Investissement immobilier : Interview de Monsieur Rodolphe

Baptiste Robelin : Bonjour Monsieur Rodolphe, pourriez-vous vous présenter à nos lecteurs et expliquer votre parcours ?

Monsieur Rodolphe: Mon pseudonyme est Monsieur Rodolphe. Je suis titulaire d’un diplôme d’ingénieur en génie climatique. Après avoir exercé pendant quelque temps dans le secteur du bâtiment, je me suis aperçu qu’il était nécessaire de développer d’autres sources de revenus pour avoir le train de vie que j’espérais.

Suite à la rencontre d’une personne qui a fait fortune grâce à l’immobilier, auprès de qui j’ai appris pendant 5 ans toutes les ficelles du métier, j’ai acheté mon premier bien immobilier en 2012 et depuis cette date, je conserve un rythme de 2 acquisitions par an.

Baptiste Robelin: Comment êtes-vous venu à la création de votre chaîne Youtube ?

Monsieur Rodolphe: En parallèle de mon activité salariale, je réalisais des vidéos privées que je partageais ensuite sur Whatsapp pour aider un groupe d’amis souhaitant investir dans l’immobilier. Par hasard une vidéo privée est devenue publique et a attiré plusieurs personnes qui se sont abonnés et qui me posaient régulièrement des questions sur l’investissement immobilier.

La chaîne s’est véritablement développée à partir du moment où j’y ai consacré beaucoup plus de temps notamment suite à la perte de mon emploi. À cette époque, bien que mes premiers investissements me permettaient déjà un train de vie confortable, je me suis aperçu qu’il était possible de générer une nouvelle source de revenus en aidant les investisseurs en les conseillant et en les formant. J’ai identifié rapidement que YouTube serait le média idéal pour diffuser mes connaissances et aider le maximum de personnes. Fort de ce constat, je me suis lancé dans la réalisation de vidéos destinées au grand public, ce qui m’a valu le succès de la chaîne Youtube, qui compte aujourd’hui 28 000 abonnées. Pas moins de 600 élèves ont été formés et plus de 30 millions d’euros ont été investis par mes élèves au cours de l’année 2020.

Baptiste Robelin: Les formations constituent-elles une part significative de votre activité ?

Monsieur Rodolphe: Oui, je consacre la majorité de mon temps à mes formations et à l’accompagnement de mes élèves. L’intégralité de mon patrimoine immobilier est gérée par des agences immobilières et des personnes que j’emploie localement. La part de gestion qui me revient se situe dans l’intervalle de 3 à 4 heures par mois, ce qui me laisse plus de temps à consacrer à mes formations et autres activités en développement.

Il est important de noter qu’au début, l’investissement immobilier nécessite beaucoup de travail, car il faut trouver les biens et ensuite obtenir un prêt bancaire pour financer leurs acquisitions. Il est donc primordial de ne pas s’y prendre à la hâte et de garder à l’esprit que la rentabilité d’un investissement financier requiert du temps et qu’il n’est pas possible de faire rapidement fortune grâce à l’immobilier.

Baptiste Robelin: Quels sont les trois conseils clés que vous donneriez à nos lecteurs qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier ?

Monsieur Rodolphe: Avant toutes choses, mon premier conseil est qu’avant de se lancer dans l’investissement immobilier, il convient de se former à l’aide de livres, de blogs de vidéos ou de formation.

Ensuite, le deuxième conseil est de ne pas sous-estimer le temps nécessaire pour trouver un bien immobilier, car la recherche et la négociation du prix d’un bien immobilier constituent la partie la plus importante du processus.

Pour finir, le troisième conseil est de respecter les trois piliers suivants :

• Trouver un bien qui s’autofinance, c’est-à-dire que le montant du loyer versé puisse rembourser la totalité du crédit et des charges.
• Respecter les tensions locatives, c’est-à-dire acheter un bien qui intéressera des locataires
• Acheter un bien de qualité, c’est-à-dire acheter un bien convenablement situé et dans lequel on pourrait vivre soi-même.

Baptiste Robelin: Quel regard portez-vous sur l’investissement dans les murs commerciaux ?

Monsieur Rodolphe : Il est évident qu’en cas de problèmes, l’expulsion du locataire d’un bail commercial est plus simple que celle du locataire d’un bail d’habitation, puisque le régime juridique du bail d’habitation est plus strict.

Cependant, il convient de préciser que l’expulsion du locataire du bail commercial est certes assez simple, mais qu’elle prend du temps. En effet, entre le dépôt de bilan du locataire et le désintéressement des créanciers, il faut compter au moins 6 mois pour expulser un locataire. Pendant ce temps, le bailleur ne dispose pas de son local, car ce dernier sert de lieux de stockage au matériel du locataire, ce qui est particulièrement contraignant.

Ensuite, il faut également prendre en compte le fait que la localisation géographique d’un local commercial détermine ses chances d’être loué, car un local commercial mal situé risque de ne pas pouvoir être loué. En revanche, un local qui se situe à proximité d’une grande enseigne de supermarché a plus de chance d’être loué, car il bénéficie de la clientèle attirée par la grande enseigne.

Enfin, en ce qui concerne le bail 3-6-9 qui reste un contrat assez rassurant, je reste sélectif dans le choix de mes locataires. Ainsi, je n’hésite pas à louer mes locaux à des commerces tels que les banques ou les pharmacies, car ils génèrent beaucoup d’argent. En revanche, j’évite de prendre en location des commerces tels que les fleuristes ou les toiletteurs pour chiens qui sont des commerces non-essentiels et qui risquent la fermeture en cas de confinement.

Pour en savoir plus, rendez vous sur notre page avocat spécialisé en bail commercial.