La procédure de révision des loyers commerciaux
Le bail commercial est un contrat portant sur des locaux dans lesquels est exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal. En contrepartie de la mise à disposition des locaux, le locataire, également appelé preneur, verse un loyer commercial au propriétaire, ou bailleur.
Si le montant du loyer est librement fixé par les parties lors de la conclusion du bail, il peut évoluer au cours de son exécution. Le Code de commerce prévoit notamment différents mécanismes permettant au bailleur ou au locataire de solliciter sa révision.
L’article L. 145-37 du Code de commerce prévoit ainsi que les loyers des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou l’autre des parties, sous réserve notamment des dispositions relatives à la révision triennale et aux clauses d’échelle mobile.
En pratique, le bailleur peut chercher à obtenir une augmentation du loyer lorsque les conditions légales sont réunies, tandis que le locataire peut, dans certaines circonstances, solliciter sa diminution.
Lorsque les parties ne parviennent pas à s’accorder sur le nouveau montant du loyer, le litige peut être porté devant le juge des loyers commerciaux.
Maître Baptiste Robelin, avocat intervenant régulièrement en matière de bail commercial et associé fondateur de Novlaw Avocats, revient sur les principales étapes de la procédure de révision du loyer commercial.
Comment demander la révision d'un loyer commercial ?
La procédure commence par une demande de révision du loyer.
Conformément à l’article R. 145-20 du Code de commerce, cette demande doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Elle doit impérativement préciser le montant du nouveau loyer demandé ou offert, à peine de nullité.
Le nouveau prix, lorsqu’il est finalement fixé, prend effet à compter du jour de la demande en révision.
Si le bailleur et le locataire parviennent à s’accorder sur le nouveau montant du loyer, aucune procédure judiciaire n’est nécessaire. En revanche, en l’absence d’accord, l’une des parties peut engager une procédure devant le juge des loyers commerciaux.
Quel juge est compétent pour fixer le loyer commercial ?
Les contestations relatives à la fixation du prix d’un bail commercial révisé ou renouvelé relèvent, quel que soit le montant du loyer, du président du tribunal judiciaire ou du juge qui le remplace, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux.
Le tribunal territorialement compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble.
Cette procédure présente une particularité importante : le juge statue sur mémoires. La représentation par avocat est par ailleurs obligatoire.
Il convient de distinguer la demande de révision du loyer, qui constitue le point de départ du mécanisme de révision, du mémoire préalable, qui constitue une étape indispensable avant la saisine du juge.
Quelles sont les étapes de la procédure devant le juge des loyers commerciaux ?
Avant de saisir le juge, la partie qui souhaite obtenir la fixation judiciaire du loyer doit notifier à son adversaire un mémoire préalable.
Ce mémoire doit notamment comporter une copie de la demande en fixation du prix, les prétentions de la partie ainsi que les explications de fait et de droit permettant de les justifier ou de répondre aux prétentions adverses.
Il doit également identifier précisément les parties et l’immeuble concerné conformément aux exigences des articles R. 145-24 et R. 145-25 du Code de commerce.
Le juge ne peut être saisi, à peine d’irrecevabilité, avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.
À l’issue de ce délai, la partie la plus diligente remet son mémoire au greffe afin d’obtenir la fixation d’une date d’audience. Elle doit notamment joindre les pièces sur lesquelles repose sa demande, un plan des locaux ainsi que le mémoire et les pièces reçus de la partie adverse.
Comment notifier les mémoires en matière de loyer commercial ?
Il faut désormais distinguer deux étapes de la procédure.
Avant la saisine du juge, le premier mémoire reste soumis au formalisme prévu par les textes et doit notamment être régulièrement notifié à la partie adverse.
Une fois le juge saisi, en revanche, l’article R. 145-26 du Code de commerce prévoit, à compter du 1er octobre 2026, que les notifications des mémoires sont effectuées selon les règles de la notification entre avocats.
En pratique, lorsque les deux parties ont constitué avocat, les mémoires peuvent ainsi circuler directement entre leurs conseils selon les modalités applicables aux notifications entre avocats, notamment par voie électronique.
Lorsque le défendeur n’a pas constitué avocat, les mémoires doivent en revanche lui être signifiés.
Cette réforme met fin, après la saisine du juge, à l’ancien système imposant la notification des mémoires par lettre recommandée avec demande d’avis de réception entre parties pourtant représentées par avocat.
Elle s’applique à compter du 1er octobre 2026, y compris aux instances en cours à cette date.
Comment se déroule l'audience devant le juge des loyers commerciaux ?
Lorsque l’affaire est appelée à l’audience, le juge des loyers commerciaux peut fixer le montant du loyer s’il considère disposer des éléments suffisants pour statuer.
Les parties étant tenues de constituer avocat, elles ne peuvent développer oralement à l’audience que les moyens et conclusions contenus dans leurs mémoires.
Lorsque le juge ne dispose pas des éléments nécessaires pour apprécier la valeur locative ou trancher les divergences entre les parties, il peut ordonner une mesure d’instruction.
Selon la nature des difficultés rencontrées, il peut notamment effectuer une visite des lieux, désigner une personne chargée de procéder à des constatations matérielles ou ordonner une expertise judiciaire.
L’expert peut notamment être chargé d’examiner les éléments de fait nécessaires à l’appréciation de la valeur locative : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité ou prix pratiqués dans le voisinage, selon les questions soumises au juge.
Les parties peuvent-elles trouver un accord pendant la procédure ?
Oui. Une procédure judiciaire de fixation du loyer n’empêche pas le bailleur et le locataire de parvenir à un accord amiable.
Une conciliation peut notamment intervenir pendant une mesure d’instruction.
Lorsque les parties trouvent un accord au cours de cette phase, le technicien désigné constate que sa mission est devenue sans objet et en informe le juge. L’affaire peut alors être retirée du rôle.
Les parties peuvent également demander au juge de donner force exécutoire à l’acte constatant leur accord.
Que se passe-t-il après l'expertise judiciaire ?
Lorsque le juge a ordonné une mesure d’instruction, l’affaire reprend après le dépôt du constat ou du rapport.
Le greffe avise les parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise ainsi que de la date à laquelle les mémoires postérieurs à la mesure d’instruction devront être échangés.
Le juge peut également entendre l’expert ou l’auteur du constat afin d’obtenir les éclaircissements qu’il estime nécessaires.
Les parties peuvent alors présenter leurs observations dans de nouveaux mémoires avant que le juge ne statue définitivement sur le montant du loyer.
À compter du 1er octobre 2026, ces mémoires échangés après la saisine du juge relèvent eux aussi du nouveau régime de notification entre avocats lorsque les parties sont représentées.
À quelle date prend effet le nouveau loyer commercial ?
En matière de révision, l’article R. 145-20 du Code de commerce prévoit que le nouveau prix est dû à compter du jour de la demande de révision.
La durée de la procédure judiciaire ne signifie donc pas nécessairement que le nouveau montant du loyer ne produira ses effets qu’à compter du jugement.
Cette rétroactivité peut entraîner, selon le sens de la décision, un rappel de loyers à la charge du locataire ou, inversement, une créance de restitution lorsque le loyer finalement retenu est inférieur aux sommes versées pendant la procédure.
Les conséquences financières peuvent donc être importantes lorsque la procédure de fixation s’étend sur plusieurs mois ou plusieurs années.
Peut-on faire appel du jugement fixant le loyer commercial ?
Oui. La décision rendue par le juge des loyers commerciaux peut, sous réserve des règles procédurales applicables, faire l’objet d’un appel.
Compte tenu du caractère technique de la fixation de la valeur locative et des enjeux financiers susceptibles d’en résulter sur plusieurs années, la préparation du dossier, des éléments de comparaison et des arguments relatifs à la valeur locative joue un rôle essentiel dans ce contentieux.
Pourquoi faire appel à un avocat en matière de révision du loyer commercial ?
La procédure de fixation judiciaire du loyer commercial est soumise à un formalisme spécifique : demande de révision, mémoire préalable, délai d’un mois avant la saisine du juge, procédure sur mémoires, représentation obligatoire par avocat et, le cas échéant, expertise judiciaire.
Une erreur dans le déroulement de la procédure peut avoir des conséquences importantes sur la recevabilité d’une demande ou sur la défense des intérêts du bailleur ou du locataire.
Baptiste Robelin, associé fondateur de Novlaw Avocats, intervient régulièrement en matière de baux commerciaux, tant en conseil qu’en contentieux. Il accompagne notamment bailleurs, locataires, commerçants et investisseurs dans la négociation et le renouvellement des baux commerciaux, les problématiques de révision et de fixation des loyers ainsi que les contentieux susceptibles d’en découler.
Cette pratique permet au cabinet d’accompagner ses clients aussi bien dans la recherche d’une solution amiable que dans la conduite d’une procédure devant le juge des loyers commerciaux.
FAQ sur la révision du loyer commercial
Quand peut-on demander la révision d'un loyer commercial ?
L’article L. 145-37 du Code de commerce autorise la révision des loyers des baux commerciaux à la demande de l’une ou l’autre des parties, sous réserve des conditions prévues par les textes. En matière de révision triennale, l’article L. 145-38 prévoit notamment qu’une demande ne peut en principe être formée que trois ans au moins après l’entrée en jouissance du locataire ou le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent ensuite être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix est applicable.
Comment demander une révision du loyer commercial ?
La demande de révision doit être formée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit préciser le montant du loyer demandé ou offert, à peine de nullité.
Quel tribunal est compétent en cas de désaccord sur le loyer ?
La fixation du prix du bail commercial révisé ou renouvelé relève du président du tribunal judiciaire ou du juge qui le remplace, statuant comme juge des loyers commerciaux. Le tribunal compétent est celui du lieu où se situe l’immeuble.
Faut-il obligatoirement un avocat devant le juge des loyers commerciaux ?
Oui. Les parties sont tenues de constituer avocat dans le cadre de cette procédure.
Le mémoire préalable est-il obligatoire ?
Oui. Le juge ne peut être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception du premier mémoire par son destinataire. Le respect de cette étape conditionne donc la recevabilité de la saisine.
Les mémoires doivent-ils encore être envoyés par lettre recommandée ?
Le régime change au 1er octobre 2026. Une fois le juge saisi, les mémoires sont notifiés selon les règles applicables aux notifications entre avocats. Si le défendeur n’a pas constitué avocat, il convient de procéder par signification à son égard.
Le juge est-il obligé de désigner un expert ?
Non. Le juge peut statuer directement lorsqu’il estime disposer des éléments suffisants. Une expertise ou une autre mesure d’instruction peut être ordonnée lorsque des questions de fait nécessitent des investigations complémentaires.
La révision du loyer est-elle rétroactive ?
Le nouveau prix résultant d’une demande de révision est dû à compter du jour de la demande, conformément à l’article R. 145-20 du Code de commerce.
Ce qu'il faut retenir
La procédure de révision d’un loyer commercial doit respecter plusieurs étapes : demande de révision, tentative de fixation du nouveau loyer, notification d’un mémoire préalable, respect d’un délai d’un mois avant la saisine du juge puis procédure sur mémoires devant le juge des loyers commerciaux.
À compter du 1er octobre 2026, une simplification importante entre en vigueur : une fois le juge saisi, les mémoires ne sont plus échangés par lettre recommandée entre parties représentées mais selon les règles de notification entre avocats. Cette nouvelle règle issue du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 s’applique également aux instances déjà en cours à cette date.
Novlaw Avocats accompagne les bailleurs et locataires commerciaux dans les négociations relatives à la révision de leur loyer et dans les procédures de fixation judiciaire devant le juge des loyers commerciaux.
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