Actualité jurisprudentielle : Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 octobre 2021, n°20-12.901

En principe, le loyer d’un bail commercial est plafonné. Toutefois, en cours de bail ou lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur peut être en mesure de déplafonner le loyer. Le déplafonnement du loyer du bail commercial est le mécanisme qui a pour objectif d’augmenter le loyer afin que celui-ci se conforme à la valeur locative.

Selon les dispositifs de l’article L.145-33 du Code de commerce, la valeur locative, à défaut d’accord entre le bailleur et le preneur, est déterminée d’après :

  • les caractéristiques du local considéré ;
  • la destination des lieux ;
  • les obligations respectives des parties ;
  • les facteurs locaux de commercialité ;
  • les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les facteurs locaux de commercialité ont été déjà définis par l’article R145-6 du Code de commerce. Selon ledit article, les facteurs de commercialités résultent de « l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier que présente l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »

La notion d’attrait est large et permet d’inclure de multiples circonstances.

Aux termes d’un arrêt rendu en date du 13 octobre 2021, la Cour de cassation a jugé que l’extension, au cours du bail expiré, d’une terrasse de plein air devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, pourrait constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité autorisant le déplafonnement du loyer.

En effet, dans une affaire récente, le propriétaire d’un local commercial à usage de restaurant-bar-brasserie avait demandé, au moment du renouvellement du bail, que le nouveau loyer soit déplafonné en raison de l’extension des lieux loués, par l’agrandissement d’une terrasse extérieure, exploitée sur une autorisation d’occupation du domaine public.

En premier lieu, les juges ont estimé que l’extension de la terrasse de plein air qui se trouve devant l’établissement ne peut être regardée comme une modification notable des caractéristiques des locaux loués, dès lors que cette terrasse n’en faisait pas partie, n’appartenant pas aux preneurs, se trouvant sur le domaine public, et étant utilisée non pas en vertu du bail, mais d’une autorisation municipale dont, en outre, le caractère précaire résulte de ce qu’elle est révocable à tout moment.

En revanche, ils ont considéré que l’autorisation d’agrandir l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public constitue une modification notable des conditions d’exploitation. Ainsi cela peut entraîner le déplafonnement du loyer de renouvellement dans des conditions qui viennent d’être posées par la Cour de cassation. Autrement dit ; il faut tout à la fois que :

  • la modification soit notable ;
  • la modification affecte l’un des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 et R. 145-6 du Code de commerce ;
  • la modification soit intervenue au cours du bail expiré, et, au plus tard, à la date de prise d’effet du nouveau bail.

Il faut préciser que, les modifications intervenues au cours du bail précédant celui qui doit être renouvelé ne peuvent être prises en compte pour apprécier les conditions d’un éventuel déplafonnement de loyer. Il n’y a pas modification de l’assiette du bail lorsque le locataire ajoute aux locaux loués des locaux qui appartiennent à un tiers.

Dans ce contexte, la Cour de cassation estime qu’une autorisation administrative d’occupation du domaine public en vue de l’extension d’une terrasse constitue une modification des facteurs de commercialité. En effet, l’autorisation accordée contribue au développement de l’activité commerciale et modifie les facteurs locaux de commercialité.

Cette décision sera regardée avec beaucoup d’intérêts par les Bailleurs d’établissement de restauration bénéficiant, de manière pérenne, de terrasses étendues à la suite de la covid-19 (Paris, Lyon, Marseille, etc.).

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