Estimation murs commerciaux : Interview d’Hélène Chevallier

Baptiste Robelin : Bonjour Hélène, pourriez-vous vous présenter à nos lecteurs ?

Hélène Chevallier : Bonjour Baptiste. Concernant mon parcours, je suis de formation initiale hôtelière avec un Master à Vatel, j’ai également à mon actif 10 ans dans la restauration collective en tant que directrice de restaurant, puis une reconversion en 2017 dans l’immobilier. A cette occasion, j’ai fait une licence en Activités Immobilières à l’UPEC de Créteil. Je suis donc chez GIFOM depuis 2017, et nous intervenons principalement dans le secteur de l’immobilier commercial.

Baptiste Robelin : Pourriez-vous nous dire comment estimer le prix de murs commerciaux  ?

Hélène Chevallier : Le prix des murs commerciaux est intimement lié avec le prix des loyers pratiqués. Le prix des boutiques n’est pas le même que l’habitation, car il s’agit avant tout d’un outil de travail. Cependant depuis 10 ans nous voyons l’écart se réduire et par conséquent le prix des loyers augmenté.

La méthodologie de l’estimation, avis de valeur  : Pour les murs commerciaux nous pouvons distinguer 3 estimations :

• 1ère estimation par Analogie (comparaison, rapprochement)
• 2ème estimation par fractionnement (on sort le parking ou la cave ou on peut aussi diviser)
• 3ème estimation locative avec un taux de rentabilité de 5% (montant du loyer net*12mois/5%), car les investisseurs représentent 45% de la clientèle dans le commercial.

Baptiste Robelin : Quelle forme doit prendre cette estimation ?

Hélène Chevallier : Une estimation est un document qui doit être transmis par un agent à un client et doit respecter un certain formalisme.

Quel que soit l’estimation on doit pouvoir identifier sur la première page :

• La nature de l’estimation :
• Date :
• Donneur d’ordre :
• Représentant GIFOM :
• Adresse du bien :
• Type bien :
• Surface commerciale :
• Surface annexe sous-sol :

Une estimation a une durée de validité car nous travaillions sur un marché qui évolue de mois en mois. La durée d’une estimation ne peut excéder 4 à 6 mois.
Les estimations peuvent être utilisées par des tiers comme les notaires, les banques, les promoteurs.

Baptiste Robelin : Quels sont les éléments à prendre en considération lors d’une estimation ? Dans un local vide ? Occupé ?

Hélène Chevallier : Dans un premier temps il faut déterminer si le local est vendu libre ou occupé.

• Dans le cas d’une estimation d’un local vide :

Pour une estimation de locaux vides il faut savoir à qui s’adresse la vente, il faut donc définir une stratégie commerciale. S’adresse-t-on à un investisseur ou à un exploitant ?

Notre première analyse se fera donc par une estimation par Analogie en comparant – rapprochant – le prix moyen des ventes réalisées dans le secteur : concernant les murs de locaux commerciaux vendus libres ou occupées, soit une moyenne de X euros du m², fixé sur une fourchette de prix de vente réalisé s’échelonnant de X euros à X euros du m² (moyenne 1er semestre 2020 des ventes de bien à usage commercial réalisées sur la commune de PARIS XIème, base de donnée inter-agence des ventes réalisées, Etalab). L’estimation doit faire figurer un tableau récapitulatif des opérations recensées.

Une fois le prix au m² définit, nous l’appliquons au métrage de la boutique. Encore une fois toute la surface ne s’apprécie pas de la même façon, par exemple les sous-sols seront pondérés au tiers de leur valeur, les réserves en fonds de local à 50%.

L’estimation doit expliquer pas à pas notre raisonnement.  Le prix sera donné sous forme de fourchette, basse et haute et exprimé en net vendeur puis en FAI. Il est à noter que le prix tiendra compte de la commercialité du lieu, la configuration des locaux, leurs états et l’équipements comme les extractions.

Cette première analyse peut suffire pour un exploitant, mais il est toujours important de la comparer avec les loyers atteignables.   

Dans un second temps nous définirons le loyer maximum atteignable. La méthode se fera aussi par analogie, nous reprenons donc la même méthodologie. Une fois le loyer déterminé, nous appliquons un coefficient de rentabilité suivant les quartiers, sur Paris nous sommes entre 5% et 7.5% de rentabilité brut.

Nous comparons donc les deux valeurs pour donner un prix définitif toujours sous forme de fourchette.

Lors d’estimation sur de gros volumes, afin de maximiser la vente, nous pouvons être amenés à diviser le produit, c’est à dire vendre séparément un parking, faire plusieurs lots,… Attention la vente est généralement plus longue dans cette configuration, mais à l’avantage de vendre à un prix plus intéressant.

• Dans le cadre d’une estimation d’un local occupé

On prendra en compte essentiellement le loyer facial du bail et la qualité du bail, c’est-à-dire les garanties, cautions, répartition des charges et des impôts.

Actuellement sur Paris la rentabilité recherchée est comprise entre 5% et 7.5% brut. L’emplacement sera aussi déterminant pour la rentabilité, plus l’emplacement est premium et plus la rentabilité peu baisser, idem pour le locataire.

Exemple : un local de 25 m² sans sous-sol, avec un loyer annuel de 10 000€ HT/HC
Méthode : loyer annuel HT/HC/rentabilité = 10 000 / 5% = 200 000€ net vendeur

Le montant trouvé sera donc minoré ou abondé suivant le bail, la qualité du locataire, les commerces possibles dans le RCP, l’échéance du bail, la situation.

Il faut aussi vérifier que le loyer est au bon prix, et que le prix au m² est cohérent avec le quartier.

Les estimations locatives peuvent être très disparates suivant l’activité exercée. Une boutique ayant une destination de bouche aura un loyer plus élevé qu’une boutique de chaussures. Les métiers de bouche génèrent plus de CA que les autres activités par conséquent les loyers sont plus forts. On peut même les voir doubler. Dans l’immobilier commercial on parle toujours en loyer au m² annuel HT/HC.

Pour en savoir plus, vous pouvez vous rendre sur notre page bail commercial.