Ce qu’il faut retenir : L’activité hôtelière n’est pas une activité commerciale au sens du Code de l’urbanisme, de sorte que son exercice ne rentre pas dans le champ d’application de l’agrément d’activités requis dans la région Île-de-France (CAA Paris, 17 mai 2023, n°22PA01155).

Par conséquent, l’agrément d’activités n’a pas à être exigé lors d’une demande de permis de construire portant sur un bâtiment destiné à l’activité hôtelière.

Pour mémoire, l’article L. 510-1 du Code de l’urbanisme prévoit que la construction, la reconstruction, l’extension, le changement d’utilisateur ou d’utilisation de locaux ou installations servant à des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d’enseignement autres que celles de l’État, peuvent être soumis à un agrément de l’autorité administrative.

Il s’agit particulièrement de veiller au développement du logement social et de la mixité sociale, ainsi qu’à trouver un équilibre entre les zones d’habitations et les activités industrielles, commerciales, etc.

L’article R. 510-1 du Code de l’urbanisme concerne plus particulièrement la région Île-de-France.

Ainsi, toute opération entreprise par toute personne physique ou morale de droit privé, ou de droit public lorsque le champ d’action de la personne morale relève en majeure partie du secteur concurrentiel, tendant à la construction, la reconstruction, la réhabilitation ou l’extension de tous locaux ou installations servant à des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d’enseignement, doit faire l’objet d’un agrément.

Il existe néanmoins certaines exceptions en fonction de :

• La localisation de l’opération. Par exemple, lorsque l’opération est située dans le périmètre de La Défense (dans certaines limites) ou dans certaines communes des Yvelines, de l’Essonne, du Val-de-Marne ou du Val-d’Oise (Article R*510-6 du Code de l’urbanisme) ;
• La nature de l’opération : lorsque l’opération porte sur des locaux à usage de magasin de vente, d’équipement hospitalier ou de cinéma ; lorsque les opérations portent sur la reconstruction ou la réhabilitation de bureaux sans extension de surface ; ou encore lorsque l’opération porte sur des locaux d’internat à usage scolaire ou sur des résidences universitaires.

Nota : La note de cadrage juridique de l’agrément de la Direction régionale et interdépartementale de l’environnement, de l’aménagement et des transports (DRIEAT)  de la région Île-de-France expose schématiquement les exemptions à l’agrément (Voir la note ici).

Pour mémoire, l’autorité compétente pour délivrer un agrément d’activités est soit le préfet de département, soit le préfet de la région Île-de-France (Article R. 510-2 du Code de l’urbanisme).

Celui-ci dispose d’un délai de 3 mois pour rendre sa décision à compter de la demande. À défaut de réponse dans ce délai, son silence vaut décision implicite, et cela dans les termes dans lesquelles la demande d’agrément a été faite.

À l’inverse, tout refus d’agrément ou la délivrance d’un agrément sous condition doit être motivé.

La décision d’agrément fixe alors la surface de plancher autorisée et détermine les conditions et réserves auxquelles est subordonnée le cas échéant l’opération ; ou encore le délai de validité dans lequel devra intervenir, selon le cas, le dépôt de la demande de permis de construire , soit la passation des actes juridiques dont l’utilisation des locaux et installations dépend, soit l’utilisation effective des locaux et installations (Articles R*510-9, R*510-10 et R*510-11 du Code de l’urbanisme).

Rappelons que cette décision d’agrément doit ensuite être jointe à la demande de permis de construire.

Se posait la question de savoir si les activités hôtelières étaient soumises à l’agrément d’activités prévu par les articles L. 510-1 et R. 510-1 du Code de l’urbanisme.

Dans l’affaire jugée par la Cour administrative d’appel de Paris, un permis de construire portant sur la construction d’un bâtiment à destination d’hébergement hôtelier (et d’une crèche) avait été annulé par le tribunal administratif au motif notamment que l’agrément d’activités n’avait pas été joint à la demande de permis de construire.

La Cour administrative d’appel de Paris infirme le tribunal en jugeant que les activités hôtelières ne rentrent pas dans le champ de l’agrément d’activités requis dans la région Île-de-France.

En effet, selon la Cour, l’activité hôtelière « est particulièrement dépendante de la demande et donc de son lieu d’implantation », de sorte qu’elle « ne constitue pas une activité de nature commerciale (…) qui aurait nécessité un agrément ».

Cette exemption va dans le sens de la note technique annexée à la circulaire n° 96-38 du 14 juin 1996 et relative au contrôle par agrément de l’implantation des services, établissements et entreprises en Île-de-France, précise que l’activité hôtelière (fourniture d’hébergement de plus ou moins courte durée, voire un complément utile au logement) n’est pas une activité commerciale, de sorte que l’implantation d’hôtels n’entre pas dans le champ de l’agrément d’activités.

Notons également dans le même sens que la Direction régionale et interdépartementale de l’environnement, de l’aménagement et des transports précise dans sa note de cadrage susvisé que sont dispensées d’agrément les opérations portant notamment sur des hôtels et des résidences hôtelières.

Reste cependant à savoir si la position retenue par la Cour est transposable à toutes les activités d’hébergement en particulier la location de meublés touristiques.

La pluridisciplinarité et la complémentarité des équipes de Laurent BIDAULT et de Baptiste ROBELIN permettent au cabinet d’accompagner ses clients à toutes les étapes de leurs projets immobiliers : audit des règles d’urbanisme, rédaction et négociation des baux, autorisations d’urbanisme (permis de construire), autorisation d’exploitation commerciale, travaux de construction, exploitation (baux commerciaux).

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