I – Le congé donné par le bailleur
Le bailleur peut donner congé à la fin d’une période triennale, à la fin du bail ou bien à tout moment, mais sous conditions.
À la fin d’une période triennale ou à la fin du bail
À la fin d’une période triennale ou à la fin du bail, le bailleur peut reprendre le local dans les cas prévus par l’article L. 145-4 du Code de commerce, à savoir : Construction, reconstruction d’un immeuble ou surélévation de ce dernier ; réaffectation d’un local d’habitation accessoire à cet usage ; transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction ; rénovation, réhabilitation ou exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble, dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Le congé doit être donné au moins six mois avant le terme de la période triennale ou la fin du bail, par acte extrajudiciaire (article L. 145-9 Code de commerce). Le congé doit, à peine de nullité, indiquer les motifs pour lesquels il est donné. Il doit également indiquer la possibilité, pour le preneur, de contester le congé ou bien demander une indemnité d’éviction (article L. 145-9 alinéa 5 du Code de commerce).
En cas de congé donné par le bailleur, ce dernier doit, en principe, verser une indemnité d’éviction au preneur (article L. 145-14 du Code de commerce).
Le montant de l’indemnité comprend, conformément à l’alinéa 2 de l’article L. 145-14 du Code de commerce, la valeur marchande du fonds de commerce, éventuellement majorée des frais normaux de déménagement ou réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation. Cette indemnité vise à réparer le préjudice subi par le preneur à la suite de la résiliation du bail commercial.
Le bailleur n’est pas tenu de verser une telle indemnité dans deux cas prévus à l’article L. 145-17 du Code de commerce. D’une part, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. D’autre part, si l’immeuble doit être démoli pour cause d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou si cet immeuble ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
À tout moment
Le bailleur peut également demander la résiliation du bail à tout moment en cas de faute du preneur c’est-à-dire en cas d’inexécution de ses obligations. Il peut s’agir, par exemple, d’impayés ou encore de sous-location non autorisée.
Le bailleur peut soit demander une résiliation judiciaire ou bien user d’une clause résolutoire.
Pour obtenir une résiliation judiciaire, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Pour user d’une clause résolutoire, cette dernière doit être prévue dans le contrat. Une telle clause prévoit qu’en cas d’inexécution d’une obligation prévue dans le contrat, le bail sera résilié de plein droit.
Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire ne produit ses effets qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Pour mettre en œuvre la clause résolutoire, le bailleur doit envoyer une mise en demeure au preneur. Cette mise en demeure doit préciser les clauses violées par le preneur ainsi que le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du Code de commerce.
La résiliation judiciaire comme l’utilisation d’une clause résolutoire mèneront à la résiliation du bail commercial sans que le bailleur n’ait à indemniser le preneur.