Quels sont les droits du sous-locataire d’un bail commercial ? Le sous-locataire du bail a-t-il un droit au maintien dans les lieux si le locataire principal ne paye plus son loyer ? Le sous-locataire peut-il exiger son maintien dans les lieux auprès du bailleur ?

Découvrez l’ensemble des conseils relatifs à la sous-location d’un bail commercial, par Me Baptiste Robelin, avocat spécialiste en droit immobilier à Paris.

En principe, la sous-location d’un bail commercial est interdite. Cette règle est édictée à l’alinéa 1 de l’article L.145-31 du Code de commerce. Malgré cette interdiction, il est possible de faire de la sous-location avec l’accord du bailleur.

Comment établir un sous-bail ?

Pour que la sous-location soit régulière, il faut suivre certaines conditions et formalités.

Deux conditions doivent être remplies pour se faire autoriser la sous-location par le bailleur :

• L’accord du bailleur
• Appeler le bailleur à concourir à l’élaboration du contrat de sous-location.

L’accord du bailleur pour sous-louer le local peut aussi bien être exprès que tacite (Civ.3^ème, 4 mai 2000, n°09-72.550). Néanmoins, l’accomplissement d’acte positif en ce sens est nécessaire. Lorsque le bailleur apprend que de la sous-location du bail commercial est établi dans son local et qu’il ne fait rien, alors il faut considérer qu’il tolère seulement la sous-location. En revanche, il ne faut pas en déduire qu’il y a expressément consenti (Civ. 3^ème, 5 juin 2002, n°00-20.348).

La prohibition de la sous-location peut également être levée dans une clause du bail principal l’autorisant. Cela vaut accord du bailleur.

La condition obligeant à appeler le bailleur à concourir à l’élaboration du sous-bail est prévue à l’alinéa 2 de l’article L.145-1 du Code de commerce. Même en cas d’autorisation de la sous-location, dans le bail initial ou par accord exprès, il ne faut pas omettre d’appeler son concours. La procédure de convocation du bailleur (alinéa 4 du même article) est la suivante : le locataire principal doit, par courrier recommandé avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire, faire connaître son intention au bailleur de sous-louer. Il dispose alors d’un délai de 15 jours pour lui répondre. Il doit notamment lui faire savoir s’il accepte de concourir ou non à l’acte. Néanmoins, si passé ce délai, le bailleur n’a pas répondu ou a refusé de participer à l’acte, la sous-location peut avoir lieu.

La même procédure s’applique lors du renouvellement du sous-bail. A défaut, la sous-location deviendrait irrégulière.

Il est toutefois possible d’écarter cette condition en cas de renonciation expresse de la part du bailleur. Dans ce cas, et si une clause en ce sens a été prévue, le concours du bailleur ne sera pas nécessaire pour l’élaboration du contrat de bail en sous-location ainsi que pour l’élaboration des avenants.

La sous-location est assortie de limites : le locataire principal ne peut accorder au sous-locataire plus de droits que ceux qui lui sont accordés par le bailleur. En effet, la sous-location est enfermée dans le bail principal.

De manière générale, le sous-locataire aura bien souvent moins de droits que le locataire principal. De ce fait, le bail conclu entre le locataire principal et le sous-locataire pourra être conclu pour une durée inférieure à celle du bail principal (Civ. 3^ème, 17 mars 2016, n°14-24.748). L’article L.145-5 du Code de commerce prévoit qu’un bail commercial peut être conclu par dérogation pour une durée inférieure à 3 ans.

De même, il est possible de prévoir que dans le contrat de sous-location que la sous-location est interdite. Cette stipulation permet ainsi d’éviter la sous-location en cascade. Cela vaut aussi pour l’activité, il est possible d’insérer une clause prévoyant que les lieux ne peuvent accueillir une autre activité que celle prévue dans le bail initial. Cette dernière permet d’éviter que le bail soit déspécialisé par un sous-locataire.

Le sous-bail devra obligatoirement mentionner la qualité du locataire principal.

Il conviendra ensuite d’envoyer au bailleur un exemplaire du contrat de sous-location. Cette formalité peut être prévue dans le contrat de bail initial.

À défaut d’avoir respecté toutes ces conditions et formalités, la sous-location sera irrégulière, ce qui aura pour effet de priver le sous-locataire des droits qui lui sont reconnus.

Le sous-bail, comme le bail initial, doit prévoir les mêmes caractéristiques à savoir : la jouissance, la durée et le prix.

Une fois l’acte de sous-location rédigé, le locataire principal et le sous-locataire sont tenus des droits et obligations qui découlent du bail. En revanche, pendant le cours du bail principal, il n’y aucun rapport entre le bailleur principal et le sous-locataire.

De son côté, le bailleur principal peut désormais obtenir le paiement direct des loyers dus par le locataire principal à concurrence du prix de la sous-location. Ceci est expressément prévu à l’article 1753 du Code Civil. Néanmoins, il s’agit simplement d’une action directe permettant d’agir contre le débiteur de son débiteur pour recouvrer une créance, mais en aucun cas d’un droit spécialement reconnu au bailleur principal.

De fait, il sera tout à fait possible pour le bailleur principal d’exercer cette action, même lorsque la sous-location est irrégulière.

En cas de loyer supérieur à la sous-location, le bailleur a la possibilité d’augmenter le prix du loyer principal (article L.145-31 du Code de commerce).

L’article L.145-32 du Code de commerce ouvre le droit au renouvellement du bail commercial au sous-locataire.

→ Demande de renouvellement au locataire principal

Le sous-locataire a le droit de demander le renouvellement de son bail au preneur principal. S’il refuse, il devra lui verser une indemnité d’éviction. En cas de renouvellement, il conviendra de soumettre l’établissement de l’avenant au sous-bail au concours du bailleur principal. A défaut, la sous-location deviendrait irrégulière.

→ Demande de renouvellement au bailleur

Le droit direct au renouvellement vaut, à expiration du bail principal :

• En cas de sous-location totale
• En cas de sous-location partielle, dès lors que les locaux ne forment pas un tout indivisible.

Le sous-locataire peut également renoncer à ce droit, à compter de l’expiration du bail principal (Civ. 3^ème, 28 novembre 2006, n°06-16.758).

Toutefois, si les conditions permettant la sous-location ne sont pas remplies, à l’extinction du bail principal, le sous-locataire est privé de ce droit, sauf fraude ou collusion entre le preneur principal et le propriétaire pour évincer le sous-locataire du local.

Lorsqu’un sous-locataire se maintient dans les lieux alors que le bail commercial initial a cessé et que le sous-bail a été résilié, c’est le locataire principal qui doit payer l’indemnité d’occupation au bailleur principal car il n’y a pas de relation contractuelle entre le sous-preneur et le propriétaire (CA Paris, 1^er septembre 2016, n°15/10191).

Néanmoins, et lorsque toutes les conditions de l’article L.145-32 du Code de commerce permettant la sous-location sont réunies, le sous-locataire peut faire valoir un droit direct à l’encontre du propriétaire pour obtenir le maintien d’un titre juridique d’occupation qui transformera la sous-location en location ordinaire alors même que le bail principal serait résilié par suite d’une faute du locataire principal. Cette hypothèse résulte notamment de deux jurisprudences : TGI Paris, 28 mars 1963 et CA Paris, 21 mai 1969.

En effet, en cas de résiliation fautive du bail par le locataire, le sous-locataire peut immédiatement revendiquer le droit au statut, soit par l’effet d’un bail entre le bailleur et lui-même, soit par une demande d’indemnité d’éviction.

Cet article vous a plu ?
Découvrez également nos pages

Avocat en cession de fonds de commerce

Avocat en Bail commercial