La Cour de cassation vient de rendre une décision intéressante, énonçant que l’acheteur d’un bien n’est pas fautif s’il refuse d’accepter une offre de prêt d’un montant inférieur au maximum prévu dans la promesse (Cass. 3e civ. 14-12-2022 n° 21-24.539).
En l’espèce, les faits étaient les suivants : l’acheteur d’un bien immobilier avait souscrit une promesse de vente avec condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire pour un montant de 414.000 euros maximum, sur 25 ans avec taux de 2% hors assurance.
L’acheteur n’avait pas obtenu de prêt de 414.000 euros, mais un prêt de 407.000 euros. Il avait refusé le prêt, expliquant qu’il n’était pas en mesure de fournir un apport personnel de nature à combler cet écart. L’acheteur s’était ainsi rétracté, indiquant qu’il ne pouvait poursuivre l’opération d’acquisition faute d’avoir obtenu un prêt d’un montant suffisant, conformément au montant indiqué dans la promesse.
L’agence immobilière décidait alors d’assigner l’acheteur en paiement de sa commission. L’acheteur assignait en intervention forcée le vendeur pour obtenir la restitution de son indemnité d’immobilisation de 10.000 euros ainsi que la société mandatée pour l’obtention du prêt (son courtier).
Le vendeur sollicitait alors la condamnation de l’acheteur à lui verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation (38.600 euros) considérant que l’acheteur aurait dû accepter le prêt de 407.000 euros et avait ainsi été fautif dès lors que les conditions suspensives de financement auraient prétendument été levées.
Saisis du dossier, les juges du fond déboutent le vendeur, considérant la promesse de vente caduque, l’acheteur n’ayant pas obtenu un prêt du montant qu’il sollicitait. Les juges estiment en effet que l’acheteur avait bien formé une demande de prêt d’un montant conforme aux indications prévues dans la promesse (soit 414.000 euros) et avait essuyé un refus de la banque pour ce montant, n’obtenant qu’un accord pour 407.000 euros.
Or les magistrats considèrent que l’acheteur n’avait pas l’obligation d’accepter un prêt d’un montant inférieur aux caractéristiques convenues dans le compromis.
Les juges considèrent dès lors la promesse caduque, la condition suspensive de financement n’étant pas levée.
L’attendu de la Cour de cassation est parfaitement clair :