Que faire quand des squatteurs occupent un logement ?

Si un logement est occupé par des squatteurs, des démarches devront être engagées afin d’obtenir la libération des lieux. Celle-ci ne pourra être obtenue qu’au moyen d’une décision des autorités.

Il est alors conseillé de faire appel à un avocat afin d’être accompagné dans la récupération du logement.

Qu’est ce qu’un squat ?

Le squat se définit comme l’occupation d’un logement par des personnes ne possédant pas de titre leur permettant d’accéder au logement. L’occupation découle d’une entrée dans un lieu par effraction ou bien par tromperie, menace ou violence, afin de l’occuper sans l’autorisation du propriétaire.

Une telle hypothèse est à différencier de celle de l’hébergement précaire qui a fait l’objet d’une autorisation. Tel est le cas de l’hébergement gracieux d’un membre de la famille durant un temps déterminé. Si ce dernier refuse de partir, il ne sera pour autant pas qualifier de squatteur. Il en va de même du locataire qui se maintient dans le logement après la fin du bail et sans l’accord du propriétaire.

Que faire quand mon logement est squatté ?

Si un logement est squatté, des démarches devront être engagées afin d’obtenir l’expulsion ou l’évacuation forcée des squatteurs. Le propriétaire du logement ne peut procéder seul et par ses propres moyens à l’expulsion, au risque de se voir condamner à une sanction pénale.

Distinction du logement habitable et des lieux qui ne peuvent servir d’habitation

Attention la procédure n’est pas la même lorsque les squatteurs sont installés dans un logement habitable ou bien dans un logement inhabitable, par exemple un garage, un terrain ou un local qui n’est pas à usage d’habitation.

En effet, les procédures d’urgence détaillées dans le présent article concernent le domicile d’autrui au sens large mais devant être entendu comme celui étant habitable.

L’hypothèse des lieux qui ne peuvent effectivement servir d’habitation, par exemple un logement vide ou un terrain nu, n’est pas concernée par ce propos.

Il existe alors deux procédures lorsqu’un logement est squatté : l’évacuation forcée ou bien une procédure d’expulsion devant le juge, qui permet au propriétaire d’obtenir une indemnité d’occupation des lieux.

La procédure d’évacuation forcée des squatteurs, une procédure sans intervention du juge

Il s’agit d’une procédure accélérée. Afin d’obtenir l’évacuation forcée des squatteurs, plusieurs démarches doivent être entreprises par la personne dont le logement est squatté ou bien une personne agissant pour son compte avant de faire une demande au préfet.

  • Il faudra en premier lieu déposer une plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie.

  • La personne subissant un squat devra ensuite apporter la preuve que le logement est effectivement son domicile, par le moyen par exemple de factures ou de documents fiscaux. Le logement squatté peut aussi bien être une résidence secondaire.

  • Enfin, un officier de police judiciaire devra venir constater que le logement est squatté, c’est à dire que l’introduction dans les lieux a été réalisée à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte et sans titre ou droit.

La condition sine qua non d’une telle procédure est que le logement soit occupé au jour de l’intrusion des squatters.

Une fois ces démarches effectuées, une demande au préfet devra être rédigée afin que celui-ci mette en demeure les squatteurs de quitter le logement. À partir de la réception de cette demande, le préfet disposera de 48 heures pour rendre sa décision.

Si le préfet répond favorablement à la demande, une mise en demeure sera alors notifiée aux squatteurs et facultativement au demandeur. Cette mise en demeure fera également l’objet d’une publication en mairie et sur l’immeuble visé.

Les squatteurs disposeront ainsi d’un délai fixé par le préfet afin de quitter le logement, délai qui ne peut être inférieur à 24 heures. La trêve hivernale ne trouve pas à s’appliquer dans cette procédure.

Si les squatteurs n’ont pas libéré les lieux dans le délai imparti, le préfet devra alors faire évacuer le logement par la force publique.

En cas de refus ou encore de silence de deux mois du Préfet, une procédure judiciaire pourra être engagée, procédure développée ci-après.

La procédure d’expulsion des squatteurs devant le juge

Cette procédure intervient lorsque que les squatteurs sont entrés dans les lieux il y a plus de 48 heures. En effet, lorsque le squat est avéré depuis plus de 48 heures, les forces de l’ordre ne peuvent plus intervenir directement pour expulser les occupants sans autorisation délivrée par le pouvoir judiciaire, sur le fondement de flagrant délit. Le recours au juge est obligatoire.

Le propriétaire du logement faisant l’objet du squat doit alors saisir le juge afin de lui demander d’autoriser l’expulsion des squatteurs et de les condamner à payer au propriétaire une indemnité d’occupation des lieux.

Dans un premier temps, il est conseillé de porter plainte afin d’attester du sérieux de l’infraction.

Constat du squat et recours à un huissier

De la même façon que pour l’évacuation forcée, la personne subissant le squat devra apporter la preuve que le logement est effectivement son domicile, par le moyen par exemple du titre de propriété, de factures ou de documents fiscaux, et que ce logement fait l’objet d’un squat, c’est à dire qu’il est effectivement occupé.

Pour démarrer l’action en justice, l’identité d’au moins un des squatteurs, c’est à dire nom et prénom, doit être connue. Le recours à un huissier est alors recommandé afin que ce dernier dresse un constat en se rendant sur les lieux et puisse identifier au moins un des squatteurs.

S’il est impossible d’identifier les squatteurs car l’huissier par exemple ne rencontre personne lors de son passage, celui-ci ne peut s’introduire librement dans les lieux sans autorisation préalable du juge. Une requête auprès du juge du tribunal judiciaire du lieu du logement squatté doit être déposée afin d’obtenir une ordonnance autorisant un huissier à se rendre sur place.

Lorsque l’huissier est désigné, ce dernier pourra se rendre sur lieux afin de constater l’occupation et en identifier les auteurs.

Procédure d’expulsion devant le juge des référés

Une procédure d’expulsion devant le juge des référés du Tribunal judiciaire dont dépend le logement squatté devra alors être engagée par voie d’assignation, une fois le constat de l’huissier effectué, afin que soit prononcée l’expulsion immédiate des occupants ainsi qu’une condamnation au paiement des indemnités d’occupation et le remboursement des dégradations faites.

Une convocation à l’audience sera alors transmise aux squatteurs par un huissier de justice.

Le juge pourra alors ordonner l’expulsion des occupants, et les condamnera également au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à dater de l’assignation des squatteurs et jusqu’à la libération des lieux occupés.

Une signification du jugement rendu leur sera envoyée.

Les squatteurs disposeront d’un délai d’un mois afin de quitter le logement. Au delà de ce délai, un huissier leur délivrera un commandement de quitter les lieux. Les squatteurs doivent alors quitter le logement sans délai, une fois le commandement de quitter les lieux délivré par l’huissier.

En principe, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’une fois passé le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement. Toutefois, le juge peut accepter de réduire ou supprimer ce délai en application de l’article L.412-1 du CPCE, étant précisé que le délai prévu de deux mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Dans une telle hypothèse, le commandement prendra effet immédiatement. Il est également notifié au Préfet.

Si les squatteurs demeurent toutefois dans le logement à la date d’effet du commandement de quitter les lieux, le concours de la force publique à fin d’expulsion sera demandé au préfet par l’huissier. La préfecture dispose alors d’un délai de deux mois pour faire connaître sa réponse afin que l’huissier de justice puisse procéder à l’expulsion forcée avec le concours de la force publique. Il est à noter que la trêve hivernale ne trouve pas à s’appliquer dans cette procédure pour les squatteurs conformément à l’article L 412-6 du CPCE.

Sanction pénale à l’encontre du squatteur

Les squatteurs pourront également faire l’objet d’une sanction pénale par la suite. Le code pénal prévoit une double sanction. Le squatteur est puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende pour être entré dans le domicile d’autrui. Il sera également puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende pour avoir occupé le logement.

Dans certains cas, le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier est indispensable. N’hésitez pas à contacter notre cabinet NovLaw Avocats !