Le 15 mai 2025, la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) a procédé à des contrôles inopinés dans 13 agences immobilières de luxe à Saint-Tropez et ses environs. L’opération visait spécifiquement le respect des obligations en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT), ainsi que les mesures de gel des avoirs dans le contexte des sanctions européennes. Les résultats sont préoccupants : de nombreux manquements graves ont été relevés, révélant une méconnaissance inquiétante des obligations légales. Si les sanctions n’ont pas encore été prononcées dans cette opération, d’autres décisions récentes dans le secteur immobilier rappellent que les autorités de contrôle n’hésitent plus à sanctionner.

Conformité : les agences n’échappent pas aux règles

En application de l’article L. 561-2 du Code monétaire et financier, les agences immobilières font partie des professionnels assujettis au dispositif LCB-FT. À ce titre, elles sont tenues de mettre en œuvre une vigilance constante à l’égard de leurs clients et des opérations traitées. Cette obligation est loin d’être théorique : le secteur immobilier, notamment dans ses segments haut de gamme, est structurellement exposé aux risques de blanchiment via des sociétés écrans, des clients étrangers, ou encore des flux opaques en provenance de zones à risque[1]. Les obligations sont claires : identification des clients et des bénéficiaires effectifs, vérification de l’origine des fonds, surveillance des relations d’affaires, application des mesures de gel des avoirs, et déclaration de toute opération suspecte à TRACFIN (Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits Financiers clandestins).

sanctions (CNS) s’impose et qui pourrait aboutir à des décisions de sanctions comme les cas suivants :

– Décision du 22 mars 2024 :

Le 22 mars 202422 mars 2024, la Commission nationale des sanctions a prononcé à l’encontre de la société GROUPIMMOBILIER ,exerçant des activités de conseil pour les affaires et autres conseils de gestion, transaction sur immeubles et fonds de commerce, et travaillant exclusivement avec des agents commerciaux et apporteurs d’affaires, une interdiction temporaire d’exercer l’activité de transaction immobilière pour une durée de 3 mois avec sursis. Elle a également infligé une sanction pécuniaire de 4 000 euros à chacun, assortie d’une publication aux frais de la société. Les griefs retenus étaient nombreux : absence de dispositifs de cartographie des risques, manquements aux obligations d’identification des clients et bénéficiaires effectifs, défaut de collecte d’informations sur la relation d’affaires, carence en formation du personnel et défaut de contrôle interne.

– Décision du 28 juin 2024

La décision du 28 juin 2024, concernant la société Agence Immobilière de la Mairie situé à Pierrefitte sur-Seine, va encore plus loin. L’interdiction temporaire d’exercer a été prononcée pour une durée de deux ans, également assortie de sursis. Des sanctions pécuniaires de 15 000 euros pour la société, et de 5 000 euros pour son dirigeant, ont été infligées, avec publication obligatoire. Les manquements visaient cette fois la quasi-totalité des obligations LCB-FT.

Ces décisions confirment que l’argument de la négligence ou de la méconnaissance ne protège plus aucun professionnel. La conformité est une obligation pleine et entière, dont le non-respect suffit, à lui seul, à justifier des sanctions.

[1] Analyse nationale des risques de BC-FT (ANR) à l’occasion du rapport du Conseil d’orientation de la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (COLB) en janvier 2023. eec8335d-8bf8-4fea-b1ad-8075072408eb

Trois piliers d’une conformité effective

La conformité LCB-FT repose sur trois fondations essentielles : formation et cartographies des risques, identification rigoureuse des clients et détection, alerte et déclaration.

A. Formation et cartographie des risques

D’abord, une cartographie des risques propre à chaque structure, construite en fonction du profil des clients, de la typologie des opérations, et des zones géographiques concernées. Cette analyse doit se traduire dans une politique de connaissance client (KYC) claire, et intégrée à chaque transaction. Elle implique également la formation régulière des équipes, adaptée aux fonctions de chacun. L’article L. 561-34 exige une sensibilisation effective du personnel, dont l’absence constitue un manquement autonome.

B. Identification rigoureuse des clients

Ensuite, l’identification ne peut s’arrêter au simple contact commercial. Elle doit inclure l’ensemble des bénéficiaires effectifs, les structures intermédiaires, les liens éventuels avec des personnes politiquement exposées (PPE), ainsi que la consultation systématique des listes de sanctions nationales et internationales. La vigilance doit être constante, y compris dans la durée.

C. Détection, alerte et déclaration

Enfin, les agences doivent disposer d’un dispositif interne d’alerte et de traitement des soupçons. Le seuil de déclenchement d’une déclaration à TRACFIN n’est pas l’infraction avérée, mais la simple suspicion. L’absence de déclaration en présence d’indices concordants est en elle-même constitutive d’un manquement sanctionnable. Les lignes directrices de l’ACPR rappellent que cette obligation est personnelle, non délégable, et qu’elle engage la responsabilité du dirigeant.

Comment Novlaw peut vous accompagner

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Notre objectif : vous permettre d’anticiper les contrôles, d’éviter les erreurs structurelles et de préserver l’essentiel : votre activité et votre réputation.

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