Investissement immobilier : Interview de Michael Ferrari

Baptiste Robelin : Bonjour Michael, pourriez-vous vous présenter à nos lecteurs et expliquer votre parcours ?

Michael Ferrari : Je m’appelle Michael Ferrari. Je suis à la fois investisseur et entrepreneur. J’ai cette double casquette depuis assez longtemps : j’ai d’abord personnellement et massivement investi dans l’immobilier, je possède plus de 40 appartements aujourd’hui, avant de développer mon activité de coaching et de conseil en tant qu’entrepreneur et formateur.

J’ai démarré il y a 12 ans en créant mon blog personnel. Je fais un peu partie de ce qu’on appelle la génération des pères fondateurs de “la liberté financière” en France : ce qui regroupe toutes les techniques et idées que l’on peut développer pour générer du patrimoine et des revenus autres que les revenus salariés.

L’idée derrière tout cela, c’est de retrouver de la liberté dans le temps et dans l’espace. C’est ce que j’ai fait pour moi en investissant dans l’immobilier – mon terrain de jeu favori – en entreprenant – ce je considère comme très important – et en investissant dans les marchés financiers, qui constituent un pilier complémentaire.

Baptiste Robelin : Comment définiriez-vous l’objet du blog “esprit riche” ? S’agit-il purement d’investissement immobilier ?

Michael Ferrari : Non, l’objet du blog c’est la liberté financière : il s’agit des approches peu courantes sur l’argent, sur la philosophie derrière l’argent, sur les décisions autour de l’argent et son utilisation pratique.

Et le tout sans tomber dans les martingales, les placements douteux ou carrément les arnaques. C’est pour ça que je reste sur les secteurs très classiques que sont l’immobilier et la bourse.

On va donc retrouver sur le blog toutes les pistes de réflexion et de lecture que j’ai pu avoir sur ce sujet, notamment autour de l’investissement immobilier évidemment.

Le blog est très vaste, ce n’est pas un blog financier ou technique , c’est beaucoup plus que cela. C’est d’ailleurs pour ça que j’ai trouvé ce nom à l’époque – Esprit Riche – dans la mesure où, dès le départ, j’avais lu chez de nombreuses personnes qui ont développé de gros patrimoines, que l’argent en tant que tel n’est pas une finalité : ce qui compte avant tout c’est notre état d’esprit ainsi que la qualité de nos réflexions.

D’où le nom du blog qui associe le mot « riche » à « l’esprit », car ce sont deux notions qui paraissent antinomiques au premier abord : j’ai voulu les réunir et les réconcilier afin de montrer qu’au contraire, il est beaucoup plus simple de développer un esprit de qualité quand on n’a pas de problèmes financiers et que l’on peut se construire un patrimoine financier solide.

Je viens d’une famille très modeste, mes parents ont été surendettés donc je sais ce que c’est de manquer. J’ai voulu construire mon approche en ayant une relation saine avec l’argent.

Baptiste Robelin : Pourquoi avoir eu l’idée de créer un blog ? Avez-vous eu pour objectif de partager vos connaissances avec le public ? Ou il n’existait pas assez d’informations sur le sujet à l’époque ?

Michael Ferrari : À l’époque – en 2007 – sur internet, il n’y avait pas grand-chose : les blogs étaient des journaux personnels dans lesquels les gens partageaient leurs états d’âme, il ne s’agissait pas de sites d’informations.

Ma situation salariale de l’époque ne me convenait pas, mais je ne savais pas quoi faire. Je me sentais mourir à petit feu, prisonnier d’un système.

J’ai donc commencé à lire des livres qui proposaient des solutions, des idées nouvelles et je me suis demandé ce que je pouvais faire de toutes ces idées qui étaient très intéressantes et dont je n’avais jamais entendu parler auparavant. Je me suis dit que si je les gardais pour moi, cela n’aurait pas une immense portée. En revanche, en les partageant sur un blog, ce pourrait être utile à d’autres personnes.

C’est donc comme cela que tout a démarré, avec l’idée d’un blog où je partagerais des réflexions intéressantes, que je pouvais trouver notamment dans les livres et toutes les réflexions autour de l’argent que je commençais à avoir à l’époque.

Le blog a accompagné mon développement intellectuel et personnel. Au départ, je n’étais que salarié et sans aucun patrimoine. Le blog a été le support à travers lequel j’ai partagé mes idées et une vitrine qui a accompagné mon évolution, mes premiers investissements et tout ce que j’ai pu réaliser par la suite.

Baptiste Robelin : Aujourd’hui vous passez par quel canal ? Les vidéos ou le blog écrit ? Quelle est la typologie de personnes qui vous suivent ?

Michael Ferrari : Le blog écrit est le pilier fondamental pour moi, car j’aime l’écrit. La vidéo s’est également développée avec la chaîne YouTube sur laquelle on a actuellement un peu plus de 70.000 abonnés, c’est donc également un canal important.

Les personnes qui me suivent sont des personnes qui me ressemblent, c’est-à-dire des personnes qui ont entre 30 et 45 ans qui sont généralement bien installés dans leurs vies, qui ont fait des études, qui sont bien rémunérées, mais qui ne sont pas satisfaites de la perspective d’une retraite à 67 ans et souhaitent aménager quelque chose afin de trouver une porte de sortie vers 55 ans.

Nous avons également une catégorie de personnes dont l’objectif est plus à court terme, qui veulent quitter leur travail dans 1 ou 2 ans et qui veulent investir dans l’immobilier pour vivre de leurs loyers.

Baptiste Robelin : Imaginons que je sois un participant qui arrive à votre première séance de coaching sur l’immobilier, quels sont les 3 conseils clés que vous allez me donner pour me donner envie d’aller plus loin ?

Michael Ferrari : Alors ça peut paraitre surprenant mais en réalité je ne donne pas de conseils. Je vais d’abord vous poser des questions. La première question que je leur pose est simple : « Quel est votre objectif ? » Parce que ça n’a pas de sens de donner un conseil sans connaître les objectifs de la personne. J’invite donc les gens à trouver des objectifs cohérents avec leurs moyens et leurs situations pour leur permettre d’imaginer par la suite ce qu’elles peuvent mettre en place.

J’ai été formateur en entreprise pendant mes deux premières années de salarié, et par la suite formateur en freelance pour des entreprises du CAC40. Je suis donc vraiment animé par l’esprit de formation.

De plus, j’ai une dimension coaching (formé par des professionnels) qui fait que je préfère toujours accompagner la personne pour qu’elle trouve par elle-même ce qu’il lui faut. L’inviter à se poser les bonnes questions.

Mon objectif c’est que les personnes qui me suivent développent une autonomie et une réflexion propre autour de l’argent et de l’indépendance financière. Mes auditeurs viennent chercher des réponses pour savoir comment investir de manière rentable ou développer du patrimoine.

L’un des problèmes principaux c’est que les gens ne savent tout simplement pas ce qu’il est possible de faire au-delà d’un livret d’épargne et de l’assurance vie. Je vais donc apporter ce que j’ai appris sur tous les modes d’investissement qui existent et basé sur mon expérience.

Une grande satisfaction c’est quand j’ai un membre qui me dit qu’il est arrivé en rendez-vous chez son notaire et qu’il lui a proposé telle ou telle idée et que le notaire l’a validée. Si le membre n’avait pas cette connaissance, il serait passé à côté. La personne devient pilote dans le développement de son patrimoine.

De la même manière lorsqu’un membre arrive à son rendez-vous bancaire avec une proposition de montage, un dossier bancaire bien ficelé, il obtient la meilleure offre possible et souvent les félicitations du banquier.

Je ne suis pas focalisé sur une approche donnée (location courte durée, colocation, autre…), car je trouve dommage de ne se focaliser que sur une approche financière ou immobilière.

Je pense que la force vient du fait d’avoir une connaissance large des options possibles, quitte bien entendu à confirmer les détails techniques avec des professionnels spécialisés au besoin.

Baptiste Robelin : Nos clients s’intéressent beaucoup à l’investissement dans l’immobilier commercial (murs commerciaux valorisés avec un bail commercial). Remarquez-vous également un intérêt pour ce type d’opérations ? Quel est votre regard sur ce type de montage ?

Michael Ferrari : Les locaux commerciaux ont un véritable intérêt pour leur stabilité (hors situation sanitaire exceptionnelle…). En effet les baux sont longs, les locataires restent donc longtemps. J’en possède plusieurs et je peux mesurer cela. C’est vraiment appréciable.

L’exploitation est également bien plus simple que l’habitation car la responsabilité du propriétaire est bien plus limitée. Autrement dit, votre locataire ne vous appellera probablement jamais avant qu’il ne quitte les lieux. (Attention toutefois : les aléas existent tout comme dans les baux d’habitation…).

Après, il est généralement difficile d’obtenir un cashflow (net d’impôt) significatif car les financements sont (la plupart du temps) sur 15 ans.

Cela fait que c’est une forme d’immobilier qui ne permet pas (il y a toujours des exceptions) de vivre de ses loyers tant qu’il y a un prêt en cours contrairement à l’habitation.

Comme toujours, il s’agit de savoir pour qui, c’est adapté. Je pense que c’est parfait pour les personnes qui veulent se constituer un patrimoine pour dans 15 ans et ne pas être dans le cadre de l’immobilier d’habitation avec ses contraintes. Cela peut correspondre aussi bien aux personnes qui veulent diversifier leurs investissements qu’à ceux ayant du capital à placer. Tout dépendra de l’objectif et de la situation de la personne.