Là encore, ce sont les grands principes du droit commun qui s’appliquent.
Depuis la réforme du droit des contrats du 10 février 2016, le créancier d’une obligation est en droit d’en solliciter l’exécution forcée en nature. C’est l’article 1221 du Code civil qui gouverne la matière : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ».
On sait que sous l’empire du droit antérieur, le créancier ne pouvait se satisfaire que de dommages-intérêts.
Poursuite de l’exécution forcée en nature signifie donc que le preneur peut solliciter l’exécution forcée du bailleur. En pratique, le preneur peut ainsi demander, sous astreinte judiciaire, la condamnation de son bailleur à remettre les lieux loués en l’état (s’ils sont encombrés ou qu’il ne peut accéder à son local commercial par exemple).
Le preneur peut aussi, si des travaux de remise en état du local sont nécessaires, mettre en demeure le bailleur de les exécuter ou les exécuter lui-même en sollicitant une condamnation du bailleur à lui rembourser les frais. Ces possibilités sont rappelées par l’article 1222 du Code civil :
« Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnable, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.
Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction ».
Enfin, au titre de l’exception d’inexécution, le locataire peut toujours refuser de payer le loyer tant que les lieux ne sont pas exploitables, à condition de se faire autoriser judiciairement et que les manquements du bailleur soient d’une gravité suffisante.