A l’inverse de la clause de solidarité classique, la clause de solidarité inversée prévoit que ce n’est plus le cédant qui se porte garant du cessionnaire mais le cessionnaire qui se porte garant solidaire du cédant.

La différence entre la clause de solidarité classique et la clause de solidarité inversée s’observe dans leurs différences rédactionnelles.

Voici l’exemple d’une clause de solidarité classique:

« Le Cédant devra demeurer garant et répondant solidaire et indivisible de tous cessionnaires successifs, tant pour le paiement des loyers que pour l’entière exécution des charges, clauses et conditions du présent bail »

On voit ici que le locataire en cédant son droit de bail devient garant solidaire du repreneur cessionnaire en cas de loyer impayé. Il s’agit de la forme classique de la solidarité.

Voici ici une illustration de la clause de solidarité inversée:

« Le cessionnaire deviendra garant solidaire avec son cédant et tous cédants antérieurs, du paiement du loyer, des charges et plus généralement de toutes dettes locatives antérieures aux dates d’effet des cessions, et de l’exécution des clauses du bail ».

Cette fois-ci c’est bien l’inverse de la clause de solidarité classique car c’est le repreneur du bail qui se porte garant pour l’ancien locataire.

Tout comme la clause de solidarité classique, la clause de solidarité inversée a été inventée par les praticiens pour servir de garantie au locataire en cas de procédure collective.

En effet, en cas de procédure collective, le locataire ne peut plus être poursuivi par le bailleur pour les loyers impayés antérieurs à l’ouverture de la procédure. Le bailleur et les autres créanciers ne pourront être payés qu’à condition de l’adoption d’un plan de redressement par le tribunal ce qui la plupart du temps est impossible.

Dans ce cas, le tribunal pourra envisager la cession de la société en redressement avec une poursuite de l’activité ou soit envisager la liquidation de la société. Dans ces deux cas, les recettes de la vente serviront à payer les créanciers impayés selon l’ordre établi par la loi.

Parmi les éléments vendus à la barre du tribunal, on retrouve le droit de bail. Ce dernier peut être cédé séparément par l’administrateur judiciaire et/ou le liquidateur judiciaire, ou soit globalement avec les autres composants du fonds de commerce du débiteur en procédure.

Or si la clause de solidarité a été établie c’est pour permettre au bailleur d’être payé des impayés de loyer du débiteur en redressement par le repreneur du bail. Ainsi, en vertu de la clause de solidarité inversée du bail, le cessionnaire étant garant du cédant objet de la procédure collective est dans l’obligation de payer ses arriérés locatifs.

Dans le but de favoriser la reprise des entreprises et la conservation des emplois, le législateur a mis en place la Loi Pacte (Loi n°2019-486 du 22 mai 2019 – art. 64)  afin de limiter le jeu des clauses de solidarité inversée.

Dans cette logique l’article L. 642-7 alinéa 3 du code de commerce dispose que :

« Par dérogation, toute clause imposant au cessionnaire d’un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite »

L’objectif ici est de ne pas dissuader les candidats voulant reprendre une société en faisant peser sur eux le poids des arriérés locatifs impayés en cas de redressement judiciaire, puisque le but essentiel de la procédure de redressement judiciaire est le maintien de l’activité de l’entreprise et des emplois qui y sont liés.

Désormais, les clauses de solidarités inversées ne s’appliquent qu’ en cas de rachat d’actif d’une société en liquidation judiciaire.