La clause de solidarité

La clause de solidarité aussi appelée clause de garantie solidaire, applicable en cas de cession de bail, est très fréquente dans les baux commerciaux. D’après cette clause, le vendeur se porte solidairement garant de son cessionnaire et des cessionnaires suivants pour l’exécution des obligations du bail notamment, le paiement du loyer.

La clause de garantie solidaire présente un avantage considérable pour le bailleur car il constitue pour lui, une garantie supplémentaire pour le paiement des loyers du nouveau locataire.

Exemple de clause de solidarité

« En cas de cession, le Preneur restera en tout état de cause garant et répondant solidaire de son Cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail ».

Cette clause constitue une clause de solidarité car en cas de cession de bail,  elle pose un mécanisme rendant le locataire actuel solidairement responsable du nouveau cessionnaire.

La limitation de la garantie solidaire par la loi Pinel

La loi Pinel a apporté une limitation à la durée de vie de la clause de solidarité.

En effet, d’après l’article L. 145-16-2 du Code de commerce « Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ».

En définitive, le bailleur ne peut donc invoquer les mesures de la clause de solidarité que dans les trois ans suivant la cession du bail.

L’obligation d’information du bailleur au profit du cédant en cas d’impayés du cessionnaire

D’après les dispositions de l’article L. 145-16-1 du Code de commerce,le bailleur d’un bail commercial bénéficiant d’une clause de solidarité, est dans l’obligation de porter à la connaissance du cédant les défaut de paiement du locataire dans un délai d’un mois commençant à courir à la date à laquelle les sommes auraient dû être payées.

Toutefois l’article L. 145-16-1 du Code de commerce ne prévoit aucune sanction pour le non-respect de ces dispositions.

Clause de solidarité et procédures collectives

L’article L.641-12 alinéa 5 du code de commerce dispose ainsi que :

« Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite. »

Conformément à cet article, dans le cas où le bail commercial est cédé en cas de procédure collectives, la clause de solidarité qui y est introduite est réputée non écrite. Le cédant du bail ne sera donc pas obligé d’être le garant du cessionnaire.

Ce mécanisme a été mis en place pour ne pas alourdir la situation du débiteur qui fait déjà face à une procédure collective en le rendant responsable du cessionnaire dans le cas où ce dernier serait défaillant.

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