Retrouvez le modèle de promesse de cession de fonds de commerce et les conseils du cabinet NovLaw Avocats, cabinet d’avocats spécialisé en droit immobilier et bail commercial, pour réussir votre cession de fonds de commerce en toute sécurité.

Chacune de ces clauses est proposée sous la forme d’un modèle commenté. Naturellement, l’exemple est ici proposé à titre indicatif. Pour toute précision, demandez conseil à nos avocats spécialisés en cession de fonds de commerce.

Titre du modèle de document juridique :  « Promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce »

  • Conseil de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé: on parle parfois également de « compromis de vente de cession de fonds de commerce ». En réalité la seule différence porte surtout entre la promesse synallagmatique et la promesse unilatérale. Promesse unilatérale signifie qu’une seule partie est engagée (le vendeur ou l’acquéreur). Promesse synallagmatique signifie que les deux parties sont engagées. C’est le cas dans la grande majorité des cessions de fonds de commerce.

Modèle de clause pour le Nom des parties :

Entre les soussignés :

La société (compléter avec le nom) immatriculée au RCS de (compléter avec le numéro d’identification) ayant pour forme (indiquer si SARL, SAS ou toute autre forme) dont le siège social est situé (compléter avec l’adresse), prise en la personne de son représentant légal,

ci-après dénommée dans le corps de l’acte « LE PROMETTANT »,

D’UNE PART,

ET :

La société (compléter avec le nom) immatriculée au RCS de (compléter avec le numéro d’identification) ayant pour forme (indiquer si SARL, SAS ou toute autre forme) dont le siège social est situé (compléter avec l’adresse), prise en la personne de son représentant légal,

  • Conseil de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé: Il arrive régulièrement que le cessionnaire (acquéreur, ou encore bénéficiaire) soit une personne physique. En ce cas, il faudra ajouter une clause de substitution au profit de la société à constituer.

    Il faudra ajouter le modèle de clause suivant :

Monsieur / Madame (indiquer les noms et prénoms) né le… à… (indiquer les éléments nécessaires pour l’état civil) demeurant (indiquer l’adresse) agissants au nom et pour le compte de la société dénommée (indiquer le nom de la future société) en cours de constitution, dont le capital sera de ….(indiquer le nom du capital social) et dont le siège social sera situé … (indiquer l’adresse) étant précisé que ladite société non encore inscrite au Registre du commerce et des sociétés n’a pas de personnalité morale et en conséquence, conformément à la loi, si la société obtient son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés, les engagements résultant du présent acte lui seront réputés opposables dès l’origine, en exécution de l’article L. 210-6 du Code de commerce. Si la société n’obtient pas son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés dans un délai de six mois à compter de sa constitution, les associés seront alors tenus indéfiniment des engagements résultant du présent acte qui sera alors réputé fait pour leur compte personnel solidairement et indivisément entre eux vis-à-vis des tiers, et entre eux à proportion des parts souscrites par chacun d’eux.

Ci-après dénommés dans le corps de l’acte « LE BÉNÉFICIAIRE »,

D’AUTRE PART,

PRÉALABLEMENT AUX CONVENTIONS SYNALLAGMATIQUES CONDITIONNELLES CI-APRÈS, OBJET DES PRÉSENTES, LES PARTIES FONT LES DÉCLARATIONS SUIVANTES :

Les soussignés, de part et d’autre, déclarent vouloir, de façon formelle, que la mutation de propriété du fonds de commerce ci-après désigné ne pourra s’opérer, sans effet rétroactif, que par la signature de l’acte de la vente projetée, le versement du prix, ainsi que le dépôt, préalablement à la signature de l’acte, du montant des droits d’enregistrement et des frais et honoraires dudit acte, entre les mains de son rédacteur.

Ils entendent réaliser, par les présentes, une convention synallagmatique où chacune des parties contracte des obligations rigoureusement réciproques, et parfaitement symétriques, consistant en l’obligation de vendre ou d’acheter le fonds de commerce objet des présentes, suivant les modalités ci-après convenues, ou de payer une somme convenue et irréductible. En conséquence, chacune des parties s’oblige à exécuter, le moment venu, mais sous réserve de la réalisation des conditions suspensives ci-après énoncées, l’une des obligations alternatives choisies par elle, c’est-à-dire soit acheter ou vendre suivant les modalités ci-après déterminées, soit payer la somme convenue.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Le préambule est essentiel dans une promesse de cession de fonds de commerce. Il rappelle l’économie générale de l’opération à réaliser.

DÉFINITIONS (modèle de clause)

Pour la compréhension et la simplification de certains termes utilisés aux présentes, il est préalablement déterminé ce qui suit :

« Le Fonds » ou le « Fonds de commerce » désigneront l’ensemble des éléments cédés tels qu’énumérés et décrits ci-dessous à l’article « Désignation », et objets de la présente cession,

« Les Locaux » désigneront les lieux loués, dans lesquels est exploité le Fonds de commerce

« L’Immeuble » désignera l’ensemble immobilier dans lequel sont situés les Locaux,

« Le Bail » désignera le contrat de location portant sur les Locaux dans lesquels est exploité le Fonds de commerce,

« Le Bailleur » désignera le propriétaire des Locaux,

« LE PROMETTANT » et « LE BÉNÉFICIAIRE » désigneront respectivement les personnes identifiées en tête des présentes, sous ces terminologies,

LE PROMETTANT, et LE BÉNÉFICIAIRE  pourront être désignés individuellement par le terme « la Partie » ou ensemble par le terme « les Parties ».

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Les définitions sont essentielles, pour éviter tout risque d’incompréhension ou de litige (contentieux post-acquisition) qui pourrait survenir par la suite.

INTERPRÉTATION (exemple de clause)

Les règles exposées ci-après s’appliquent à l’interprétation des présentes :

  • Les titres des articles et des annexes sont inclus par commodité et n’affectent en aucun cas l’interprétation de l’une quelconque des stipulations des présentes ;
  • L’usage des expressions « y compris », « en particulier », ou « notamment » implique que l’énumération qui les suit n’est pas limitative ou exhaustive ;
  • Le terme « ou » n’est pas exclusif ;
  • La définition attribuée à un terme singulier s’applique également à ce terme lorsqu’il est employé au pluriel et vice versa. Il en est de même concernant l’utilisation du genre masculin ou féminin ;
  • Le décompte des délais exprimés en jours, en mois ou en années doit être fait conformément aux dispositions des articles 640 à 642 du code de procédure civile.
  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Il est vivement conseillé de rappeler les règles d’interprétation du contrat, pour éviter tout risque d’incompréhension entre les parties.

     

CARACTÉRISTIQUES DU FONDS DE COMMERCE

1. OBJET DE LA CONVENTION – DÉSIGNATION (modèle de clause)

LE PROMETTANT déclare être propriétaire d’un fonds de commerce situé …. (indiquer l’adresse), sous le nom commercial et l’enseigne …. (indiquer l’enseigne et le nom commercial) pour lequel LE PROMETTANT est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de (indiquer le greffe du tribunal) sous le numéro d’identification unique … (indiquer le numéro d’immatriculation (ci-après le « Fonds »).

Ce Fonds comprend :

1.1. Les éléments incorporels, à savoir :

  1. L’enseigne, le nom commercial, la clientèle et l’achalandage ;
  2. Le droit au Bail des locaux dans lesquels il est exploité pour le temps restant à courir, ainsi que le droit au renouvellement du Bail ;
  3. Le fichier de la clientèle sous les réserves des dispositions applicables en la matière ;
  4. Le site internet, le droit à la ligne téléphonique dont le numéro d’appel est le … (indiquer le numéro de téléphone du fonds de commerce) sous réserve des autorisations administratives ;

Le cas échéant (modèle de clause en cas de Licence de débit de boissons)

Il est précisé que le fonds de commerce est exploité avec une Licence (indiquer si Licence III, Licence IV, Licence Restaurant ou Petite Licence Restaurant) dont le Bénéficiaire devra déclarer la mutation auprès des autorités administratives compétentes.

Le cas échéant (modèle de clause en cas de terrasse)

Le fonds est exploité avec une autorisation d’occupation temporaire (AOT) du domaine public incessible par une terrasse.

1.2. Les éléments corporels, à savoir :

  1. Le matériel et mobilier commercial, immobilisés ou non, les agencements et installations servant à l’exploitation dudit Fonds, qui sont décrits et estimés dans un état certifié sincère par les parties, annexé aux présentes,
  2. Les marchandises de qualité loyale et marchande garnissant ledit Fonds, qui existeront au jour de l’entrée en jouissance par LE BÉNÉFICIAIRE, lesquels feront l’objet d’un inventaire dressé contradictoirement entre les parties et qui donnera lieu à une facturation séparée.

Et plus généralement, tous les éléments corporels et incorporels composant le Fonds et nécessaires à son exploitation, avec toutes ses dépendances et accessoire, sans exception ni réserve, LE BÉNÉFICIAIRE déclarant le connaître parfaitement pour l’avoir vu et visité en vue des présentes et avoir eu accès à toute information qu’il a jugé utile de connaître et avoir eu connaissance des éléments le composant, des éléments comptables et financiers et autres documents permettant d’en établir la valeur, LE PROMETTANT déclarant de son côté, avoir donné libre accès au BÉNÉFICIAIRE  à tout élément indispensable à la parfaite connaissance du fonctionnement et de l’exploitation du Fonds et s’engageant à fournir au BÉNÉFICIAIRE  durant la validité des présentes, toute information que ce dernier pourrait requérir au sujet du fonctionnement et de l’exploitation du Fonds et de ces éléments.

Il est possible de consulter la liste des éléments cédés produite en annexe.

  •  Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Il est essentiel d’être le plus précis possible dans la description du fonds de commerce. C’est une clause essentielle du document.

2. ORIGINE DE PROPRIÉTÉ DU FONDS (exemple de clause)

Le fonds de commerce appartenait initialement à la société … (indiquer le nom). Il a été acquis par acte du… (indiquer la date de l’acte).

OU

Le fonds de commerce a été créé par le CÉDANT à la suite de la signature d’un Bail commercial en date du… (indiquer la date du bail).

3. DROIT A L’OCCUPATION DES LIEUX (modèle de clause)

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Le bail commercial est l’actif essentiel du fonds de commerce. Sans bail commercial, pas de fonds de commerce. Il est important d’être le plus précis possible dans le rappel des conditions du bail commercial. En particulier, il faudra indiquer quelles sont les conditions imposées pour la cession du fonds de commerce (notamment si le bailleur doit être appelé à l’acte, ou bien si l’acte doit être passé devant notaire : on parle dans ce cas d’acte authentique).

  • Énonciation du Bail et des droits y attachés
  • Désignation des locaux loués
  • Durée du Bail
  • Montant du loyer et modalités de paiement prévues au Bail
  • Clause d’indexation prévue au Bail
  • Dépôt de garantie stipulé au Bail
  • Destination
  • Droit de préemption ou pacte de préférence
  • Clause en cas de cession du Bail et conditions diverses

Enfin, ce Bail a été consenti moyennant diverses autres charges, clauses et conditions que les Parties se dispensent de relater, déclarant en avoir une parfaite connaissance, LE BÉNÉFICIAIRE reconnaissant avoir reçu, dès avant ce jour et suffisamment à l’avance, copie de tous les documents relatifs au Bail et de tous les documents annexés.

3.1 Déclarations du PROMETTANT s’agissant du Bail (modèle de clause)

LE PROMETTANT déclare en outre s’agissant du Bail :

  • Qu’il n’est dû aucun arriéré de loyer, charges, taxes ou accessoires au Bailleur exigible à la date de ce jour ;
  • Qu’il restera seul responsable du paiement de tout loyer, charge et accessoire dont l’origine serait antérieure à la date d’effet de la cession ;
  • Qu’il n’existe aucune procédure en cours de révision du prix du loyer ;
  • Que le droit au bail faisant partie du fonds de commerce dont la cession projetée n’a fait l’objet d’aucune notification de résiliation ni qu’aucune assignation en acquisition de clause résolutoire n’a été délivrée ce jour ;
  • Qu’aucune sommation ou mise en demeure d’exécuter l’une quelconque des charges et conditions du bail, ni aucun congé ou dénonciation du droit à la location n’ont été délivrés à ce jour par le Bailleur, avec lequel il n’existe aucun différend ;
  • Qu’il n’est pas porté à sa connaissance que les locaux aient fait l’objet d’une mesure ou d’un projet de réquisition, d’interdiction d’occuper ou d’expropriation ;
  • Qu’aucune contravention aux clauses du bail n’a été commise à ce jour susceptible de permettre au Bailleur de refuser le renouvellement du bail sans payer d’indemnité d’éviction conformément à l’article L. 145-14 du Code de commerce ou de se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire ;
  • Qu’aucun trouble du voisinage pour des nuisances olfactives ou sonores n’a été commis à ce jour ;
  • Qu’aucun droit d’occupation, même au-devant des lieux loués, ni aucune sous-location n’ont été consentis ;
  • Qu’il n’est intervenu aucune modification dans la disposition des lieux loués depuis la conclusion du Bail ;
  • Qu’il n’a pas été recouru aux dispositions légales comportant la faculté d’adjoindre une activité connexe ou d’obtenir une déspécialisation,
  • Qu’aucune infraction aux clauses et conditions du Bail n’a été commise, susceptible de permettre au Bailleur d’en refuser le renouvellement, sans payer l’indemnité d’éviction ;
  • Qu’il n’existe aucun litige avec le Bailleur qui soit de nature à entraîner la résiliation du Bail ni aucune procédure en cours de résiliation du Bail ;
  • Que le Fonds n’a pas été confié en location-gérance en infraction au Bail ou aux dispositions légales ;
  • Qu’il n’existe aucune procédure en cours de révision du prix du loyer ;
  • Qu’aucune demande en révision de ce loyer n’a été faite depuis sa dernière fixation ;
  • Qu’il a parfaitement rempli ses obligations d’entretien et de menues réparations à l’intérieur des Locaux, conformément à ses obligations décrites au Bail ;
  • Qu’aucune sommation d’exécuter l’une quelconque des obligations du PROMETTANT ni aucun congé ou dénonciation du droit à la location n’ont été délivrés par le Bailleur ;
  • Qu’à sa connaissance, la capacité juridique des personnes ayant consenti le Bail ouvre droit au renouvellement ou au paiement de l’indemnité d’éviction ;
  • Qu’il n’est pas porté à sa connaissance que les Locaux aient fait l’objet d’une mesure ou d’un projet de réquisition, d’interdiction d’occuper ou d’expropriation ;
  • Que le fonds de commerce exploité dans les locaux dont le droit au bail est cédé a toujours été exploité de manière continue depuis sa création ou son acquisition, sans aucune discontinuité, cet élément étant déterminant du consentement du Bénéficiaire ;
  • Que les locaux sont régulièrement occupés personnellement par le Promettant, qui les a garnis conformément aux stipulations du bail ;
  • Qu’il n’est intervenu aucune modification à la disposition des locaux depuis la conclusion du bail sans l’autorisation du Bailleur ;
  • Qu’aucune sous-location ou aucun droit d’occupation n’a été consenti pour les lieux objets des présentes et ne l’a jamais été ;
  • Que le droit au bail objet des présentes n’a fait l’objet d’aucune promesse de cession ou compromis autre qu’au profit du Bénéficiaire ;
  • Et que d’une manière générale, le droit au bail n’a été l’objet, de son chef, d’aucun empêchement, ni d’aucune restriction d’ordre légal ou contractuel, pouvant faire obstacle aux présentes, rien ne s’opposant à la cession projetée et que le Bénéficiaire aura la paisible jouissance des locaux, objets du présent compromis ;
  • Que le bail, comme le fonds de commerce exploité dans les locaux, objet du bail, est libre de tous privilèges, nantissements autres que ceux qui seront énoncés ci-après, ou autres droits, et que ce bail n’a jamais été donné en gage en la forme civile ; et
  • Que tous les travaux effectués à ce jour dans les locaux où est exploité le fonds de commerce l’ont été avec l’accord du Bailleur, dans le respect des clauses du bail, et en conformité avec toute réglementation d’urbanisme et de manière générale avec toute réglementation.

4. INFORMATIONS PRATIQUES (exemple de clause)

Les jours et heures d’ouverture sont du lundi au vendredi de …à… (indiquer les heures et jours d’ouverture).

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Ces informations sont importantes, car elles permettent à l’acquéreur du fonds de savoir sur quelle amplitude horaire annuelle le vendeur réalise le chiffre d’affaires figurant dans sa comptabilité.

DÉCLARATIONS RELATIVES AU FONDS

5. SUR LE CHIFFRE D’AFFAIRES (modèle de clause)

Bien que LE PROMETTANT n’ait plus l’obligation légale de déclarer le chiffre d’affaires et le résultat d’exploitant des trois derniers exercices clos, LE PROMETTANT déclare que les chiffres d’affaires hors taxe et les résultats d’exploitation des derniers exercices ont été les suivants :

En euros Du … au …. Du … au …. Du … au …
Total produit d’exploitation …. € … € … €
Résultat d’exploitation … € … € … €

LE PROMETTANT s’engage à communiquer au BÉNÉFICIAIRE  les prévisions d’atterrissage pour l’année 2020 au plus tard le jour de la signature de l’acte définitif.

Le BÉNÉFICIAIRE déclare avoir pris connaissance de l’ensemble des éléments comptables, sociaux et fiscaux relatifs aux Fonds préalablement à la signature des présentes, LE PROMETTANT déclarant de son côté avoir remis au BÉNÉFICIAIRE  l’ensemble de ces éléments, lesquels sont certifiés fidèles et sincères par BÉNÉFICIAIRE .

LE PROMETTANT s’engage conformément à l’article L 141-2 du Code de commerce, à remettre au BÉNÉFICIAIRE, lors de la signature de l’acte de cession définitive, le relevé des chiffres d’affaires HT mensuels pour la période s’étendant du début de l’exercice social en cours jusqu’au mois précédent la date de transfert de propriété du Fonds.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Ces informations relatives au chiffre d’affaires en cas de cession de fonds de commerce ne sont plus obligatoires depuis la Loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés. Néanmoins, il est vivement conseillé d’inclure cette clause afin que le consentement des parties soit donné de manière éclairée.

6. SUR LES INSCRIPTIONS GREVANT LE FONDS (exemple de clause)

Ledit Fonds de commerce est grevé des privilèges suivants (indiquer les informations).

Le PROMETTANT déclare que le montant total des sommes dues à ce jour, et garanties par des inscriptions de privilèges ou de nantissements ne dépasse pas le montant du prix de cession stipulé ci-après. Il s’engage dès à présent à en rapporter quittance et mainlevée dans le mois de la prise de possession du fonds par le BÉNÉFICIAIRE.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Point très important, les privilèges et nantissements inscrits sur le fonds de commerce ne peuvent pas être supérieurs au prix de cession. Ces informations sont accessibles en ligne sur le site https://www.infogreffe.fr/

7. SUR LES CONTRATS DE TRAVAIL (modèle de clause)

LE PROMETTANT déclare qu’il existe quatre contrats de travail attachés au Fonds avec les personnes suivantes (indiquer le nom des salariés et le salaire brut).

Le présent engagement n’est conclu qu’à la seule condition considérée comme essentielle et déterminante de l’engagement du BÉNÉFICIAIRE que les renseignements ci-dessus soient rigoureusement exacts.

Le PROMETTANT déclare en outre :

  • Qu’il n’y a actuellement aucun salarié dont le préavis est en cours, ou dont l’exécution du contrat de travail est suspendue pour quelque motif que ce soit ;
  • Qu’il n’est pas tenu de respecter une quelconque priorité d’embauche comme prévu en cas de licenciement économique, d’adhésion à une convention de reclassement personnalisé ou de conversion ;
  • Qu’aucun ancien salarié n’est lié par une clause de non-concurrence, et en conséquence, qu’aucune contrepartie financière n’est à régler ;
  • Qu’il n’existe actuellement aucune cession de salaires, aucune mesure de paiement direct de pensions alimentaires, ni aucune procédure d’exécution sur salaires éditée à l’encontre de ses salariés et qu’en conséquence, tous les paiements directs de salaires sont libératoires ;
  • Qu’aucun salarié n’est classé COTOREP ou plus généralement ne fait l’objet d’aucune restriction de ses fonctions par le service de santé au travail ;
  • Qu’il n’a été conclu aucune convention de portée générale ou particulière dérogeant aux dispositions de la convention collective qui n’aurait pas été portée par écrit à la connaissance du Bénéficiaire, et que les régimes de retraite et de prévoyance auxquels est affilié le personnel sont ceux communiqués au Bénéficiaire ;
  • Qu’il n’a pas de contentieux en cours avec ses anciens salariés ;
  • Qu’il n’a pas d’arriérés de salaires et de congés payés ;
  • Qu’il n’existe aucune instance judiciaire, prud’homale ou autres, tant en tant que défendeur que demandeur ; et
  • Qu’il a établi conformément au décret n° 2001-1016 du 5 novembre 2001, entré en vigueur le 7 novembre 2002, le tableau d’évaluation des risques professionnels auxquels les salariés sont exposés dans l’exercice de leur activité professionnelle, qu’il remettra au Bénéficiaire le jour de la réalisation définitive des présentes.

Le PROMETTANT s’engage à :

  • N’employer, au jour fixé pour l’entrée en jouissance du BÉNÉFICIAIRE, aucun salarié ;
  • Supporter les salaires, indemnités, congés payés, treizième mois, droits acquis et autres primes et avantages liés aux éventuels contrats de travail qui n’auraient pas été réglés, ainsi que les charges sociales y afférentes ;
  • Relever et garantir le BÉNÉFICIAIRE ou ses ayants droit de toutes les indemnités pouvant être dus ou alloués à quelque titre que ce soit à ses anciens salariés ainsi que de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées au profil de ces mêmes salariés dans le cadre d’éventuelles actions prud’homales fondées sur l’exécution du contrat de travail antérieur à la date d’effet de la cession, ainsi que de tous les frais, y compris d’Avocat, qui seraient occasionnés au BÉNÉFICIAIRE desdites procédures ;
  • Assurer sa défense et désigner un Conseil de son choix en cas de litige, dont les honoraires restent à sa charge pour intervenir dans toutes réclamations. En toute hypothèse, la décision d’engager un contentieux ou de conclure une transaction reste pour autant une décision du PROMETTANT;
  • Faire son affaire personnelle d’un recours et à en supporter toutes les conséquences sans aucune exception ni réserve, dans l’hypothèse où un tiers viendrait à prétendre à l’encontre du Bénéficiaire à l’existence et à la poursuite d’un contrat de travail ayant une origine antérieure à la date d’effet de la cession, le tout de manière à ce que le BÉNÉFICIAIRE e ne puisse jamais être inquiété ni recherché à ce sujet.
  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Point très important, la reprise des salariés est obligatoire dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, conformément à l’article L. 1224-1 du Code du travail. Les parties qui tenteraient de faire démissionner les salariés avant la cession commettraient une fraude susceptible d’engager leur responsabilité. 

8. SUR LES CONTRATS LIANTS LE PROMETTANT (exemple de clause)

LE PROMETTANT déclare qu’il n’existe aucun contrat écrit ou verbal avec un fournisseur ou un client ayant pour objet des obligations d’achat ou de vente de marchandises ou d’approvisionnement à quelque titre que ce soit.

Il déclare en outre qu’il n’existe aucun contrat écrit ou oral avec un fournisseur, fabricant ou client comportant des clauses exorbitantes du droit commun.

Le PROMETTANT s’engage à résilier préalablement à la date de transfert de propriété du fonds au profit du Bénéficiaire, à ses frais, tous contrats et engagements ayant pu être conclus par lui et tous exploitants précédents avec les fournisseurs ou pour tous objets particuliers et spéciaux, aucun recours ne pouvant être exercé au titre desdits contrats contre le Bénéficiaire.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Il est conseillé de réaliser un audit complet des contrats liés au fonds de commerce avant la cession. Cet audit s’accompagnera d’un audit comptable, social et fiscal.

9. SUR LES LITIGES (modèle de clause)

LE PROMETTANT déclare qu’il n’existe aucune instance judiciaire, prud’homale ou autre, tant en demande qu’en défense, actuellement en ce qui le concerne ;

À cet égard, LE PROMETTANT s’engage, pour le cas où un tel évènement se produirait dont la cause serait antérieure au transfert de propriété du Fonds, à en faire son affaire personnelle.

LE PROMETTANT déclare encore :

  • N’avoir jamais été personnellement condamné, non plus qu’aucun propriétaire ou exploitant dudit Fonds, ni aucun responsable administratif de sa gestion pour infraction à la police des mœurs, à la réglementation économique ou autres, tant à titre principal, qu’à titre accessoire.
  • Qu’il n’existe aucune interdiction administrative, judiciaire ou autre, à l’exploitation ou à la cession dudit Fonds de commerce et celui-ci ne se trouve pas actuellement dans une zone surprotégée au sens des lois et règlements en vigueur susceptibles d’amener sa disparition ou son indisponibilité,
  • Qu’il n’a fait l’objet ni d’un dépôt de bilan, ni d’une déclaration de cessation des paiements, ni d’un jugement de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire ou de sauvegarde, ni d’une procédure de conciliation ou de mandat ad hoc.
  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Là encore, un audit précis doit être réalisé avant la cession de fonds de commerce, afin que l’acquéreur sache précisément s’il existe des litiges. Le cas échéant, leurs conséquences pécuniaires devraient être garanties par le vendeur.

10. SUR LE MATÉRIEL ET LE MOBILIER COMMERCIAL (exemple de clause)

LE PROMETTANT déclare que tout le matériel et le mobilier commercial sont en bon état de marche  et en bon état de fonctionnement répondant aux exigences légales, réglementaires ou autres relatives à l’activité exercée dans le fonds de commerce cédé, qu’il a été régulièrement entretenu, voire réparé dans les règles de l’art ; que la conception d’origine du matériel cédé n’a subi aucune transformation ni amputation d’aucun composant et accessoire, sauf préconisation du constructeur ; que tout dysfonctionnement, même partiel ou intermittent, qui pouvait exister dès avant ce jour, susceptible de le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné, a été réparé, étant précisé que ces éventuelles réparations n’impliquaient pas une rénovation intégrale du ou des matériels déficients, mais au demeurant une réparation exécutée dans les règles de l’art, et tout spécialement pour ce qui affecte les parties mécaniques, électriques, hydrauliques, frigorifiques, conduites de fluides (gaz, liquide, vapeur) et d’une manière générale, à tout ce qui serait susceptible de porter atteinte à son fonctionnement ou la sécurité des biens et des personnes de sorte que ces réparations ne fassent pas échec aux dispositions des articles L. 4311-1 à L.4311-4, L.4311-7, L. 4313-1 et L .4314-1 du Code du travail traitant de la sécurité du matériel cédé.

LE PROMETTANT s’oblige à entretenir et conserver ce matériel et mobilier commercial de telle sorte que lors du transfert de propriété du Fonds, ils soient en bon état de fonctionnement.

Il s’oblige à indiquer au BÉNÉFICIAIRE  lors de la régularisation de l’acte définitif de cession, tout dysfonctionnement apparu ou toute mise hors service de ce matériel et mobilier commercial.

Dans l’hypothèse où  du mobilier serait détruit, LE PROMETTANT s’oblige à procéder à son remplacement à l’identique.

LE PROMETTANT déclare en outre :

  • Qu’aucun des éléments composant le matériel ne lui a été prêté, loué ou déposé par un tiers à titre onéreux ou gratuit ;
  • Que tous les crédits qui ont pu être contractés pour l’achat des éléments corporels sont intégralement réglés ;
  • Et qu’il n’existe aucun contrat de crédit-bail affectant ces éléments.
  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Il est conseillé d’établir une liste précise du matériel avant la cession, annexée à la promesse de cession de fonds de commerce.

11. SUR LES INSTALLATIONS (modèle de clause)

LE PROMETTANT déclare que les installations attachées au fonds sont en bon état de marche, régulièrement installées et répondent aux normes et réglementations d’hygiène, de sécurité et de salubrité en vigueur à ce jour, et les locaux sont conformes aux normes de sécurité et d’hygiène en vigueur au regard de la catégorie de l’établissement, ces éléments étant déterminants et essentiels du consentement du Bénéficiaire.

LE PROMETTANT déclare qu’ils répondent aux normes et réglementations d’hygiène, de sécurité et de salubrité en vigueur à ce jour, et les locaux sont conformes aux normes de sécurité et d’hygiène en vigueur au regard de la catégorie de l’établissement, ces éléments étant déterminants et essentiels du consentement du Bénéficiaire.

Le PROMETTANT indique néanmoins que les toilettes ne sont pas équipées d’une rampe, ce que le BÉNÉFICIAIRE reconnaît et accepte en l’état.

LE PROMETTANT indique également qu’il n’a personnellement reçu aucune injonction d’exécution de travaux visant des prescriptions d’hygiène, de salubrité ou de sécurité qui n’aurait pas été satisfaite à ce jour et qu’il n’est au courant d’aucune visite des services techniques compétents qui aurait eu lieu récemment, laissant envisager la possibilité d’une semblable injonction, et aucune visite des services techniques compétents n’a eu lieu récemment, laissant envisager la possibilité d’une semblable injonction.

Enfin, LE PROMETTANT déclare qu’à sa connaissance, aucune mesure visant au déclassement du Fonds ni aucun avis d’exécution de travaux pour conserver la classification actuelle ne lui ont été notifiés.

Pour le cas où de telles observations, injonctions, notifications ou mise en demeure auraient été faites ou seraient faites jusqu’à la réalisation de l’acte définitif de vente ou après cette date, mais consécutifs à une visite antérieure, le coût des travaux prescrits et non exécutés ou exécutés de manière non conforme aux normes en vigueur, seraient de convention expresse entre les parties à la charge du PROMETTANT.

En cas de nouvelles observations, injonctions, notifications ou mise en demeure après la réalisation de l’acte définitif de vente, les modifications, remises aux normes seront à la charge du BÉNÉFICIAIRE  qui s’y oblige.

Modèle de clause à rajouter pour les cessions de fonds de commerce de bar, brasserie, restaurant (CHR) : LE PROMETTANT s’engage à rapporter au jour de la réalisation de l’acte définitif de vente les certificats d’entretien de moins d’un an de vérification des extincteurs, et de dégraissage de l’extracteur et du conduit d’extraction des fumées en cuisine.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Une négociation importante peut être menée entre vendeur et acquéreur du fonds de commerce sur la question des garanties qui pourraient le cas échéant être données par le vendeur à l’acquéreur du fonds de commerce.

12. SUR l’ACCESSIBILITÉ AUX PERSONNES HANDICAPÉES (exemple de clause)

La loi du 11 février 2005 (n°2005-102) a déterminé le principe d’accessibilité des bâtiments et locaux aux personnes handicapées.

Les dispositions des articles L.111-7 à L.111-8-4 du Code de la Construction et de l’Habitation, ainsi que les dispositions réglementaires des articles R.111-19 et suivantes fixent le principe et les conditions d’accessibilité pour tous aux ERP (Établissements Recevant du Public) et aux lieux de travail, ainsi qu’aux équipements intérieurs et extérieurs des établissements publics.

Ces dispositions s’appliquent à tout type de handicap : physique, sensoriel, cognitif, mental, psychique.

Les caractéristiques du local commercial et de son dégagement doivent être conformes auxdites dispositions légales avant le 1er janvier 2015.

Les règles de sécurité de base pour les ERP sont les suivantes :

  • Tenir un registre de sécurité ;
  • Installer des équipements de sécurité : extincteurs, alarmes, éclairage de sécurité, sécurité incendie, antivol, matériaux ayant fait l’objet de réaction au feu pour les aménagements intérieurs ;
  • Afficher le plan des locaux avec leurs caractéristiques ainsi que les consignes incendie et les numéros d’appel de secours ;
  • Utiliser des installations et équipements techniques présentant des garanties de sécurité et de bon fonctionnement ;
  • Ne pas stocker ou utiliser des produits toxiques explosifs, inflammables dans les locaux et dégagements accessibles au public.

En l’espèce, LE PROMETTANT déclare qu’aucune démarche n’a été effectuée dans la perspective de déterminer les éventuelles modifications à effectuer pour rendre les Locaux et les parties communes liées accessibles selon les normes édictées par les dispositions de l’article L. 111-7-3 du Code de la construction et de l’habitation et des textes subséquents.

Le BÉNÉFICIAIRE prend acte de ces déclarations et déclare prendre les Locaux en l’état.

Modèle de clause le cas contraire : Le Local commercial est conforme aux dispositions de la loi du 11 février 2005 (n°2005-102) pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées. Le PROMETTANT dispose à cet égard d’une Attestation d’Accessibilité.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Le dépôt et l’instruction de dossiers d’Ad’AP sont arrivés à leur terme le 31 mars 2019. Il n’est plus possible depuis cette date de déposer un  agenda d’accessibilité programmée. Si le fonds n’est pas aux normes, il faudra déposer un permis de construire.

    Ce point est souvent un axe de discussion et de négociation entre vendeur et acquéreur d’un fonds de commerce. Attention : il peut arriver que l’exploitant puisse justifier de dérogations, notamment si le montant des travaux de mise en conformité est disproportionné, si les travaux sont techniquement impossibles ou si le fonds est dans un local classé.

13. SUR LE DROIT DE PRÉEMPTION DE LA MAIRIE (modèle de clause)

Le cas échéant : Le Fonds est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité.

L’acte définitif de cession est ainsi conditionné à la purge préalable du droit de préemption de la commune, comme il est rappelé ci-après.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Il est très important de vérifier si le fonds de commerce est situé dans une zone où s’applique un droit de préemption de la commune. Le cas échéant, il faudra adresser à la commune une DIA (déclaration d’intention d’aliéner). La commune a deux mois pour faire savoir si elle entend préempter ou non le bien. Passé ce délai, le silence de la commune vaut refus de préempter et les parties pourront donc librement réaliser la cession.

14. SUR L’URBANISME ET LES DIAGNOSTICS (exemple de clause)

LE PROMETTANT déclare qu’à sa connaissance, le bien ne fait l’objet d’aucune mesure administrative particulière pouvant porter atteinte à une paisible jouissance de l’Immeuble dans lequel le Fonds est exploité.

Par ailleurs, LE PROMETTANT fait les déclarations suivantes :

À sa connaissance, concernant l’urbanisme, les immeubles et terrains où est exploité le Fonds ne sont pas :

  • Visés par des opérations de voirie,
  • Situés dans une zone insalubre,
  • Réservés pour un service public,
  • Dans une zone d’aménagement différé,
  • Dans un secteur en rénovation ou en état de péril.
  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Point très important, les privilèges et nantissements inscrits sur le fonds de commerce ne peuvent pas être supérieurs au prix de cession. Ces informations sont accessibles en ligne sur le site https://www.infogreffe.fr/

15. DOSSIER DE DIAGNOSTICS TECHNIQUES (DDT) (modèle de clause)

a. État des Risques et Pollution (ERP)

Le CÉDANT fera ses meilleurs efforts afin d’obtenir du Bailleur un ERP à jour (c’est-à-dire de moins de 6 mois) qui sera alors remis au CESSIONNAIRE au jour de l’acte réitératif.

Il est expressément rappelé que la délivrance d’un tel diagnostic n’est pas obligatoire dans le cadre d’une cession de fonds de commerce.

b. Diagnostic de Performance énergétique (DPE)

Le CÉDANT fera ses meilleurs efforts afin d’obtenir du Bailleur un DPE à jour (c’est-à-dire de moins de 10 ans) qui sera alors remis au CESSIONNAIRE au jour de l’acte réitératif.

Il est expressément rappelé que la délivrance d’un tel diagnostic n’est pas obligatoire dans le cadre d’une cession de fonds de commerce.

c. Si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er juillet 1997

Le CÉDANT fera ses meilleurs efforts afin d’obtenir du Bailleur un DAPP et un DAT à jour (c’est-à-dire de moins de 3 ans, sauf à ce que lesdits diagnostics aient conclu à l’absence d’amiante auquel cas la durée de validité d’un diagnostic est illimitée) qui sera alors remis au CESSIONNAIRE au jour de l’acte réitératif.

Il est expressément rappelé que la délivrance d’un tel diagnostic n’est pas obligatoire dans le cadre d’une cession de fonds de commerce.

d. Si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949 : un Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Le CÉDANT fera ses meilleurs efforts afin d’obtenir du Bailleur un CREP à jour (c’est-à-dire de moins de 1 an s’il existe du plomb, un tel diagnostic étant illimité s’il a conclu à l’absence de plomb) qui sera alors remis au CESSIONNAIRE au jour de l’acte réitératif.

Il est expressément rappelé que la délivrance d’un tel diagnostic n’est pas obligatoire dans le cadre d’une cession de fonds de commerce.

e. Termites

Le CÉDANT fera ses meilleurs efforts afin d’obtenir du Bailleur un diagnostic termites à jour (c’est-à-dire de moins de 6 mois) qui sera alors remis au CESSIONNAIRE au jour de l’acte réitératif.

Il est expressément rappelé que la délivrance d’un tel diagnostic n’est pas obligatoire dans le cadre d’une cession de fonds de commerce.

f. Sur les sinistres antérieurs

Le CÉDANT déclare, qu’à sa connaissance, l’Immeuble objet des présentes n’a subi aucun sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles (article L. 125-2 du Code des assurances) ou technologiques (article L. 128-2 du Code des assurances).

16. SUR LES ASSURANCES (exemple de clause)

LE PROMETTANT déclare que ledit Fonds est suffisamment assuré auprès d’une compagnie notoirement solvable et que ledit Fonds le sera jusqu’à la réalisation des présentes. Il s’engage à communiquer à cette date une copie du contrat d’assurance. Le contrat d’assurance sera résilié préalablement à la date de transfert de propriété du fonds au profit du Bénéficiaire, à ses frais.

17. SUR LA CAPACITÉ DES PARTIES (modèle de clause)

17.1. LE PROMETTANT déclare :

  • Avoir la libre disposition et la pleine propriété du Fonds de commerce et de tous les éléments le composant dont aucun n’est saisi, nanti – sous réserve de ce qui est rappelé à l’article « SUR LES INSCRIPTIONS GREVANT LE FONDS » ci-dessus – confisqué ou susceptible de l’être. Si des inscriptions ou privilèges de nantissements ou droits quelconques au profit de tiers venaient à se révéler, LE PROMETTANT s’engage à en rapporter mainlevée à ses frais ;
  • Qu’il n’est pas susceptible de faire l’objet de poursuites pouvant entraîner une confiscation ou une mise des biens sous séquestre et qu’il n’existe aucune interdiction judiciaire, administrative ou autre tendant à paralyser totalement ou partiellement l’exploitation du Fonds ou sa cession ;
  • Que le Fonds ne comporte aucun défaut ni vice caché susceptible de le rendre impropre à son exploitation ;
  • Que le Fonds a toujours été et sera jusqu’au jour de la signature de l’acte définitif exploité de façon normale afin de le maintenir en activité et que toutes les activités présentement exercées dans le Fonds sont exploitées depuis plus de trois ans et en conformité avec les obligations découlant du Bail ;
  • Qu’il n’est dans aucun des cas prévus par les lois et règlements pouvant entraîner la fermeture totale ou partielle du Fonds de commerce ;
  • Qu’aucun des éléments composant le Fonds n’a été prêté ou loué au PROMETTANT, déposé par un tiers à titre onéreux ou gratuit ni ne fait l’objet d’une clause de réserve de propriété ;
  • Que le Fonds n’a fait jusqu’à ce jour l’objet d’aucune promesse de vente émanant du PROMETTANT qui serait en cours de validité à ce jour à l’exception des présentes ;
  • Qu’il n’a jamais été poursuivi, et à sa connaissance, non plus qu’aucun ancien propriétaire ou exploitant du Fonds, ni aucun responsable de son exploitation, pour infraction à la réglementation économique ou autres ;
  • Que rien dans la situation du Fonds ou dans sa situation personnelle n’est susceptible de constituer un obstacle de nature à empêcher la libre transmission du Fonds présentement vendu et à en assurer la possession paisible au BÉNÉFICIAIRE ;

Et d’une manière générale, LE PROMETTANT déclare que rien dans sa situation juridique ne s’oppose à la libre disposition du Fonds, et à la jouissance paisible par BÉNÉFICIAIRE si la vente se réalise.

Enfin, LE PROMETTANT déclare :

  • Qu’il a répondu dans la limite de ses connaissances et des informations qu’il détient à toutes les interrogations du BÉNÉFICIAIRE ;
  • Qu’il a fourni au BÉNÉFICIAIRE toute information en lien direct avec le Fonds, les activités, l’exploitation, le Bail et son exécution, les Locaux et l’Immeuble, leur état, leur environnement, les transformations et les travaux qui ont eu lieu à sa connaissance, l’entretien nécessaire, le matériel et les agencements, leur état, et de manière générale toute information qui pouvait être déterminante à son consentement et que légitimement il pouvait ignorer.

LE PROMETTANT s’engage à révéler au BÉNÉFICIAIRE  toute circonstance et tout fait important survenu à ce jour pendant l’exploitation du Fonds ainsi que tout fait qui pourrait intervenir avant la signature de l’acte définitif.

17.2. LE BENEFICIAIRE déclare :

  • Ne pas être en contravention avec les dispositions légales relatives à l’exercice d’une profession commerciale et n’être frappé d’aucune incapacité d’exercer le commerce objet des présentes dont il connaît parfaitement les conditions d’acquisition et d’exploitation ;
  • Avoir examiné à sa convenance les locaux, les installations, équipements et matériel garnissant le Fonds ;
  • Avoir eu accès, préalablement aux présentes, à l’ensemble des documents administratifs de toute nature lui permettant d’évaluer la capacité commerciale du Fonds, son potentiel de clientèle, et avoir eu accès à l’ensemble des bilans comptables du PROMETTANT ;
  • Que tous les renseignements utiles lui ont été donnés préalablement à la signature des présentes en ce qui concerne les conditions d’exploitation du Fonds et qu’il a reçu du PROMETTANT toute réponse à ses interrogations ;
  • Connaître les normes actuelles d’hygiène, de sécurité et de salubrité et qu’à ce titre, il peut être amené à assurer la charge des travaux pour satisfaire aux impératifs administratifs non notifiés à ce jour et dont il supportera seul la charge, sans recours contre LE PROMETTANT de toutes mises aux normes ou en conformité qu’il pourrait recevoir postérieurement à l’achat du fonds, pour autant qu’il ne s’agisse pas de rappel de prescriptions notifiées au PROMETTANT avant la date de la cession ;
  • Faire son affaire personnelle des contrôles de conformité à faire effectuer pour satisfaire aux prescriptions administratives et réglementaires en vigueur, ainsi que la réalisation des travaux pouvant en résulter ;
  • Ne pas être en contravention avec les dispositions légales relatives à l’exercice d’une profession commerciale et n’être frappé d’aucune incapacité d’exercer le commerce objet des présentes dont il connaît parfaitement les conditions d’acquisition et d’exploitation, et avoir les capacités et aptitudes professionnelles nécessaires à l’exploitation du Fonds ;
  • Qu’il n’est frappé par aucune cause d’incapacité et n’a jamais été condamné pour infraction à la police des mœurs ou autres, tant à titre principal qu’à titre accessoire ;
  • Qu’il n’existe de son chef aucun obstacle ni aucune restriction, d’ordre légal ou contractuel, à l’acquisition du Fonds et qu’il n’est pas en infraction avec les dispositions relatives à l’assainissement des professions commerciales et industrielles.

Enfin BÉNÉFICIAIRE déclare, expressément, avoir préalablement à la signature des présentes, examiné la comptabilité, avoir pris connaissance des pièces locatives et des conditions de location, s’être rendu compte de l’état des lieux et de celui des éléments corporels du Fonds.

Il déclare qu’il a reçu toute information et tout renseignement utile en lien direct avec le Fonds, son exploitation, le Bail et son exécution, les Locaux et l’Immeuble, leur état, leur environnement, les transformations et les travaux qui ont eu lieu à la connaissance du PROMETTANT, l’entretien nécessaire, reconnaissant en règle générale s’être rendu compte de la marche de l’affaire et avoir apprécié tous les éléments du Fonds préalablement aux présentes.

Modèle de clause à ajouter pour les restaurants et débits de boissons (CHR) : Le BÉNÉFICIAIRE déclare en outre avoir été informé par le rédacteur des présentes :

  • Que la Loi n°2006-396 du 31 mars 2006 a inséré un article L. 3332-1-1 dans le code de la santé publique aux termes duquel une formation spécifique doit obligatoirement être dispensée à toute personne déclarant l’ouverture, la mutation ou le transfert d’un débit de boissons à consommer sur place de deuxième, troisième et quatrième catégorie ou à toute personne déclarant un établissement pourvu de la « petite licence restaurant » ou de la « licence restaurant ». Cette formation obligatoire donne lieu à la délivrance d’un permis d’exploitation valable 10 années.
  • De la formation hygiène alimentaire qui depuis le 1er octobre 2012 oblige les responsables d’établissement de restauration commerciale relevant des activités de restauration de quelque type que ce soit, à avoir dans leur effectif au moins une personne justifiant d’une formation spécifique en matière d’hygiène alimentaire adaptée à leur activité conformément à l’article L.233-4 du Code rural et de Pêche maritime.

18. LIBÉRATION DES LIEUX PAR LE PROMETTANT (exemple de clause)

LE PROMETTANT s’engage à libérer les lieux et procéder à l’enlèvement de tout mobilier et matériel personnel au plus tard à la date de signature de l’acte définitif de cession.

CES DÉCLARATIONS ÉTANT FAITES, LES SOUSSIGNES ONT ARRÊTÉ CE QUI SUIT :

CONVENTION

19. OBLIGATIONS ALTERNATIVES (modèle de clause)

LE PROMETTANT et le BÉNÉFICIAIRE entendent, par les présentes, s’engager réciproquement, chacune des Parties contractant des obligations rigoureusement réciproques et parfaitement symétriques, consistant en l’obligation de vendre ou acheter le fonds de commerce, objet des présentes ou, à défaut, de payer une somme convenue et non révisable les déchargeant réciproquement de leur obligation de vendre ou d’acheter.

Les parties déclarent être tenues par ces obligations alternatives et s’engagent irrévocablement à respecter l’une ou l’autre des obligations souscrites dans la mesure où les conditions suspensives ci-après prévues seront réalisées.

LE PROMETTANT se déclare lié envers BÉNÉFICIAIRE par les stipulations suivantes :

  • Soit lui vendre le fonds de commerce (les conditions suspensives étant réalisées) tel qu’il est plus amplement désigné ci-dessus avec tous les éléments compris aux présentes ;
  • Soit à verser au BÉNÉFICIAIRE à titre de dédommagement au cas où il renoncerait unilatéralement à vendre après constatation de la réalisation des conditions suspensives, une indemnité fixée, ne varietur, quelle que soit la date où cette renonciation intervient, à la somme de …euros (indiquer la somme).

LE BÉNÉFICIAIRE se déclare lié envers LE PROMETTANT par les engagements suivants :

  • Soit acquérir ledit fonds de commerce (les conditions suspensives étant réalisées), tel qu’il est plus amplement désigné ci-dessus aux charges et conditions ci-après déterminées ;
  • Soit à verser au PROMETTANT à titre de dédommagement au cas où il renoncerait unilatéralement à acheter aux charges et conditions ci-après et après constatation de la réalisation des conditions suspensives, ou à défaut de présentation de deux lettres de refus de banques, une indemnité fixée, ne varietur, quelle que soit la date où cette renonciation intervient, à la somme de… euros (indiquer la somme).

Il est précisé que le défaut de signature par l’une des Parties de l’acte de vente de fonds de commerce au plus tard à la date fixée ci-après vaudra renonciation de sa part à vendre ou acquérir, selon le cas, et rendra immédiatement exigible pour cette partie la somme prévue à titre d’indemnité après une mise en demeure restée infructueuse.

Le présent engagement alternatif et synallagmatique est accepté de part et d’autre.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Cette clause constitue le cœur de l’acte. C’est la mécanique contractuelle de la promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce. Les deux parties sont mutuellement engagées : le vendeur est obligé de vendre si les conditions suspensives sont levées ; l’acheteur sera lui obligé d’acheter. À défaut, une indemnité sera payée par la partie fautive (généralement fixée à 10% du prix de vente).

20. INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION (exemple de clause)

Afin de confirmer l’accord dont les Parties sont convenues, un chèque d’un montant de … euros (indiquer le montant) est remis par le BÉNÉFICIAIRE entre les mains de Maître … (indiquer le nom de l’avocat), à l’ordre de la CARPA, qui en consentira bonne et valable quittance, sous réserve d’encaissement.

Cette somme, qui ne sera pas productive d’intérêts, restera au compte de la CARPA jusqu’à la réitération de l’acte authentique de vente.

Lors de la signature de l’acte définitif, elle sera imputée sur le montant du prix.

Dans le cas où les conditions suspensives ci-dessous énoncées ne seraient pas réalisées, ce dépôt de garantie sera restitué, purement et simplement, au Bénéficiaire. La partie défaillante sera également redevable de l’intégralité des frais et honoraires de rédaction de l’acte de cession.

LE BÉNÉFICIAIRE  ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé à titre d’indemnité d’immobilisation, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée à l’article 1304-3 du Code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : L’indemnité d’immobilisation est une clause classique de la cession de fonds de commerce. Elle marque la bonne foi et l’engagement de l’acquéreur. S’il refusait d’acquérir le fonds alors que les conditions suspensives sont levées, l’acquéreur perdrait son indemnité.

21. PRIX DU FONDS DE COMMERCE (modèle de clause)

Si la vente se réalise, elle aura lieu moyennant le prix principal de… euros (indiquer le prix) s’appliquant :

–          Aux éléments incorporels pour la somme de … euros ;

–          Aux éléments corporels pour la somme de … euros.

—————–

  TOTAL …. euros

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : C’est généralement l’Expert-comptable de l’acquéreur qui indique la ventilation. Dans une cession de fonds de commerce, la ventilation a pour effet de déterminer les règles de liquidation des droits d’enregistrement, mais aussi de la surenchère. 

22. PAIEMENT DU PRIX (exemple de clause)

Le prix de vente du Fonds de commerce stipulé ci-dessus sera payé comptant le jour de la signature de l’acte définitif.

Par suite de ce paiement, LE PROMETTANT se désistera de tous droits de privilège et d’action résolutoire en ce qui concerne les charges pouvant résulter de l’acte de cession et pour quelque cause que ce soit.

23. MARCHANDISES ET STOCK (modèle de clause)

Aucun stock de marchandise ne sera repris par LE BÉNÉFICIAIRE.

Ou au contraire :

Les marchandises loyales et marchandes qui existeront dans le Fonds le jour de la prise de possession seront reprises par le CESSIONNAIRE d’un commun accord entre les parties ou à défaut d’accord à dire d’expert désigné par Monsieur le Président du tribunal de Commerce compétent, à la requête de la partie la plus diligente.

Les marchandises visées dans l’acte feront l’objet d’un inventaire descriptif et estimatif établi entre les Parties au jour de l’entrée en jouissance.

Elles feront l’objet d’une facture séparée assujettie à la TVA, étant ici précisé que le stock sera payable comptant le jour de la cession au prix fixé par les Parties d’un commun accord ou à dire d’expert désigné par Monsieur le Président du tribunal de commerce de Paris.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Le stock n’entre pas dans les éléments constitutifs du fonds de commerce. Il faut toujours l’objet d’une facturation distincte avec TVA, du moins dans le cas où il est repris par le cessionnaire. Il n’est pas rare d’indiquer un plafond du montant du stock éventuellement repris. 

24. PROPRIÉTÉ ET JOUISSANCE (exemple de clause)

Si la vente projetée se réalise, l’entrée en jouissance, par la prise de possession réelle et effective, aura lieu le jour de la signature de l’acte définitif de cession.

Jusqu’à la date d’entrée en jouissance, le Fonds de commerce restera sous la garde et la surveillance de l’actuel propriétaire.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Il est conseillé d’établir une liste précise du matériel avant la cession, annexée à la promesse de cession de fonds de commerce.

25. ÉTAT DES LIEUX (modèle de clause)

Un état des lieux de sortie des Locaux devra être établi préalablement à la date de signature de l’acte de cession, entre LE PROMETTANT et le Bailleur ou son mandataire, de manière contradictoire.

Un état des lieux d’entrée des Locaux devra être établi préalablement à la date de signature de l’acte de cession, entre BÉNÉFICIAIRES et le Bailleur ou son mandataire, de manière contradictoire.

CONDITIONS

26. CONDITIONS DE LA CESSION (modèle de clause)

La cession, si elle se réalise, aura lieu aux garanties, charges et conditions ordinaires de fait et de droit les plus étendues en pareille matière et notamment à celles ci-après stipulées que les Parties s’obligent à exécuter et accomplir :

26.1. Concernant LE BÉNÉFICIAIRE :

LE BÉNÉFICIAIRE s’engage à :

  • Prendre les Locaux, le Fonds de commerce, les agencements et installations, le matériel, les meubles et objets mobiliers servant à son exploitation, ainsi que tous les éléments le composant et les accessoires en dépendant, dans l’état où ils se trouveront lors de son entrée en jouissance, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution du prix ci-après fixé pour quelque cause que ce soit, sous réserve toutefois des déclarations du PROMETTANT sur l’état du Fonds et des Locaux, des agencements, installations, mobiliers et matériels ;
  • Acquitter à compter de son entrée en jouissance et pour la période postérieure, au prorata du temps couru, les impôts, taxes, contributions, droits, loyers, et autres charges de toute nature, auxquels le Fonds et son exploitation peuvent et pourront donner lieu, quand bien même ces impositions et taxes seraient encore au nom du PROMETTANT ;
  • Acquitter à compter de son entrée en jouissance et pour la période postérieure, au prorata du temps couru, la Contribution foncière des Entreprises (CFE) à laquelle le Fonds peut et pourra être assujetti, quand bien même cette contribution serait émise au nom du PROMETTANT ;
  • Procéder à sa propre déclaration concernant la Contribution sur la Valeur ajoutée des Entreprises (CVAE), pour la période à compter de son entrée en jouissance et pour la période postérieure et acquitter le montant de cette contribution ;
  • Faire son affaire personnelle, au jour fixé pour l’entrée en jouissance, de la souscription des assurances contre l’incendie, les accidents, et tous les risques quelconques pour le fonds de commerce cédé ; il en paiera régulièrement les primes et cotisations des assurances souscrites par lui , étant précisé qu’il ne poursuivra pas les contrats d’assurance contre l’incendie, les accidents, et tous les risques quelconques pour le fonds de commerce cédé du Promettant ;
  • Continuer ou résilier à ses frais les contrats et abonnements souscrits auprès des différents prestataires ou compagnies concessionnaires, notamment pour l’eau, le gaz, l’électricité et le téléphone, ainsi que tout contrat passé relativement à l’exploitation normale du Fonds de commerce ;
  • Faire son affaire personnelle de tous contrats et abonnements souscrits auprès des différents prestataires ou compagnies concessionnaires, notamment pour l’eau, le gaz, l’électricité et le téléphone, ainsi que tout contrat passé relativement à l’exploitation normale du Fonds de commerce et faire opérer la mutation à son nom ou procéder à la résiliation, dans le plus bref délai ;
  • Exécuter aux lieu et place du PROMETTANT à compter de la date de transfert de propriété du Fonds, toutes les charges et conditions du Bail, payer les loyers, taxes, charges et accessoires et les prestations de toute nature relative au Bail à leurs échéances exactes ;
  • Satisfaire et se conformer à tous les règlements et charges de Ville et de Police auxquels le Fonds de commerce est ou peut être assujetti ;
  • Rembourser au PROMETTANT, les divers dépôts de garantie ainsi que les proratas des frais, charges, contributions et taxes payées d’avance et qui seraient à sa charge, sous déduction de ceux courus au même jour.

À cette occasion, lors de la signature de l’acte définitif de cession, il sera établi entre les Parties, un compte prorata. Dans le cas où ledit compte prorata ne pourrait être établi le jour de la signature de l’acte de cession, les Parties indiqueront dans l’acte de cession qu’elles procéderont ultérieurement à l’établissement de ce compte prorata et régleront entre elles les sommes dues à l’une ou l’autre, en s’obligeant irrévocablement.

Pour les impositions, contributions ou taxations ainsi que pour toute charge dont le montant exact ne serait pas encore fixé à la signature de l’acte de cession, il sera établi ultérieurement, entre les Parties qui s’y obligent, pour chaque imposition ou charge un compte prorata.

Concernant la Contribution économique territoriale (CET), il est expressément convenu que la Contribution foncière des Entreprises (CFE) -le cas échéant- sera répartie au prorata temporis entre les Parties.

Pour la Contribution sur la Valeur ajoutée des Entreprises (CVAE) chacune des Parties procédera à sa propre déclaration et fera son affaire personnelle du paiement de cette contribution.

Pour le dépôt de garantie tel que prévu au Bail, BÉNÉFICIAIRE remboursera au PROMETTANT, le jour de la signature de l’acte de cession, le montant de ce dépôt de garantie versé entre les mains du Bailleur, soit à ce jour la somme de …. Euros, en un chèque libellé à l’ordre du PROMETTANT. Par ce paiement, LE BÉNÉFICIAIRE sera subrogé dans tous les droits détenus par LE PROMETTANT à l’encontre du Bailleur pour le remboursement dudit dépôt de garantie en fin de Bail.

Enfin LE BÉNÉFICIAIRE s’engage à :

  • Soumettre à la TVA les cessions ultérieures de biens mobiliers d’investissement acquis dans le cadre de la transmission de l’universalité du fonds de commerce conformément aux dispositions de l’article 261-3 1er A du Code général des Impôts, et de procéder aux régularisations de TVA qui auraient été exigibles si LE PROMETTANT avait continué à utiliser lesdits biens et ce conformément aux dispositions des articles 210 et 215 de l’annexe II du Code général des Impôts ;
  • Payer les frais, droits et honoraires de l’acte de cession et ceux qui en seront la suite et la conséquence.

26.2. Concernant LE PROMETTANT :

LE PROMETTANT s’engage à :

a. Jusqu’à la signature de l’acte définitif :

  • À prêter son concours pour la bonne compréhension du matériel par LE BÉNÉFICIAIRE . En outre le PROMETTANT s’engage à transférer ses connaissances relatives à la gestion du Fonds au BÉNÉFICIAIRE et lui fournir tous les renseignements dont il aurait besoin ;
  • À ne conférer aucun droit réel ou personnel ou charge quelconque sur le Fonds ;
  • À n’apporter aucune modification au Fonds et à poursuivre son exploitation dans des conditions normales et habituelles ;
  • À conserver les éléments qui le composent dans leur état présent ;
  • À n’y faire aucun travaux, sauf les travaux de réparation et d’entretien courant ;
  • À entretenir les Locaux en bon état de réparation et d’entretien ;
  • À entretenir les agencements, installations, matériels et mobiliers en bon état de réparation et d’entretien de telle sorte que LE BÉNÉFICIAIRE trouve lors de son entrée en jouissance ces agencements, installations, matériels et mobiliers en bon état de fonctionnement ;
  • À informer LE BÉNÉFICIAIRE de tout événement important qui pourrait survenir dans les Locaux, sur les agencements, installations, matériels et mobiliers, dès sa survenance ;
  • À ne procéder à aucune embauche de personnel.

b. Préalablement à la signature de l’acte de cession définitive :

  • À mettre à disposition du BÉNÉFICIAIRE suffisamment à l’avance avant la date de signature de l’acte de cession, les livres de comptabilité se référant aux trois dernières années d’exploitation, afin de lui permettre de les examiner ;
  • En outre, le PROMETTANT reconnaît son obligation ultérieure, en cas de cession du Fonds, de tenir à disposition du BÉNÉFICIAIRE ses livres de comptabilité, durant les trois années suivant la date d’entrée en jouissance ;
  • À prêter son concours pour l’établissement de l’état des lieux de sortie des Locaux devant être dressé en présence du Bailleur ou de son mandataire et à défaut par un huissier de justice.

c. Lors de la signature de l’acte de cession définitive :

  • À remettre au BÉNÉFICIAIRE , conformément à l’article L 141-2 du Code de commerce, le relevé des chiffres d’affaires HT mensuels pour la période s’étendant du début de l’exercice social en cours jusqu’au mois précédent la date de transfert de propriété du Fonds ;
  • Et de manière générale,
  • À garantir dans les termes des articles 1641, 1642, 1643, 1644 1645 et 1646 du Code civil l’exactitude des énonciations qu’il a faites et fera lors de la cession définitive et notamment concernant l’origine de propriété, les éléments composant le Fonds, les charges et obligations éventuelles grevant le Fonds de commerce, les chiffres d’affaires et résultats commerciaux ;
  • À supporter tous loyers, impôts, taxes, contributions et charges de toute nature concernant le Fonds se rattachant à la période antérieure à la date d’entrée en jouissance ;
  • À procéder à sa propre déclaration concernant la Contribution sur la Valeur ajoutée des Entreprises (CVAE), pour la période antérieure de transfert de propriété du Fonds et acquitter le montant de cette contribution ;
  • À libérer les lieux pour la date d’entrée en jouissance du BÉNÉFICIAIRE prévue, et les faire libérer de tous occupants de son chef ;
  • À procéder pour cette date à l’enlèvement de tout mobilier ou matériel personnel ;
  • À signer tous avenants de transfert des contrats repris par LE BÉNÉFICIAIRE et notamment ceux relatifs aux polices d’assurance, aux abonnements d’électricité et de gaz, et prêter son concours pour que le droit à l’abonnement téléphonique du Fonds (dont le numéro de téléphone est rappelé ci-dessus) profite à son successeur ;
  • À supporter tous les frais et honoraires de séquestre, de mainlevée, radiation, consignation, et répartition du prix de la cession ainsi que tous les frais occasionnés par la mise à jour de sa situation commerciale ;
  • Conformément aux clauses du Bail et des dispositions de l’article L 145-16-2 du Code de commerce, LE PROMETTANT demeurera garant et répondant solidaire du BÉNÉFICIAIRE ainsi que de tous les acquéreurs successifs à l’égard du Bailleur, pour le paiement du loyer et l’exécution des clauses, charges et conditions du Bail pendant une durée de trois ans à compter de la date de transfert de propriété du Fonds.

27. NON-RETABLISSEMENT DU PROMETTANT (exemple de clause)

LE PROMETTANT renonce formellement au droit de créer, d’exploiter et de faire valoir tout Fonds de commerce de la nature de celui vendu et de s’intéresser directement ou indirectement à quelque titre que ce soit, même comme associé d’une quelconque société, ou comme salarié, à l’exploitation d’un Fonds de commerce semblable dans les 2 kilomètres à vol d’oiseau du Fonds de commerce, et ce pendant un délai de 2 ans à compter de ce jour, sous peine de dommages et intérêts envers LE BÉNÉFICIAIRE ou ses représentants sans préjudice du droit qu’il aurait de faire cesser cette contravention.

En cas de violation du présent engagement par LE PROMETTANT, celui-ci sera tenu de verser au BÉNÉFICIAIRE  une indemnité en réparation du préjudice qui en résulte pour celui-ci, le montant de cette indemnité ne pouvant, en toute hypothèse, être inférieur à … (indiquer le montant) euros.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : La clause de non-rétablissement est essentielle dans une cession de fonds de commerce. Il ne serait pas acceptable que le cédant puisse se réinstaller à proximité du cessionnaire, car l’opération perdrait son sens économique.

28. ÉTAT DES INSCRIPTIONS DE PRIVILÈGES ET NANTISSEMENTS GREVANT LE FONDS (modèle de clause)

La présente cession est soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un état des inscriptions de privilèges et nantissements grevant le Fonds exploité dans les Locaux, état délivré par le greffe du tribunal de commerce dont dépend ledit Fonds, qui ne devra relever aucune charge ni dette due aux créanciers du PROMETTANT dont le total serait supérieur au prix de cession du Fonds de commerce, lequel de ce fait ne permettrait pas de désintéresser totalement ces créanciers.

Cette demande d’état des inscriptions de privilèges et nantissements est annexée aux présentes, étant précisé qu’un nouvel état sera sollicité à la date de la vente définitive si elle a lieu.

En cas de non-production de cet état dans le délai imparti, par le PROMETTANT, LE BÉNÉFICIAIRE formulera lui-même sans délai auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le Fonds. Les frais liés à la réquisition et l’envoi de ces états seront à la charge du PROMETTANT défaillant.

En cas de non-réalisation de cette condition suspensive et sous réserve de l’application des pénalités prévues à l’article « ENGAGEMENTS RÉCIPROQUES DES PARTIES » ci-dessus, les présentes deviendraient caduques de plein droit et les Parties déliées de toute obligation l’une envers l’autre à l’exception de l’obligation de confidentialité des informations et documents échangés entre elles qui subsistera sans limitation de durée au-delà des présentes.

29. CONDITIONS PARTICULIÈRES RELATIVES AU DROIT D’INFORMATION DES SALARIES (exemple de clause)

LE PROMETTANT reconnait avoir été informé par le rédacteur des présentes des dispositions des articles L 141-23 et suivants du Code commerce (article 19 de la Loi du 31 juillet 2014), dispositions relatives à l’information des salariés du projet de cession d’entreprise afin de permettre à un ou plusieurs salariés de présenter une offre pour l’acquisition.

LE PROMETTANT s’oblige à informer les salariés du Fonds de commerce, s’il en existe, de son intention de céder au plus tard deux mois avant la date de cession et à justifier au rédacteur de l’acte de vente préalablement à la date de la réalisation.

À défaut, LE PROMETTANT considéré comme défaillant et sera redevable de toute sanction pécuniaire ou autre qui pourrait en découler.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Les salariés ne disposent pas d’un droit de préemption. Ils doivent seulement être informés avant la cession. À défaut le vendeur s’expose à une amende civile pouvant aller jusqu’à 2% du prix de cession.

30. CONDITIONS SUSPENSIVES PARTICULIÈRES (modèle de clause)

30.1. Concernant LE BÉNÉFICIAIRE :

La réalisation des présentes conventions est tout d’abord subordonnée à l’accomplissement des conditions suspensives ci-après :

  1. Existence et pleine capacité d’agir et d’exprimer sa volonté du BÉNÉFICIAIRE lors de la réalisation de la présente promesse.
  2. Obtention de renseignements d’urbanisme à la diligence du BÉNÉFICIAIRE confirmant les déclarations faites ci-dessus, à ce sujet par l’actuel propriétaire du Fonds.
  3. Infériorité du total des dettes superprivilégiées et inscrites, par rapport au prix de cession, prix stipulé ci-dessus.

30.2. Relatives au financement

LE BÉNÉFICIAIRE déclare dans le cadre des présentes bénéficier d’un apport d’un montant de (indiquer le montant) euros. Pour le solde du prix, la réalisation des présentes conventions est subordonnée à l’accomplissement des conditions suspensives ci-après :

Obtention par LE BÉNÉFICIAIRE d’un concours financier ayant les caractéristiques suivantes :

  • Montant maximum emprunté : (indiquer le montant) euros
  • Durée maximum de l’emprunt : (indiquer le nombre d’années) années maximums
  • Taux d’intérêt maximum hors assurance : Taux du jour

Pour l’application de cette condition suspensive, LE BÉNÉFICIAIRE s’oblige à déposer auprès de tous établissements bancaires de son choix, au minimum 2 demandes de prêt conformes à ce qui est prévu ci-dessus..

Cette condition sera considérée comme réalisée lorsqu’une ou plusieurs offres de prêt couvrant le financement prévu auront été remises au BÉNÉFICIAIRE .

L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la présente condition suspensive, intervenir au plus tard le …

LE BÉNÉFICIAIRE devra en informer LE PROMETTANT, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, lettre postée au plus tard le …, le cachet de la Poste faisant foi.

Faute par LE BÉNÉFICIAIRE d’avoir tenu informé LE PROMETTANT dans ce délai, la condition suspensive sera réputée réalisée.

La présente condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt du BÉNÉFICIAIRE  qui pourra toujours y renoncer.

L’acte de contrat de prêt devra être conclu directement par l’établissement bancaire ou financier sans sa représentation, et que les sûretés (privilège de vendeur et d’action résolutoire de fonds de commerce, privilège de nantissement de fonds de commerce) devront être inscrites directement par l’établissement bancaire ou financier, sans sa représentation.

Passé le délai prévu ci-dessus pour la réalisation de cette condition, à défaut de production dans les conditions ci-dessus de deux lettres émanant de banques contenant les refus du prêt, LE BÉNÉFICIAIRE sera censé avoir obtenu le prêt ou avoir renoncé à la présente condition suspensive

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Afin d’éviter tout risque de contentieux post-acquisition (et éviter que l’acquéreur ne tire prétexte d’un défaut d’obtention du crédit bancaire pour tenter de se désengager) il est conseillé d’être le plus précis possible dans la clause d’obtention du financement bancaire.

30.3. Relative aux droits de préemption de la commune

Le Fonds étant situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce, la présente cession au bénéfice du BÉNÉFICIAIRE  est expressément soumise à la condition suspensive de la purge du droit de préemption de la commune.

L’offre par le titulaire du droit de préemption d’acquérir à des prix et conditions différents de ceux notifiés entraînera la non-réalisation de la condition suspensive au même titre que l’exercice pur et simple du droit de préemption.

En cas d’exercice du droit de préemption par la commune, les présentes deviendraient caduques de plein droit et les Parties déliées de toute obligation l’une envers l’autre.

Les formalités de purge seront accomplies à la diligence du Promettant qui devra formuler la déclaration préalable telle que prévue aux articles L 214-1 alinéa 2 et R 214-4 du Code de l’urbanisme au Maire de la commune dans un délai de 10 jours à compter de la date des présentes, étant rappelé que le Maire dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la déclaration préalable, pour faire connaître sa position et que le silence conservé pendant ce délai vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption.

LE PROMETTANT devra justifier de ses démarches auprès du BÉNÉFICIAIRE , en lui adressant par tout moyen dans les 10 jours de la réception de l’avis de réception.

Il devra notifier au BÉNÉFICIAIRE  la réponse qui serait donnée par le Maire, et ce dans les 10 jours de la réception de la notification, ou à défaut de réponse dans le délai, il devra informer LE BÉNÉFICIAIRE par une déclaration sur l’honneur qu’il n’a pas reçu de réponse, et ce dans les 10 jours de l’expiration du délai de réponse, par tout moyen.

En cas d’exercice du droit de préemption par la commune, les Parties seront déliées de toute obligation l’une envers l’autre, sans indemnité de part ni d’autre.

Cette condition suspensive devra avoir été levée au plus tard le … (indiquer la date butoir).

30.4. Obtention d’un certificat d’urbanisme informatif

La présente cession est soumise à la condition suspensive de l’obtention par LE PROMETTANT d’un certificat d’urbanisme informatif délivré par la Marie du lieu de situation du fonds ne révélant l’existence d’aucune servitude, aucun projet d’urbanisme qui empêcherait définitivement et totalement le Bénéficiaire d’exploiter le fonds de commerce cédé dans les locaux.

Cette demande de renseignements d’urbanisme sera formulée à la diligence du PROMETTANT dans les 7 jours calendaires de la signature des présentes auprès des services compétents. Le PROMETTANT devra adresser au Bénéficiaire le certificat d’urbanisme obtenu, et ce dans les 7 jours de sa réception.

Cette condition suspensive devra avoir été levée au plus tard le …. (indiquer la date butoir).

31. RÉALISATION (modèle de clause)

Si la vente projetée se réalise, l’acte de cession sera établi par Maitre…., avocat du BÉNÉFICIAIRE, chargé de sa rédaction avec la participation de …., Avocat du PROMETTANT, Maitre…., étant de son côté chargé par les Parties de l’accomplissement des formalités légales.

Les formalités d’enregistrement et de publication de la présente sont à la charge du BÉNÉFICIAIRE qui s’y oblige. L’acte de cession devra être régularisé au plus tard le… (indiquer la date butoir).

En cas de non-réalisation d’une seule des conditions suspensives citées ci-dessus dans les délais stipulés, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues, et les parties déliées de tout engagement, à moins que les parties ne prorogent la validité de la présente promesse ou encore que l’une ou l’autre des parties renonce au bénéfice de l’une ou l’autre de ces conditions suspensives stipulées à son profit.

Par le seul fait de l’expiration du délai fixé pour la signature de l’acte de cession projetée, sans que cet acte ait été signé aux conditions prévues, le BÉNÉFICIAIRE refusant l’acquisition, sera considéré comme ayant opté irrévocablement pour le paiement du dédit, et le montant du dépôt de garantie sera acquis de plein droit à l’autre cocontractant, après requête de venir signer l’acte de cession, faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception et sans qu’il soit besoin d’aucune autre formalité que le défaut ou le refus de signer, prononcé ou constaté par un Officier ministériel.

De son côté, LE PROMETTANT ne pourra refuser de réaliser la cession en offrant de restituer le double du dépôt de garantie, renonçant irrévocablement à se prévaloir des dispositions de l’article 1590 du Code civil.

  • Conseil de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : On peut ici rajouter une « clause covid » à raison de la situation sanitaire. On propose généralement l’énoncé suivant :

Compte tenu du contexte sanitaire actuel (Covid-19), si le fonds de commerce devait faire l’objet d’une mesure de fermeture administrative pour un motif sanitaire (confinement, couvre-feu, etc.) ou pour quelque cause que ce soit, les parties conviennent de reporter la date de réalisation de l’acte définitif de vente à la date d’autorisation administrative de réouverture ou au plus tard dans les sept jours de cette date, sans qu’aucun autre terme des présentes n’en soit modifié.

Le BÉNÉFICIAIRE déclarant connaître le contexte sanitaire actuel (Coronavirus) exclut de solliciter la résiliation ou la renégociation des présentes en cas de mesure de fermeture administrative pour un motif sanitaire ou pour quelque cause que ce soit.

32. SEQUESTRE (exemple de clause)

Si la vente définitive se réalise, les Parties conviennent de déposer le prix de vente du Fonds de commerce (à savoir…. Euros) pendant les délais d’opposition et jusqu’à ce qu’il soit légalement disponible, entre les mains de Maître…. Avocat, dont le cabinet d’avocats est situé…., choisi en qualité de dépositaire amiable, à charge de déposer les fonds ainsi reçus à la CARPA.

De convention expresse entre les parties et pour garantir LE BÉNÉFICIAIRE du rapport des mainlevées et certificats de radiation de tous privilèges, inscriptions, ou oppositions ou empêchements, la totalité de cette somme est affectée à titre de gage et nantissement au profit du BÉNÉFICIAIRE  qui accepte.

Le nantissement portera de plein droit sur tous les effets, titres ou sommes d’argent représentatifs de ce prix, et se reportera sur tous placements effectués et sur les produits desdits placements.

Les parties, dans leur intérêt commun, confèrent au séquestre qui accepte, le mandat irrévocable suivant :

1°)       Le séquestre ne pourra remettre au PROMETTANT le montant du dépôt qu’après expiration des délais légaux d’opposition et seulement sur justification :

  • Du règlement ou de la mainlevée des oppositions qui auront pu être pratiquées ;
  • Du paiement des impôts visés à l’article 1684-1 du Code général des Impôts et notifiés par l’Administration fiscale dans le délai prévu pour l’application de cet article ;
  • D’avoir procédé à la requête du BÉNÉFICIAIRE et aux frais du PROMETTANT à la purge éventuelle des inscriptions grevant le Fonds de commerce objet des présentes.

Le tout de telle sorte que LE BÉNÉFICIAIRE ne soit personnellement l’objet d’aucune poursuite du chef des créanciers du PROMETTANT et ne subisse aucun trouble dans son exploitation.

2°)       S’il subsiste des oppositions sur le prix ou, s’il existe des créanciers inscrits sur le Fonds, le séquestre pourra employer les fonds détenus par lui à la répartition du prix entre les créanciers du PROMETTANT lequel se réserve le droit de demander par voie de référé le cantonnement de toutes oppositions et l’autorisation de toucher le surplus disponible.

Le séquestre sera valablement déchargé de sa mission à l’expiration des délais d’opposition :

  • Soit par la remise au PROMETTANT hors présence et sans le concours du BÉNÉFICIAIRE , des fonds ou valeurs déposés, éventuellement majorés des produits financiers, ou de leur reliquat après paiement des créanciers, dès que les conditions ci-dessus auront été remplies, ladite remise emportant mainlevée définitive du nantissement du prix.
  • Soit par le dépôt des fonds ou valeurs, ordonné par le Président du tribunal de Commerce compétent, entre les mains d’un séquestre répartiteur ou l’ouverture d’une procédure d’ordre, le nantissement du prix subsistant dans ces deux cas jusqu’à l’achèvement des formalités de répartition.

Les frais et honoraires liés au séquestre sont à la charge du PROMETTANT.

Le Promettant s’engage expressément à rembourser au Bénéficiaire toutes sommes que ce dernier pourrait être amené à régler aux créanciers du Promettant non désintéressés par la somme séquestrée.

Il est rappelé qu’au cas où une procédure de purge devait être diligentée, notamment au cas où le PROMETTANT n’aurait pas rapporté le certificat de radiation des inscriptions grevant le fonds dans le mois de la remise au Promettant d’un acte original enregistré, tous les frais y relatifs incomberaient au Promettant.

Le tout de manière que le Bénéficiaire ne soit l’objet d’aucune poursuite et ne subisse aucun trouble dans son exploitation du chef des créanciers du Promettant, étant entendu que l’une des conditions déterminantes et essentielles de l’engagement du Bénéficiaire est d’acquérir un fonds de commerce libre de toute inscription.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Compte tenu des délais légaux d’opposition et de solidarité fiscale entre cédant et cessionnaire, le séquestre est obligatoire dans une cession de fonds de commerce. C’est pourquoi les parties doivent obligatoirement réaliser la cession de fonds de commerce par avocat ou notaire.

33. FRAIS ET HONORAIRES (modèle de clause)

Chacune des parties aura à charge les honoraires de son avocat.

Les frais et formalités post cession (enregistrement et publication notamment) sont à la charge du BÉNÉFICIAIRE .

Les honoraires de séquestre et de répartition du prix de vente seront à la charge du PROMETTANT qui s’oblige à les payer.

LE PROMETTANT réglera directement à Maître Baptiste Robelin qui est d’ores et déjà autorisé à les prélever sur les sommes dont il est séquestre, les honoraires de séquestre et de répartition du prix, et ceux des mainlevées et radiation de privilèges.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Qui paie les frais dans une cession de fonds de commerce ? Généralement, l’acquéreur paye les frais de rédaction des actes ; le vendeur règle lui les frais de séquestre. Si chacune des parties a son avocat, en général elle règle les frais de leur propre avocat. Mais il arrive que l’acquéreur soit tenu de payer l’ensemble des frais. Il n’existe pas de règle et tout dépend de la négociation qui sera menée.

34. NEGOCIATION (exemple de clause)

Les Parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par l’intermédiaire de l’agence immobilière dénommée…., sise au …., inscrite au Registre des Commerces et des Sociétés sous le numéro ….. Conformément au mandat écrit préalablement établi, entre le PROMETTANT et l’agence, en date du…., portant le…, la rémunération est fixée à la somme de… euros.

En conséquence, le BÉNÉFICIAIRE, se reconnaît débiteur de la rémunération de l’Agence immobilière en cas de réalisation des conditions suspensives énoncées et s’engage expressément à lui régler, conformément au mandat dont il a reçu copie, une commission … euros, au plus tard lors de la signature de l’acte constatant la cession définitive

À la signature de l’acte définitif, le PROMETTANT autorisera en conséquence Maître …. à donner instruction à la CARPA d’effectuer un virement de …. euros au bénéfice de l’Agence immobilière, correspondant au montant de la commission dont il est redevable, le montant de la commission n’étant pas séquestrée.

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Lorsque les parties ont réalisé la cession de fonds de commerce par l’intermédiaire d’une Agence immobilière, les frais d’agence sont généralement à la charge de l’acquéreur. Il arrive toutefois que les frais d’agence soient à la charge du vendeur (afin de lui permettre de récupérer la TVA notamment). Attention dans tous les cas à bien vérifier ce qui est indiqué dans le mandat et à bien mentionner les références (numéro) du mandat de l’Agence immobilière.

35. FACULTÉ DE SUBSTITUTION (modèle de clause)

Le BÉNÉFICIAIRE aura la faculté de se substituer pour la réalisation des présentes telle personne, physique ou morale, qu’il lui conviendra en ses lieu et place, à la condition de s’en porter garant et répondant solidaire, sans aucune limitation ni réserve quant aux obligations devant être prises par Le BÉNÉFICIAIRE .

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : Cette clause est fondamentale si l’acquéreur souhaite acheter le fonds de commerce par l’intermédiaire d’une société.

36.  SINISTRE PENDANT LA VALIDITÉ DU CONTRAT (exemple de clause)

Si pendant la validité des présentes, les Locaux étaient l’objet d’un sinistre rendant ces derniers impropres à leur exploitation, Le BÉNÉFICIAIRE aurait alors la possibilité :

  • Soit de renoncer purement et simplement à la réalisation des présentes et il se fera alors restituer toutes les sommes éventuellement avancées par lui, à l’exception des honoraires versés au titre de la rédaction de la présente promesse.
  • Soit de poursuivre la réalisation des présentes en se faisant verser toutes les indemnités éventuellement versées par la ou les compagnies d’assurances. LE PROMETTANT entendant que dans cette hypothèse Le BÉNÉFICIAIRE soit purement et simplement subrogé dans tous ses droits à l’égard des compagnies d’assurances.

37. FRAIS ET ENREGISTREMENTS (modèle de clause)

Si la vente projetée n’est pas réalisée par suite du paiement de l’indemnité, les frais des présentes, ceux des actes préparés, les autres frais, droits et honoraires seront supportés par la partie bénéficiaire de l’indemnité.

En raison du caractère réciproque des obligations conférées aux Parties par les présentes, celles-ci déclarent vouloir expressément les considérer comme un contrat synallagmatique. Elles dispensent, en conséquence le rédacteur de les soumettre à la formalité de l’enregistrement.

38. DÉCÈS (modèle de clause)

En cas de décès de l’une ou l’autre des Parties, personnes physiques, les héritiers du PROMETTANT seront tenus d’exécuter les présentes, les héritiers du BÉNÉFICIAIRE  auront la faculté de se désister sans indemnité.

39. DÉCLARATIONS PARTICULIÈRES (exemple de clause)

a. LE PROMETTANT déclare :

Qu’il a été informé des incidences fiscales que la vente du Fonds de commerce entraînera, notamment au titre des plus-values.

b. LE BÉNÉFICIAIRE déclare :

Que le prix ainsi que les frais, droits et honoraires d’acquisition seront réglés au moyen de ses fonds propres.

Conformément aux dispositions des articles L 561-1 à L 672-4 du Code monétaire et financier dont LE BÉNÉFICIAIRE déclare avoir parfaite connaissance, celui-ci déclare que les fonds engagés par lui ne proviennent pas du trafic de stupéfiants, de la fraude aux intérêts financiers des Communautés européennes, de la corruption ou d’activités criminelles organisées ou qui pourraient participer au financement du terrorisme.

40. DÉLAIS (modèle de clause)

Les soussignés conviennent mutuellement que tous les délais ci-dessus stipulés sont strictement de rigueur, et qu’à leur expiration les conventions qui précèdent produiront leur plein et entier effet, sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure préalable.

41. DÉLAIS DE RÉFLEXION (modèle de clause)

Les Parties n’entendant pas conditionner leur engagement à un délai de réflexion, le présent contrat prend effet à la date de signature du contrat par les Parties.

42. DÉCHARGE (exemple de clause)

Les Parties reconnaissent et déclarent :

  • Avoir arrêté et convenu exclusivement entre elles le prix, ainsi que les charges et conditions de la cession projetée ;
  • Donner décharge pure et simple entière et définitive au rédacteur des présentes, reconnaissant que l’acte a été établi et dressé sur leurs déclarations, sans que ce dernier soit intervenu entre elles ni dans la négociation, ni dans la détermination des conditions du présent acte.

43. AFFIRMATION DE SINCÉRITÉ (modèle de clause)

Les Parties soussignées affirment expressément, sous les peines édictées par l’article 1837 du Code général des impôts, que le présent acte exprime l’intégralité du prix convenu. Elles reconnaissent, en outre, être informées des sanctions encourues en cas d’inexactitude de cette affirmation.

44. REMISE DE TITRES (exemple de clause)

LE PROMETTANT s’oblige à remettre au BÉNÉFICIAIRE lors de la signature de l’acte de cession un original de l’ensemble des documents visés en annexe.

45. ATTRIBUTION DE JURIDICTION (modèle de clause)

En cas de contestations au sujet des présentes et/ou de leurs suites, attribution de juridiction est faite aux tribunaux compétents du siège du Fonds.

46.  ÉLECTION DE DOMICILE (exemple de clause)

Pour la réalisation des présentes et de leurs suites, les Parties déclarent faire élection de domicile, pour le PROMETTANT, en son siège social / en son établissement principal, pour le BÉNÉFICIAIRE, en son domicile. .

En cas de modification, la Partie ayant transféré son adresse en informera sans délai l’autre Partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

47. SIGNATURES (modèle de clause)

  • Conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé : On peut prévoir une signature classique, sur papier. Chaque page doit alors être paraphée par les deux parties, y compris les annexes. Il est également possible de procéder par Acte d’Avocat électronique (Aae). C’est un système de signature mis en place par le CNB (Conseil national des Barreaux). La signature est alors plus facile et plus rapide.