La Cour de cassation vient de rendre une décision intéressante, énonçant que l’acheteur d’un bien n’est pas fautif s’il refuse d’accepter une offre de prêt d’un montant inférieur au maximum prévu dans la promesse (Cass. 3e civ. 14-12-2022 n° 21-24.539).

En l’espèce, les faits étaient les suivants : l’acheteur d’un bien immobilier avait souscrit une promesse de vente avec condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire pour un montant de 414.000 euros maximum, sur 25 ans avec taux de 2% hors assurance.

L’acheteur n’avait pas obtenu de prêt de 414.000 euros, mais un prêt de 407.000 euros. Il avait refusé le prêt, expliquant qu’il n’était pas en mesure de fournir un apport personnel de nature à combler cet écart. L’acheteur s’était ainsi rétracté, indiquant qu’il ne pouvait poursuivre l’opération d’acquisition faute d’avoir obtenu un prêt d’un montant suffisant, conformément au montant indiqué dans la promesse.

L’agence immobilière décidait alors d’assigner l’acheteur en paiement de sa commission. L’acheteur assignait en intervention forcée le vendeur pour obtenir la restitution de son indemnité d’immobilisation de 10.000 euros ainsi que la société mandatée pour l’obtention du prêt (son courtier).

Le vendeur sollicitait alors la condamnation de l’acheteur à lui verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation (38.600 euros) considérant que l’acheteur aurait dû accepter le prêt de 407.000 euros et avait ainsi été fautif dès lors que les conditions suspensives de financement auraient prétendument été levées.

Saisis du dossier, les juges du fond déboutent le vendeur, considérant la promesse de vente caduque, l’acheteur n’ayant pas obtenu un prêt du montant qu’il sollicitait. Les juges estiment en effet que l’acheteur avait bien formé une demande de prêt d’un montant conforme aux indications prévues dans la promesse (soit 414.000 euros) et avait essuyé un refus de la banque pour ce montant, n’obtenant qu’un accord pour 407.000 euros.

Or les magistrats considèrent que l’acheteur n’avait pas l’obligation d’accepter un prêt d’un montant inférieur aux caractéristiques convenues dans le compromis.

Les juges considèrent dès lors la promesse caduque, la condition suspensive de financement n’étant pas levée.

L’attendu de la Cour de cassation est parfaitement clair :

« La cour d’appel a relevé que les acquéreurs avaient fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, pour le montant maximal de 414 000 euros, qui leur avait été refusé par la banque qui n’avait consenti à leur accorder qu’un prêt de 407 000 euros. Elle a retenu à bon droit que l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt n’était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur. Elle en a exactement déduit que, la défaillance de la condition n’étant pas imputable aux acquéreurs, la promesse était devenue caduque »

(Cass. 3e civ. 14-12-2022 n° 21-24.539 FS-B)

Cet arrêt est l’occasion de revenir sur l’importance de la rédaction des clauses suspensives de financement dans les compromis de cession, et le comportement que doit adopter le bénéficiaire de la promesse lorsqu’il sollicite un crédit.

Sur un plan rédactionnel, il est fondamental de rappeler que la condition suspensive de financement doit être rédigée de manière très claire dans le compromis. Il est ainsi recommandé d’indiquer le montant maximum du financement sollicité par l’emprunteur, la durée, et le taux d’intérêt maximum du crédit (surtout en cette période de volatilité s’agissant des taux d’intérêt). Il est également indispensable de rappeler que le bénéficiaire devra le cas échéant solliciter plusieurs établissements bancaires (soit deux au minimum) voire un courtier.

Enfin, on appelle l’attention des rédacteurs sur l’importance d’énoncer les conditions dans lesquelles le bénéficiaire pourra lever la condition suspensive, ou au contraire justifier qu’il n’a pas obtenu son crédit. Classiquement, les rédacteurs indiquent que le bénéficiaire devra produire des lettres de refus de banque. Or malheureusement, bien souvent les banques lorsqu’elles refusent un crédit ne prennent pas la peine de l’indiquer par retour écrit (ou du moins pas dans les délais contractuels de la promesse). Sur ce point, nous recommandons d’inscrire dans l’acte que le bénéficiaire pourra prouver « par tous moyens » qu’il n’a pas obtenu son crédit, et éventuellement que l’absence de réponse expresse d’une banque pourra s’analyser comme un refus.

À condition du moins que le prêt sollicité par le bénéficiaire soit conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse.

Ce dernier point est l’occasion de rappeler l’importance pour le bénéficiaire de se conformer aux prescriptions de la clause de financement lorsqu’il sollicite son crédit.

Il est fondamental de rappeler que l’acheteur n’a pas la possibilité de demander un prêt supérieur au montant prévu : ou plutôt, s’il le fait, il doit en parallèle déposer des demandes de prêt conformes au montant maximum prévu. À défaut, l’acheteur aurait un comportement fautif, sollicitant un prêt en violation des caractéristiques prévues au compromis (Cass. 3e civ. 16-1-2013 n° 11-26.557).

En revanche, le fait pour l’acheteur de solliciter et d’obtenir un prêt inférieur au montant maximal prévu dans la promesse de vente n’est pas fautif comme rappelé aux termes d’une jurisprudence constante (Cass. 3e civ. 14-1-2021 n° 20-11.224).

Là encore, il est recommandé aux rédacteurs d’actes de rappeler – par écrit – aux bénéficiaires d’une condition suspensive, l’importance de respecter les clauses de financement du compromis lorsqu’ils déposent leur demande de crédit.

Par Ronan Cortes, Consultant bancaire et financier