Le dépôt de garantie constitue une pratique courante dans les baux commerciaux. Il s’agit d’une somme d’argent versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail, destinée à garantir l’exécution de ses obligations contractuelles. Bien que le Code de commerce encadre certains aspects de ce mécanisme, notamment à travers les articles L145-40 et L145-107, le régime juridique du dépôt de garantie reste relativement souple, laissant une large place à la liberté contractuelle.
1. Fonction et caractère facultatif
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Il résulte d’un accord entre les parties. Sa fonction principale est de couvrir les manquements du locataire, tels que les loyers impayés ou les dégradations. Par exemple, un bailleur peut retenir une partie du dépôt si des réparations sont nécessaires à la fin du bail, à condition de les justifier (factures, constats d’huissier, etc.).
2. Montant maximal autorisé
Aucune règle ne vient fixer le montant du dépôt de garantie dans le Code de commerce, ce qui signifie que les parties au bail, bailleur et preneur, sont libres de fixer son montant. En pratique toutefois, le montant demandé par le bailleur est souvent limité à deux termes de loyers puisqu’au-delà de ce seuil, les sommes versées d’avance portent obligatoirement intérêt au profit du locataire. Ceci découle de l’article L.145-40 du Code de commerce, disposant que : “Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les
avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes”.
Le loyer payé d’avance, le dépôt de garantie et le pas de porte doivent être compris dans les « sommes versées d’avance au bailleur ». Ainsi si le loyer est payable par trimestre, c’est le trimestre qui constitue le terme. Le bailleur peut donc obtenir un trimestre de loyer d'avance et un trimestre de dépôt de garantie ou deux trimestres de dépôt de garantie si le loyer est payable à terme échu.
Si le loyer est mensuel, c’est le mois qui constitue le terme et le bailleur peut obtenir un mois de loyer d’avance et un mois de dépôt de garantie ou deux mois de dépôt de garantie si le loyer est payable à terme échu.
3. Versement d’intérêts
Selon l’article L145-40 du Code de commerce, lorsque le dépôt de garantie excède deux termes de loyer payés d’avance, le bailleur est tenu de verser des intérêts au locataire sur la portion excédentaire, au taux légal. Cette règle est d’ordre public. Par exemple, si un dépôt équivaut à trois mois de loyer, des intérêts doivent être versés sur le troisième mois. Lajurisprudence (Civ. 3e, 7 mai 2025, n° 23-15.394) a confirmé que cette obligation s’applique même si le contrat stipule le contraire.
4. Restitution du dépôt
La loi de 2025 impose un délai maximal de trois mois après la remise des clés pour restituer le dépôt. Le bailleur peut déduire les sommes dues, à condition qu’elles soient justifiées. En cas de litige, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. Par exemple, si le bailleur refuse de restituer le dépôt sans justification, le locataire peut obtenir sa restitution avec intérêts de retard.
5. Responsabilité en cas de cession
En cas de cession du bail, le bailleur initial reste responsable de la restitution du dépôt, sauf accord exprès du locataire. Cette règle protège le locataire contre les pertes liées à un changement de propriétaire. Le cédant peut toutefois demander au cessionnaire de lui rembourser le montant du dépôt.
6. Sanctions et contentieux
Le non-respect des règles relatives au dépôt de garantie peut entraîner des sanctions. Par exemple, une clause prévoyant un dépôt supérieur au plafond légal est réputée non écrite. En cas de non-restitution injustifiée, le bailleur peut être condamné à verser des dommages-intérêts. La jurisprudence récente montre une tendance à renforcer la protection du locataire dans ce domaine.
Conclusion
Le régime du dépôt de garantie dans les baux commerciaux repose sur un équilibre entre liberté contractuelle et protection du locataire. Les réformes récentes, notamment celles de 2025, ont renforcé l’encadrement légal afin de prévenir les abus. Il est essentiel pour les parties de bien rédiger les clauses relatives au dépôt de garantie et de respecter les obligations légales pour éviter tout contentieux.
