Quelle est la procédure de révision des loyers commerciaux ?

Le bail commercial est un contrat de location qui porte sur un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le locataire du local verse au bailleur un loyer commercial en contrepartie de la mise à disposition du local. Si au départ le montant du loyer est librement choisi par les parties, il peut arriver qu’au cours de l’exécution du bail, les parties soient en désaccord sur le montant du loyer. Dans ce cas, la partie ayant le plus intérêt à faire changer le montant du loyer peut demander au juge des loyers commerciaux une révision du loyer. A cet effet, l’article L. 145-37 du Code de commerce prévoit que les loyers des baux commerciaux peuvent être révisés à la demande du bailleur ou du locataire. De manière générale, la révision de loyer à l’initiative du bailleur a pour but de faire augmenter son montant tandis que celle à l’initiative du locataire vise à le faire diminuer.

Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé en bail commercial et cession de fonds de commerce retrace la procédure de révision des loyers commerciaux.

Quelle est la démarche à suivre pour demander la révision des loyers commerciaux ?

La révision du montant des loyers commence par une demande de révision des loyers. En effet, suivant les dispositions de l’article R. 145-20 du Code de commerce, la demande de révision des loyers doit être faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et doit préciser le montant du loyer offert ou demandé à peine de nullité.

Si après la demande de révision des loyers, les parties s’accordent sur une nouvelle fixation du loyer, la procédure prend fin. Si au contraire, les parties n’arrivent pas à s’accorder sur la révision des loyers, une procédure judiciaire s’impose.

Quelles sont les étapes de la procédure judiciaire de révision des loyers ?

D’après l’article R. 145-33 du Code de commerce, lorsque les parties n’arrivent pas à s’accorder sur le montant du loyer, elles doivent porter devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, leurs contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

La procédure démarre par la signification de mémoire à la partie adverse par lettre recommandée avec accusé de réception. D’après l’article R. 145-24 du Code de commerce, le mémoire doit indiquer :

  • L’ adresse de l’immeuble donné à bail ainsi que les noms, prénoms, professions, domiciles, nationalités et dates de naissance des parties si il s’agit de personne physique.

  • La dénomination, le siège social et les noms et prénoms du représentant légal s’il s’agit de personne morale.

Conformément à l’article R. 145-25 du Code de commerce, le mémoire doit contenir une copie de la demande en fixation de loyer, l’indication des autres prétentions ainsi que les explications de droit et de fait qui sont de nature à justifier les prétentions de leurs auteurs où à réfuter celles de l’autre partie.

Après la signification du mémoire à la partie adverse, la partie demanderesse doit déposer au greffe du tribunal son mémoire afin qu’une date d’audience soit fixée. L’article R 145 27 du Code de commerce précise que le juge, ne peut à peine d’irrecevabilité être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception du premier mémoire établi par son destinataire.

Comment se déroule l’audience de révision ?

Au jour de l’audience, le juge des loyers commerciaux peut fixer directement le montant du loyer s’ il estime que les informations qui lui sont fournies sont suffisantes pour permettre le faire. Dans le cas contraire, l’article R145-30 du Code de commerce prévoit que :

  • Si le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui ne peuvent être élucidés que par une visite des lieux, il peut s’y rendre lui-même en présence d’un consultant ;

  • Si le juge estime que des constatations purement matérielles seront suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder ;

  • Si les divergences des parties portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge peut désigner un expert dont la mission portera sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, et les questions supplémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Il convient de rappeler que pendant la phase d’instruction, les parties peuvent se mettre d’accord sur le montant du loyer. Dans ce cas, l’article R145-31 du Code de commerce prévoit qu’ “en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, le technicien commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge. Mention en est faite au dossier de l’affaire et celle-ci est retirée du rôle. Les parties peuvent demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord.”

Après le dépôt du constat ou du rapport de l’expert à la fin de l’instruction, le greffe du tribunal avise les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise. À cette date, le juge en présence des parties peut faire entendre l’expert où l’auteur du constat pour leur demander les éclaircissements qu’il estime nécessaire. Le juge des loyers commerciaux fixe alors le loyer commercial révisé avec un effet rétroactif à la date d’effet de la demande en révision.

Le jugement du juge des loyers fixe le montant du loyer du bail renouvelé peut faire l’objet d’un appel.