé doit, à peine de nullité, indiquer les motifs pour lesquels il est donné. Il doit également indiquer la possibilité, pour le preneur, de contester le congé ou bien demander une indemnité d’éviction (article L. 145-9 alinéa 5 du Code de commerce).

En cas de congé donné par le bailleur, ce dernier doit, en principe, verser une indemnité d’éviction au preneur (article L. 145-14 du Code de commerce).

Le montant de l’indemnité comprend, conformément à l’alinéa 2 de l’article L. 145-14 du Code de commerce, la valeur marchande du fonds de commerce, éventuellement majorée des frais normaux de déménagement ou réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation. Cette indemnité vise à réparer le préjudice subi par le preneur à la suite de la résiliation du bail commercial.

Le bailleur n’est pas tenu de verser une telle indemnité dans deux cas prévus à l’article L. 145-17 du Code de commerce. D’une part, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. D’autre part, si l’immeuble doit être démoli pour cause d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou si cet immeuble ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Le bailleur peut également demander la résiliation du bail à tout moment en cas de faute du preneur c’est-à-dire en cas d’inexécution de ses obligations. Il peut s’agir, par exemple, d’impayés ou encore de sous-location non autorisée.

Le bailleur peut soit demander une résiliation judiciaire ou bien user d’une clause résolutoire.

Pour obtenir une résiliation judiciaire, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Pour user d’une clause résolutoire, cette dernière doit être prévue dans le contrat. Une telle clause prévoit qu’en cas d’inexécution d’une obligation prévue dans le contrat, le bail sera résilié de plein droit.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire ne produit ses effets qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Pour mettre en œuvre la clause résolutoire, le bailleur doit envoyer une mise en demeure au preneur. Cette mise en demeure doit préciser les clauses violées par le preneur ainsi que le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du Code de commerce.

La résiliation judiciaire comme l’utilisation d’une clause résolutoire mèneront à la résiliation du bail commercial sans que le bailleur n’ait à indemniser le preneur.

Le congé peut également être donné par le preneur, tout comme le bailleur, à la fin de chaque période triennale ou bien à tout moment.

À la fin de chaque période triennale, le locataire peut, sans motif particulier, résilier le bail.

Pour ce faire, le preneur doit donner congé soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins 6 mois avant l’arrivée du terme de la période triennale en cours (article L. 145-4 du Code de commerce). La faculté, pour le preneur, de donner congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception a été confirmée par une décision de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation le 24 octobre 2019 (n°18-24.077).

Une fois le congé donné, le bail sera résilié au terme de la période triennale, sans que le preneur ne soit tenu d’indemniser le bailleur.

Le preneur a également la possibilité de donner congé à tout moment lorsque ce dernier part à la retraite ou s’il bénéficie d’une pension d’invalidité. En cas de décès du preneur, le bail n’est pas automatiquement résilié si aucune clause ne le prévoit.

Cependant, le preneur doit donner congé au moins 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Le preneur a aussi la possibilité de demander la résiliation judiciaire à tout moment en cas d’inexécution, par le bailleur, de ses obligations telles que la prise en charge des travaux de gros œuvre.

Une telle résiliation doit être demandée auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Si le tribunal fait droit à la demande du preneur, le bail sera alors résilié sans que le preneur n’ait à verser d’indemnité au bailleur.

Le congé donné à tout moment est donc une exception et entraînera la résiliation du bail sans que le preneur ne soit obligé d’indemniser le bailleur.

Enfin, il existe également la possibilité d’une résiliation amiable du bail. Le bailleur et le preneur peuvent décider d’un commun accord de mettre un terme au contrat de bail. Cela peut être fait à l’initiative du bailleur ou bien du preneur. Il est recommandé de matérialiser cet accord par écrit afin de pouvoir apporter la preuve de ce consentement mutuel en cas de litige.

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« Avocat bail commercial » et « Avocat cession de fonds de commerce ».

Kalyan Da Costa en collaboration avec Baptiste Robelin, avocat associé du cabinet NovLaw